房地产开发企业会计与财务管理
Author: 陈玉洁, 刘新国, ePUBw.COM
Date: 2014-02-28T16:00:00+00:00
Publisher: 中华工商联合出版社

目录
封面
前言

上篇　会计实务篇
第1章　房地产开发企业会计与一般企业会计的比较

1.1　房地产开发企业会计对象的特殊性
1.2　会计任务与会计核算
1.3　对会计工作组织的特殊要求

第2章　几个重要的会计科目第

2.1　货币资金：企业生存和发展的血液
2.2　应收款项
2.3　存货：房地产开发企业的重要资产
2.4　固定资产：维持企业正常运营的关键
2.5　无形资产的核算
2.6　负债：影响企业安全的重要科目
2.7　所有者权益的核算

第3章　房地产开发企业项目开发成本核算

3.1　项目开发成本的构成
3.2　土地开发成本的核算
3.3　配套设施开发成本
3.4　房屋开发成本的核算
3.5　开发间接费用的核算

第4章　房地产开发企业收入与利润的核算

4.1　房地产开发企业的产品销售、转让核算
4.2　产品出租的核算
4.3　房地产经营利润的核算
4.4　成本费用的核算
4.5　利润与利润分配的核算

第5章　财务会计报告与财务报表分析

5.1　财务会计报告的种类及作用
5.2　资产负债表
5.3　利润表
5.4　现金流量表
5.5　财务报表综合分析

下篇　财务管理实务篇
第6章　房地产开发企业财务管理概述

6.1　房地产开发企业财务管理的对象与目标
6.2　房地产开发企业财务管理环境
6.3　房地产开发企业财务管理观念

第7章　房地产开发企业项目投资管理

7.1　如何做好项目开发的可行性研究
7.2　投资经济效益评价
7.3　项目开发的成本、费用计划与控制
7.4　项目开发风险分析
7.5　案例

第8章　房地产开发企业筹资管理

8.1　资金筹集渠道分析
8.2　资金成本的计算
8.3　财务风险与资本结构优化
8.4　案例

第9章　利润及其分配管理

9.1　利润的构成及其对企业发展的重要作用
9.2　企业利润最大化目标管理
9.3　企业利润的分配管理

参考书目

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封面

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前言

房地产是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品。房地产业在我国是一个既古老又年轻的产业。我国社会主义市场经济的迅猛发展，带动了我国房地产业的投资热潮，使房地产业逐渐成为了国民经济中一个重要的产业。

现代房地产业在我国的兴起，虽然只是最近一二十年的事情，但来势迅猛，富有生命力，为社会所聚焦。房地产企业的生产经营活动非常广泛，也非常复杂。房地产开发具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发建设多样性、开发产品商品性等特点。我们应该看到，房地产是一种特殊商品，房地产业是一个特殊产业，从事房地产经营管理需要具备有关房地产的广博知识、丰富经验和良好的职业道德，而我国目前的房地产市场高素质的房地产经营管理人才还很缺乏。

为了使房地产投资者、经营者、管理者充分了解我国的房地产制度，掌握相关知识，提高房地产服务的质量和水平，我们编写了《房地产开发企业会计与财务管理》这本书。

本书共分为两篇：上篇　会计实务篇；下篇　财务管理实务篇。

“会计实务篇”对房地产企业会计知识作了较为系统的介绍，以现行的《企业会计准则》为依据，吸收借鉴国内外最新研究成果，针对房地产开发企业的特点，全面系统地阐述了房地产企业会计的基本理论、基本方法及操作程序，以实际经济业务为例说明其主要会计业务的账务处理、核算程序和报表列示方法，特别对货币资金、存货、固定资产、负债等重要项目作了重点说明。

“财务管理实务篇”对房地产开发企业财务管理理论和方法进行了详细的介绍。重点包括：房地产开发企业项目投资管理、房地产开发企业筹资管理、利润及其分配管理。其中，房地产开发企业项目投资管理一章，针对房地产开发企业在项目开发之前，如何做好开发项目可行性研究、如何预测市场的有效需求、如何分析项目的投资财务效益等问题，进行了详细的阐述。

本书自2004年7月出版以来，多次修订再版，一直深受读者好评，销量一直呈平稳走势。本次修订以简单实用、重点突出、便于学习为宗旨，将会计理论与会计实务紧密结合。针对会计法规的新变化，对全书作出全面补充和修订，删除旧版中已经过时的一些内容，加入一些反映会计政策变化内容，力求内容新颖，结构严谨。

由于时间紧迫，作者水平有限，本书疏漏之处在所难免，请读者不吝指教。

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上篇　会计实务篇

本篇主要内容

第1章　房地产开发企业会计与一般企业会计的比较

第2章　几个重要的会计科目

第3章　房地产开发企业项目开发成本核算

第4章　房地产开发企业收入与利润的核算

第5章　财务会计报告与财务报表分析

第1章　房地产开发企业会计与一般企业会计的比较

本章主要内容

1.1　房地产开发企业会计对象的特殊性

1.2　会计任务与会计核算

1.3　对会计工作组织的特殊要求

1.1　房地产开发企业会计对象的特殊性

会计对象是指会计所要核算和监督的内容。从一般意义上说，凡是能以货币表现的经济活动，都是会计核算和监督的内容。房地产会计的对象，是指房地产会计核算和监督的内容。房地产会计的对象取决于房地产业的经济活动内容及其特点，并受会计职能的制约。会计的具体对象是会计要素的增减变化，我国所确定的企业会计要素有六大类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，而房地产企业与普通企业在各要素的具体内容上有不同。下面我们就从这六大要素来讨论房地产企业会计的对象。

1. 资产

资产是由过去的交易和事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济效益的经济资源。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它要从事开发经营活动，除了要有人这个决定性因素外，还要拥有材料、施工机械、运输设备等生产资料，即资产。房地产开发企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产、长期投资等。

流动资产包括货币资金、结算资金、短期投资、劳动对象和劳动产品。固定资产包括企业所有机械设备、运输设备等劳动资料和非开发经营用的房屋和设备。无形资产是指那些不具备实物形态，而以某种特殊权利、技术、信誉等价值形态存在于企业，并对企业长期发挥作用而且能取得经济效益的资产。递延资产又叫做长期待摊费用，是指企业发生的不能全部计入成本费用，应在以后年度内分期摊销的各项费用。长期投资是指企业不准备在1年内（含1年）变现的对外投资。

房地产开发企业的资产构成如图1-1所示。

图1-1　房地产开发企业资产构成表

2. 负债

负债是指由于过去的交易或事项所引起的企业需要在将来以转移资产或提供劳务加以清偿的现有义务。企业负债按其偿还期限的长短可以分为流动负债和长期负债。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利润和应交税费等。长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。房地产企业的负债如图1-2所示。

3. 所有者权益

所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权，是企业全部资产减去全部负债后的余额。它表明企业的产权关系，即企业归谁所有。一般不需要归还，不需要支付费用，其基本部分可以参与利润分配。所有者权益是企业取得资金的一个重要渠道，包括实收资本、资本公积、盈余公积、本年利润、利润分配等。其中，实收资本是指投资者投入企业的资本金；资本公积是指投资者投入或从其他渠道取得，不能构成实收资本，但由所有者享有的资本；盈余公积是指从企业实现的净利润中提取的公积金。房地产企业的所有者权益构成如图1-2所示。

图1-2　融资渠道图

4. 收入

收入是指企业在有偿转让商品性建设场地、商品房，结算代建工程款等日常活动中所形成的经济利益的流入。收入是企业持续经营的基本条件。只有取得收入，企业才能补偿开发过程中的各种费用，实现利润，从而继续经营。

5. 费用

费用是指企业在开发、建设、销售商品性建设场地及商品房等日常活动中所发生的各种费用。如耗费的原材料、动力，支付的职工工资等。费用按其与收入的关系，可以划分为成本和期间费用，如管理费用、财务费用、销售费用等。

6. 利润

利润是企业在一定期间内开发经营活动的最终成果，是收入和费用配比相抵后的差额。

1.2　会计任务与会计核算

由于会计对象的特殊性，房地产开发企业的会计任务与会计核算工作也有其自身的特点。

1.2.1　会计任务

会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，是指房地产会计在房地产开发经营管理中应承担的责任和应达到的要求，主要包括以下几个方面：

（1）加强会计核算，向管理者和投资者反映企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，并满足国家宏观经济调控的需要。

会计的基本职能之一，是以货币为主要计量单位，全面、连续、系统、综合地反映企业的开发经营活动。会计的这个职能，是通过会计核算实现的。为了不断改善企业开发经营管理，增强在房地产市场的竞争力，一方面要接受国家综合管理部门的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求，另一方面要接受投资者的监督，使投资者关心企业，为企业提供再开发所需要的资金。因此，会计应及时取得和处理经济业务发生时的原始资料，遵循客观性、真实性、相关性、可比性、及时性、谨慎性等基本会计原则，分类记录各项资产、负债和所有者权益的增减变动情况，正确计算材料物资采购成本、房地产开发成本和其他业务支出，并将各项收入与相应的支出对比，确定企业的经营成果。企业管理者利用会计核算提供的资金、成本、利润及其分配情况的信息资料，可以掌握和分析企业的财务状况、成本水平、收入的取得、利润的形成和分配情况，并进一步分析企业计划和预算的完成情况，总结经验教训，找出差距，采取措施，改善经营管理。同时，还要为国家有关部门如财政、银行、审计等进行宏观调控提供重要经济信息。

（2）反映和监督企业财产物资保管、使用情况，积极促进企业贯彻执行国家有关法规和制度，有效地控制企业各项计划和预算，不断降低开发成本。

为了加强对企业的宏观控制，国家制定了一系列政策和法规，其中财务政策、财务制度、财经法规与会计工作关系密切。会计应利用其监督的职能，促使企业执行国家的有关法规和制度，以保证企业的开发经营活动合法、合理进行。为了达到预期的经济效益，企业也制定有一整套计划和预算，如开发建设计划、销售计划、成本计划、财务计划等，会计应按照计划和预算控制企业开发经营收支，并利用会计核算资料随时考核企业计划和预算的执行情况，以保证企业开发经营活动有目的、有计划地进行。

做好会计工作，还必须保证财产物资的安全完整，全面反映和监督各项财产物资的存在和变动情况。对于一切货币资金的收支、财产物资的收入、发出和转移，要据实填制凭证，认真进行审核，及时登记账簿。如果发现账实不符，应查明原因，属于毁损浪费、贪污盗窃、违法乱纪等行为造成的，要按有关政策和法律严肃处理，明确保管人员的经济责任。

同时，要不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本，就必须及时计算开发成本，反映开发产品在开发过程中的生产耗费。通过开发产品成本的计算和分析，可以使企业及时发现开发过程中存在的问题，采取降低开发成本的有效措施，多为企业提取再开发所需要的资金。

（3）考核分析企业的财务、成本和利润状况，促使企业不断提高经济效益。

房地产业的经济效益主要取决于企业资金的合理调度，各项费用支出的节约和利润的增长。会计应通过其反映的职能，随时掌握资产的构成、偿债能力、经营资金周转率和企业的获利能力，并将其与计划预算对比，与本企业历史最好水平对比，与国内同行先进水平对比，考核分析企业的经济效益，找出影响企业经济效益的原因，提出提高企业经济效益的措施。

（4）预测经营前景，参与经营决策，为管理层出谋划策。

要增强企业的市场竞争能力，必须不断提高企业的预测、决策水平。这就为会计提出了新的任务，不仅要对经济活动进行反映和监督，还要参与企业经营、预测、决策。会计应充分利用会计核算资料和其他有关资料，预测企业的经营收入、经营成本、经营利润的变化趋势，提出多种经营方案供管理层决策。

1.2.2　会计核算

（1）房地产企业生产经营的特点

房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。

①房地产开发企业的经营范围。

土地的开发和建设；

房屋的开发、建设和经营；

城市基础设施和公共配套设施的开发和建设；

代建工程的开发；

为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。

②房地产开发企业的经营特点。

开发经营的计划性；

开发经营业务的复杂性；

开发产品的商品性；

开发建设的周期长、投资数额大；

经营风险大。

③房地产开发企业的经营方式。

定向开发，即事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设；

投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售；

自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。

④房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别。

建设单位一般情况下目标单一，只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。在征地、拆迁、设计、建设等方面，房地产开发企业与建设单位又有相同之处。

施工企业一般只负责施工，不管征地、拆迁等前期工作，施工结束，验收合格交付开发企业；而开发企业既要从事土地开发和房屋建设，还要对土地和建筑产品进行经营，因此，具有生产、经营、服务三重性质。在工程的预、决算控制与管理方面，房地产开发企业与施工企业也有相同之处。

（2）房地产开发企业会计核算的内容

一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金使用需要进行核算。

①投资机会选择和决策阶段。

这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计入生产成本。

②开发前期工作阶段。

这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计入生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计入财务费用。

③建设施工阶段。

这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记入生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。

④租售阶段。

这一阶段会计的主要任务是将销售收入计入主营业务收入，缴纳各种税金；核算财务成果，计算利润，计提留存收益等。

⑤售后服务阶段。

这一阶段主要是对售后服务发生的各项费用，应分别计入管理费用和销售费用等科目。

1.3　对会计工作组织的特殊要求

为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业都要根据国家规定，建立健全会计机构，制定合理的会计制度，加强会计队伍建设。

1.3.1　建立健全会计机构

在房地产开发企业里，一般都必须单独设置会计机构，配备必要的专职会计人员。为了促使企业各个职能部门和各经营单位的各个环节讲求经济效益，大中型房地产开发企业还应该设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。

企业所属各开发、经营单位，也应该设置会计机构，配备会计人员，开展经济核算工作。这些单位的会计人员在业务上应该接受企业会计部门的指导。

在企业会计机构的内部，应该根据业务的需要进行合理分工，建立岗位责任制，各司其职，以利于会计工作的程序化、规范化。

在大中型企业中，要充分发挥各级会计机构的作用，贯彻统一领导、分级管理、分级核算的原则，正确处理各级权责关系，建立相应的核算体制。

1.3.2　制定合理的会计制度

会计制度是组织和从事会计工作必须遵循的规范。制定会计制度，必须遵循统一领导、分级管理的原则。

会计制度的主要内容有：会计工作规范、会计科目、财务报表、会计核算规程、会计监督和检查、会计人员的职责和权限等方面。企业为了加强内部管理，在不违反统一会计制度规定的前提下，可以制定一些必要的核算办法，如账务处理程序、内部牵制和稽核制度、成本核算办法、财务分析办法等。

会计制度制定以后，需要认真执行。但是，会计制度也不是一成不变的，随着经济的发展，人们的认识不断提高，会计制度也要做相应的变革。

1.3.3　加强会计队伍建设

要做好房地产开发企业的会计工作，必须配备具有一定业务水平的会计人员。国家规定了会计人员的技术职称、会计人员的工作职责和权限。

会计人员的主要职责是：按照制度要求，认真编制并执行财务计划、预算；认真进行会计核算，做到内容真实、数字准确、账目清楚；按照经济核算原则，定期检查、分析财务计划、预算的执行情况，考核资金使用效果，发现问题，及时提出改进建议等。

会计人员有权要求本企业有关部门和人员遵守国家财务会计制度；有权参与制订本企业计划、预算，参与有关开发经营管理会议；有权要求有关部门提供真实资料，如实反映情况。对于违反财经法令、制度的经济业务，有权拒绝付款、拒绝报销；对于营私舞弊、违法乱纪的行为，应该及时向有关领导反映报告。

为了充分发挥会计人员在开发经营中的作用，国家根据有关规定，为会计人员评定技术职称。同时有计划地对会计人员进行专业培训，提高其业务水平，并建立会计人员的定期考核制度，促使他们努力提高工作水平。为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确地核算开发产品成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

第2章　几个重要的会计科目第

本章主要内容

2.1　货币资金：企业生存和发展的血液

2.2　应收款项

2.3　存货：房地产开发企业的重要资产

……

2.1　货币资金：企业生存和发展的血液

2.1.1　库存现金的核算

库存现金是指单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金，对库存现金进行监督盘点，可以确定库存现金的真实存在性和库存现金管理的有效性，对于评价企业的内控制度将起到积极作用。

1. 现金的使用范围

按《现金管理暂行条例》的规定，开户单位可以在下列范围内使用现金：

（1）职工工资、津贴；

（2）个人劳务报酬；

（3）根据国家制度颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；

（4）各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；

（5）向个人收购农副产品和其他物资的价款；

（6）出差人员必须随身携带的差旅费；

（7）结算起点（1 000元）以下的零星支出；

（8）中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。不属于上述现金结算范围的款项支付，一律不准使用现金结算，而应当通过开户银行进行转账结算。

2. 现金的会计处理

房地产开发企业应当设置“库存现金”科目，对库存现金的收支和结存情况进行核算。收到现金时，借记“库存现金”科目，贷记其他相关科目；支付现金时，借记其他相关科目，贷记“库存现金”科目；“库存现金”科目的借方余额，即为库存现金的实有数额。

单独设置“备用金”科目的房地产开发企业，应当对发生的备用金进行明细核算。

【例2-1】企业取得物业修理收入800元，现金收讫。

借：库存现金　　　　　　　　800

贷：其他业务收入　　　　　　800

【例2-2】业务员交回多余的备用金200元。

借：库存现金　　　　　　　　200

贷：其他应收款　　　　　　　200

【例2-3】企业内部核算单位应报销市内交通费150元，以现金支付。

借：开发间接费用　　　　　　　150

贷：库存现金　　　　　　　　150

3. 现金日记账

为了加强对现金的管理，随时掌握现金的收付和库存余额，房地产开发企业必须设置“现金日记账”进行明细分类核算。现金日记账一般采用“三栏式”格式，按照现金收付的时间或出纳人员受理时间，序时、逐笔登记；现金日记账的借方登记现金的增加额，贷方登记现金的减少额，余额在借方。现金日记账应当做到日清月结，账款相符；每次记账后，都应当将账面余额与库存现金的实有数额进行核对。

4. 库存限额的规定

为了既减少市场现金流通量，又能满足企业日常零星开支所需要的现金，由开户银行根据企业实际需要，核定库存现金最高限额，一般为企业3~5天日常零星开支所需要的现金量。边远地区和交通不便地区的企业其库存现金的限额，可根据企业5~15天的日常零星开支的需要量来核定。企业每月定期发放职工工资和不定期的差旅费大额支出所需要的现金，不包括在库存限额内。企业每日库存现金余额不得超过核定的限额，超过部分应及时存入银行；库存现金低于核定的限额时，可向银行提取现金，补足限额。

5. 不许坐支现金

企业的现金收入应及时存入银行，不得从企业的现金收入中直接支付零星款项。从企业的现金收入中直接支付款项，称为“坐支现金”，是现金管理制度所不允许的。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行审批，由开户银行核定坐支范围和限额，企业应定期向银行报送坐支金额和使用情况。

6. 现金的保管

企业的现金，应由出纳人员保管。企业向银行送存现金应填制送款簿，注明款项的来源，企业支用现金应填制现金支票，注明款项的用途，并由本企业财会部门负责人盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。

7. 现金的清查

房地产开发企业每日终了，应当对库存现金进行清查。发现有待查明原因的现金短缺或溢余时，应当及时进行会计处理。

（1）发现现金短缺时，应当借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目；属于应由责任人或者保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，经批准后借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。

（2）发现现金溢余时，应当借记“库存现金”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于应支付给个人或单位的，应借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。

2.1.2　银行存款的核算

银行存款是指企业存放在开户银行或其他金融机构的货币资金，包括人民币存款和外币存款。

1.　银行存款的管理

按照国家有关规定，凡是独立核算的单位都必须在当地银行或其他金融机构开设账户，以办理银行存款的存款、取款和转账结算业务。银行存款账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户。

一个房地产开发企业只能选择一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不得在多家银行机构开立基本存款账户；也不得在同一家银行的几个分支机构开立一般存款账户；房地产开发企业收入的款项，应当在国家规定的时间内送存到开户银行；支出的款项，除规定可以用现金支付的以外，应当按照银行规定，通过银行办理转账结算。企业支付款项时，银行存款账户内必须有足够的资金。

房地产开发企业必须遵守银行的结算纪律，定期与银行核对账目，保证货币资金的安全。根据中国人民银行颁布的《支付结算办法》的规定，单位和个人办理支付结算，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，套取银行和他人资金；不准无理拒绝付款，任意占用他人资金；不准违反规定开立和使用账户。

2.　支付结算方式

（1）银行汇票

银行汇票是指汇款人将款项交存当地出票银行，由出票银行签发的，由其在见票时，按照实际结算金额无条件支付给收款人或持票人的票据。银行汇票具有使用灵活、票随人到、兑现性强等特点，适用于先收款后发货或钱货两清的交易。单位和个人的各种款项结算，均可使用银行汇票。

采用银行汇票方式，应注意以下几个问题：

①银行汇票的付款为1个月，逾期的票据，兑付银行不予以办理。

②受理银行汇票的企业，应注意审查票据的有效性，其中包括：银行汇票和解讫通知是否齐全、汇票号码和记载的内容是否一致；收款人是否确为本单位或本人；银行汇票是否在提示付款期内；必须记载的事项是否齐全；出票人签章是否符合规定，是否有压数机压印的出票金额，并与大写出票金额一致；出票金额、出票日期、收款人名称是否更改，更改的其他记载事项是否由原记载人签章证明。

（2）商业汇票

商业汇票是指出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间须具有真实的交易关系或债权债务关系，才能使用商业汇票。商业汇票的付款期限由交易双方商定，但最长不得超过6个月。商业汇票的提示付款期限自汇票到期日起10日内。

存款人领购商业汇票，必须填写“票据和结算凭证领用单”并加盖预留银行印鉴，存款账户结清时，必须将剩余的空白商业汇票全部交回银行注销。

商业汇票可以由付款人签发并承兑，也可以由收款人签发交由付款人承兑。定日付款或者出票后定期付款的商业汇票，持票人应当在汇票到期日前向付款人提示承兑；见票后定期付款的汇票，持票人应当自出票日起1个月内向付款人提示承兑。汇票未按规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。付款人应当自收到提示承兑的汇票之日起3日内承兑或者拒绝承兑。付款人拒绝承兑的，必须出具拒绝承兑的证明。

商业汇票可以背书转让。符合条件的商业汇票的持票人可持未到期的商业汇票连同贴现凭证，向银行申请贴现。

采用商业汇票方式，应注意以下几个问题：

①在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间，必须具有真实的交易关系或债权债务关系，才能使用商业汇票。

②商业汇票的付款期限最长不超过6个月。

③商业汇票承兑后，承兑人负有到期无条件支付票款的责任。如承兑人或承兑申请人账户不足支付票款，凡属商业承兑汇票的，银行将汇票退给收款人，由其自行处理；凡属银行承兑汇票的，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天0.5‰计收利息。

（3）银行本票

银行本票是银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。单位和个人在同一票据交换区域需要支付各种款项，均可以使用银行本票。银行本票分为定额和不定额两种。定额银行本票面额有1 000元、5 000元、10 000元和50 000元四种。银行本票采用记名方式，允许背书转让，付款期限最长不超过2个月。采用银行本票方式的，收款单位按照规定受理银行本票后，应将银行本票连同进账单送交银行办理转账，根据盖章退回的进账单第一联和有关原始凭证编制收款凭证；付款单位在填送“银行本票申请书”并将款项交存银行，收到银行签发的银行本票后，根据申请书存根联编制付款凭证。企业因银行本票超过付款期限或其他原因要求退款时，在交回本票和填制的进账单经银行审核盖章后，根据进账单第一联编制收款凭证。

（4）支票

支票是出票人委托银行或者其他金融机构见票时无条件支付一定金额给收款人或者持票人的票据。支票又分为现金支票、转账支票和普通支票三种。现金支票只能用于支付现金；转账支票只能用于转账；普通支票可用于支付现金，也可用于转账。采用支票方式的，对于收到的支票，应在收到支票的当日填制进账单连同支票送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联和有关的原始凭证编制收款凭证，或根据银行转来的由签发人送交银行支票后，经银行审查盖章的进账单第一联和有关原始凭证编制收款凭证；对于付出的支票，应根据支票存根和有关原始凭证及时编制付款凭证。

房地产开发企业财会部门在签发支票之前，出纳人员应该认真查明银行存款的账面结余数额，防止签发超过存款余额的空头支票。签发空头支票，银行除退票外，还按票面金额处以5%但不低于1 000元的罚款。持票人有权要求出票人赔偿支票金额2%的赔偿金。签发支票时，应使用蓝黑墨水或碳素墨水，将支票上的各要素填写齐全，并在支票上加盖其预留银行印鉴。出票人留银行的印鉴是银行审核支票付款的依据。银行也可以与出票人约定使用支付密码，作为银行审核支付支票金额的条件。

【例2-4】天地房地产开发公司业务员从本市采购甲材料一批，价款为50万元，增值税为8.5万元。材料已验收入库。账务处理如下：

借：库存商品——甲材料　　　　　　　　　　　　　　　500 000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　　　　　　　85 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　585 000

（5）信用卡

信用卡是指商业银行向个人和单位发行的，凭以向特约单位购物、消费和向银行存取现金，且具有消费信用的特制载体卡片。

信用卡按使用对象分为单位卡和个人卡；按信誉等级分为金卡和普通卡。

凡在中国境内金融机构开立基本账户的单位可申领单位卡。单位卡可申领若干张，持卡人资格由申领单位法定代表人或其委托的代理人书面指定和注销，持卡人不得出租或转借信用卡。单位卡账户的资金一律从其基本存款账户转账存入，在使用过程中，需要向其账户续存资金的，也一律从其基本存款账户转账存入，不得交存现金，不得将销货收入的款项存入其账户。单位卡一律不得用于10万元以上的商品交易、劳务供应款项的结算，不得支取现金。

单位信用卡在使用过程中应注意以下几个问题：

①其账户的资金一律从基本存款账户转账存入，不得交存现金，不得将销货收入的款项存入该账户。

②单位卡的持卡人不得用于10万元以上的商品交易和劳务供应款项的结算，并一律不得支取现金。

【例2-5】天地房地产开发公司以信用卡购买办公用品800元，收到付款凭证及发票。账务处理如下：

借：管理费用——办公费　　　　　　　　800

贷：其他货币资金——信用卡存款　　　　800

（6）汇兑

汇兑是汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。单位和个人的各种款项的结算，均可使用汇兑结算方式。

汇兑分为信汇、电汇两种。信汇是指汇款人委托银行通过邮寄方式将款项划转给收款人，电汇是指汇款人委托银行通过电报将款项划给收款人。这两种汇兑方式由汇款人根据需要选择使用。汇兑结算方式适用于异地之间的各种款项结算，这种结算方式划拨款项简便、灵活。

房地产开发企业采用这一结算方式汇出款项时，应填写银行印发的汇款凭证，列明收款单位名称、汇款金额及汇款的用途等项目，送达开户银行，委托银行将款项汇往收汇银行。收汇银行将汇款收进单位存款户后，向收款单位发出收款通知。

【例2-6】天地房地产开发公司以信汇方式支付所欠设备款及运费203 000元。账务处理如下：

借：应付账款——乙公司　　　　　　　　203 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　203 000

【例2-7】天地房地产开发公司收到开户银行转来电力公司的委托收款凭证，支付本月电费3万元。账务处理如下：

借：管理费用——水电费　　　　　　　　30 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　30 000

（7）托收承付

托收承付是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。使用托收承付结算方式的收款单位和付款单位，必须是国有企业、供销合作社以及经营管理较好，并经开户银行审查同意的城乡集体所有制工业企业。办理托收承付结算的款项，必须是商业交易，以及因商品交易而产生的劳务供应的款项。代销、寄销、赊销商品的款项，不得办理托收承付结算。

托收承付款项划回方式分为邮寄和电报两种，由收款人根据需要选择使用；收款单位办理托收承付，必须具有商品发出的证件或其他证明。

房地产开发企业所生产商品的特殊性，决定其不会使用托收承付结算方式收取货款。一般情况下，房地产开发企业使用托收承付结算方式是购入货物，按照合同规定支付货款。

（8）委托收款

委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款便于收款人主动收款，也分邮寄和电报划回两种。采用委托收款结算方式的，收款单位对于托收款项，应在收到银行的收账通知时，根据收账通知编制收款凭证；付款单位在收到银行转来的委托收款凭证后，根据委托收款凭证的付款通知联和有关原始凭证，编制付款凭证。如在付款期满前提前付款，应于通知银行付款之日，编制付款凭证。如拒绝付款，属于全部拒付的，不做账务处理；属于部分拒付的，企业应在付款期内出具部分拒付理由书并退回有关单位，根据银行盖章退回的拒付理由书第一联编制付款凭证。

3. 银行存款日记账

房地产企业每天均有大量的支付结算业务，为了随时掌握银行存款的收入、支出和结存情况，企业应按开户银行、存款种类设置银行存款日记账。

银行存款日记账也应由出纳人员根据审核后的收付款凭证逐日逐笔序时登记，每日终了应结出余额。银行存款日记账的记录应及时与银行转来的对账单核对，以确保账实相符。

人民币银行存款日记账格式如表2-1所示。

表2-1　银行存款日记账

4. 银行存款的核算

为了总括反映银行存款的收支结存情况，在总分类核算中要设置“银行存款”科目。银行存款科目的登记，可以根据银行存款的收款凭证和付款凭证登记，在银行存款收付业务较多的企业，也可根据汇总的银行存款收款凭证和付款凭证定期登记。

现以表2-1所示银行存款日记账记录的有关业务为例，说明银行存款收付款业务的账务处理。

付出银行存款，根据有关银行结算凭证的支款通知联、存根和其他原始凭证，填制银行存款付款凭证，做如下分录：

借：材料采购　　　　　　　　10 000

销售费用　　　　　　 　　6 400

贷：银行存款　　　　　　　　16 400

收入银行存款，根据银行结算凭证的收款通知联和其他原始凭证，填制银行存款的收款凭证，做如下分录：

借：银行存款　　　　　　　　40 000

贷：主营业务收入　　　　　　40 000

2.1.3　其他货币资金的核算

1. 外埠存款

外埠存款是指房地产开发企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。

房地产开发企业汇出款项时，须填写汇款委托书，加盖“采购资金”字样。汇入银行对汇入的采购资金，以汇款单位名义开立采购账户。采购资金不计利息，除采购员差旅费可以支取少量现金外，一律转账。采购专户只付不收，付完结束账户。

【例2-8】企业委托开户银行将40 000元汇往采购地点银行开立专户。

借：其他货币资金——外埠存款　　　　　　　　40 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　40 000

【例2-9】收到采购员交来发票账单，支付材料买价和增值税共计35 100元。

借：材料采购　　　　　　　　35 100

贷：其他货币资金——外埠存款　　　　35 100

【例2-10】剩余的外埠存款4 900元已转回当地银行接到银行收账通知，转销外埠存款账户。

借：银行存款　　　　　　　　4 900

贷：其他货币资金——外埠存款　　　　4 900

2. 银行汇票

银行汇票是汇款人将款项交给当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的依据。企业填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行、取得银行汇票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金——银行汇票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：

借：其他货币资金——银行汇票　　　　　　　　×××

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　×××

企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，记入“材料采购”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金——银行汇票”科目的贷方：

借：材料采购或原材料等　　　　　　　　　　×××

贷：其他货币资金——银行汇票　　　　　　　×××

如有多余款或因汇票超过付款期等原因退回款项时，根据开户行转来的银行汇票多余款收账通知联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金——银行汇票”科目的贷方：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：其他货币资金——银行汇票　　　　　　　×××

3. 银行本票

银行本票是申请人将款项交给银行、由银行签发给凭以办理转账结算或支取现金的票据。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行、取得银行本票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金——银行本票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：

借：其他货币资金——银行本票　　　　　　　　×××

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　×××

企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，记入“材料采购”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金——银行本票”科目的贷方：

借：材料采购或原材料等　　　　　　　　　　×××

贷：其他货币资金——银行本票　　　　　　　×××

因银行本票超过付款期等原因而要求退款时，应填制进账单连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金——银行本票”科目的贷方：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：其他货币资金——银行本票　　　　　　　×××

4. 信用证存款和信用卡存款

信用证结算方式是国际结算的一种主要方式，信用证存款是指采用信用证结算方式的企业为开具信用证而存入银行信用保证金专户的款项。

【例2-11】某企业要求银行对境外供货单位开出信用证40 000元，根据开户银行盖章退回的由企业提交的“信用证委托书”回单，编制会计分录如下：

借：其他货币资金——信用证存款　　　　　　　　40 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　40 000

【例2-12】企业收到境外供货单位信用证结算凭证及所附发票账单，经核对无误后，编制会计分录如下：

借：材料采购　　　　　　　　　　　　　　　　36 000

贷：其他货币资金——信用证存款　　　　　　　　36 000

【例2-13】企业未用完的信用证保证金余额4 000元，转回开户银行，其会计分录为：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　4 000

贷：其他货币资金——信用证存款　　　　　　　　4 000

信用卡存款是指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。其核算的方法与信用证存款不同的是，在其有效期内可以随时存取款项，不必将余额转回银行。

2.2　应收款项

2.2.1　应收票据的核算

1. 应收票据概述

应收票据是企业持有的、尚未到期兑现的票据。我国的应收票据主要是指商业汇票。

商业汇票按承兑人不同，分为由付款人承兑的商业承兑汇票和由银行承兑的银行承兑汇票；按是否带息分为带息商业汇票和不带息商业汇票。带息商业汇票在票面上载明利率及付息日期，到期时持票人可获得票面价值及应计利息；不带息商业汇票到期时，持票人只能获得票面价值。

我国商业汇票的期限一般较短，为6个月，利息金额相对来说不大，用现值记账不但计算复杂而且其折价还要逐期摊销，核算过于烦琐。因此，应收票据一般按面值入账。但对于带息的应收票据，按照现行制度规定，应于期末，即在中期期末和年度终了，按应收票据的票面价值和确定的利率计提利息，计提的利息应增加应收票据的账面价值。

在我国会计实务中，不对应收票据计提坏账准备。其原因是应收票据发生坏账的风险较应收账款小。但对可能收不回的应收票据应转作应收账款，对应收账款计提坏账准备。

2. 应收票据利息及到期值的计算

应收票据的利息是以票面价值、票面利率以及票据的期限计算确定的。其计算公式如下：

应收票据利息＝本金×利率×期限

式中的“本金”是应收票据的票面价值；“利率”是票面载明的利率，通常指年利率；“期限”是指从票据出票之日起到票据到期日止的时间间隔，通常按月或日表示。票据期限按月表示时，应以到期月份中与出票日相同的那一天为到期日。如6月18日签发的一个月票据，则到期日为7月18日。月末签发的票据，不论月份大小，都应以到期月份的月末一天为到期日。如5月31日签发的一个月票据，到6月30日到期。另外，由于票据所规定的利率通常指年利率，因此，计算时要换算成月利率（年利率÷12）。

票据的期限按日表示时，应从出票日起按实际经历天数计算，通常出票日和到期日只能算其中一天，即“算头不算尾”或“算尾不算头”。例如，3月18日签发的90天票据，则到期日为：90-3月份剩余天数-4月份实有天数-5月份实有天数＝90-（31-18）-30-31＝16。可见，该票据于6月16日到期。与此相适应，计算利息使用的利率也要换算成日利率。日利率等于年利率除以360天。

应收票据的到期值是指票据的面值与票据的利息合计数。

【例2-14】企业收到一张银行承兑汇票，其面值为100 000元。票面利率为6%，期限为60天，该票据的出票日为5月1日。该票据的到期日、利息及到期值计算如下：

票据到期日＝60-5月份剩余天数＝60-（31-1）＝30，所以，该票据的到期日应为6月30日。

票据利息=100 000×6%×60÷360=1 000（元）

票据到期值=100 000+1 000=101 000（元）

3. 应收票据的核算

为了反映和监督应收票据的取得及款项收回情况，企业应设置“应收票据”账户。该账户借方登记应收票据的面值及按期计提的利息，贷方登记背书转让或到期收回，或因未能收取的票款而转作应收账款的应收票据的账面价值，期末借方余额反映未到期应收票据的账面价值。

企业除了应设置“应收票据”总账以外，还应按不同票据种类进行明细分类核算。为了便于加强对各种应收票据的管理与控制，应设置“应收票据登记簿”，逐笔记录每一应收票据的种类、编号及出票日、到期日、面值、利率、付款人、承兑人、背书人、交易合同号数及贴现情况、收款情况等具体内容。待应收票据到期收取票款后，再将应收票据在登记簿中逐笔注销。

（1）应收票据的取得

企业收到应收票据，应按票据面值借记“应收票据”账户，贷记“主营业务收入”等账户。

【例2-15】企业20××年9月1日销售商品房给乙公司，发票上注明的销货款为234万元。收到乙公司交来的商业承兑汇票一张，期限为6个月。

企业收到票据时，按面值入账。作会计分录如下：

借：应收票据——乙公司　　　　　　　　2 340 000

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　2 340 000

（2）应收票据到期

应收票据有不带息应收票据和带息应收票据，其在核算上有所不同。

不带息应收票据在票据到期收回票款时，借记“银行存款”等账户，贷记“应收票据”账户。

对于带息应收票据，应计算票据利息。企业应于中期期末和年度终了，按规定计算票据利息并增加应收票据的账面价值，同时冲减财务费用。在到期收回款项时，按应收到的本息，借记“银行存款”账户；按应收票据的账面价值，贷记“应收票据”账户，按其差额，贷记“财务费用”账户。若汇票到期时，承兑人违约拒付或无力偿还票款，收款企业应将到期票据的账面价值转入“应收账款”账户。

【例2-16】承上例，假如该商业承兑汇票年利率为12%。作会计处理如下：

①年度终了（20××年12月31日），计提票据利息：

票据利息=2 340 000×12%×4÷12＝93 600（元）

借：应收票据　　　　　　　　93 600

贷：财务费用　　　　　　　　93 600

②票据到期日，甲房地产开发企业收回票款：

应收票据的到期值=2 340 000×（1+12%÷12×6）=2 480 400（元）

剩余的票据利息=2 340 000×12%×2÷12=46 800（元）

借：银行存款　　　　　　　　2 480 400

贷：应收票据　　　　　　　　2 433 600

财务费用　　　　　　　　　　46 800

（3）应收票据转让

企业持有的应收票据在到期前，如果企业需要向外购买材料或偿还应付账款，也可以将持有的应收票据转让给对方，作为支付的工具。凡是票据的转让都需要经过背书手续，如果付款人到期不能兑付，背书人要承担连带的付款责任。

企业将持有的应收票据转让时，应按购入材料的价值或原应付账款金额，借记“材料采购”、“应付账款”等账户，按应收票据的账面价值，贷记“应收票据”账户，如有差额，借记或贷记“银行存款”等账户。

2.2.2　应收账款的核算

1. 应收账款概述

（1）应收账款的概念

应收账款是指企业因销售商品、产品或提供劳务而形成的债权。具体来说，房地产开发企业的应收账款是指因转让、销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

（2）应收账款的计价

应收账款通常应按实际发生额计价入账。计价时还需要考虑商业折扣和现金折扣等因素。

①商业折扣。商业折扣是企业根据市场供需情况，或针对不同的顾客，在商品标价上给予的扣除，它是企业常用的一种促销手段。

由于商业折扣在交易发生时已经确定，不需要在购销双方的账上反映。因此，在存在商业折扣的情况下，企业应收账款的入账价值应按实际成交价格予以确认。

②现金折扣。现金折扣是指企业在以赊销方式销售商品或提供劳务的交易中，为了鼓励客户在规定的期限内付款，而向客户提供的债务扣除。现金折扣一般用符号“折扣／付款期限”表示。例如：客户在15天内付款可按售价给予3%的折扣，用符号“3／15”表示，在30天内付款，则不给折扣，用符号“n／30”表示。

在有现金折扣的情况下，应收账款的确认有总价法和净价法两种方法。

总价法是将原售价金额作为实际售价，据以确认应收账款入账价值的方法。这种方法把给客户的现金折扣视为融资的理财费用，会计上作为“财务费用”处理。我国的会计实务中规定采用此方法。

净价法是将扣减现金折扣后的金额作为实际售价，据以确认应收账款入账价值的方法。这种方法把客户取得折扣视为正常现象，认为客户一般会提前付款，而将由于客户超过折扣期限而多收入的金额，视为提供信贷获得的收入，冲减“财务费用”。

2. 应收账款的核算

（1）在没有商业折扣的情况下，企业发生的应收账款按应收的全部金额入账。

（2）在有商业折扣的情况下，企业发生的应收账款应按扣除商业折扣后的金额入账。

【例2-17】企业出让水泥给乙公司，售价1 500 000元。由于数量较多，甲公司同意给乙公司5%的商业折扣，金额为75 000元，甲公司应收账款的入账金额为1 425 000元。作会计分录如下：

借：应收账款——乙公司　　　　　　　　1 425 000

贷：其他业务收入　　　　　　　　　　1 425 000

收到乙公司通过银行汇来的上述款项。作会计分录如下：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　1 425 000

贷：应收账款——乙公司　　　　　　　　1 425 000

（3）在有现金折扣的情况下，企业发生的应收账款采用总价法入账，发生的现金折扣作为财务费用处理。

【例2-18】企业出售商品房10套给丙房产经营公司，房款总额为5 000 000元，已办理房屋产权转移手续，付款条件为“3／10，n／30”。作会计分录如下：

借：应收账款——丙公司　　　　　　　　5 000 000

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　5 000 000

如果上述款项丙公司在10天内汇到甲公司银行账户，则应按售价5 000 000元的3%享受150 000元的现金折扣，甲公司实际收到金额为4 850 000元。作会计分录如下：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　4 850 000

财务费用　　　　　　　　　　　　　　　150 000

贷：应收账款——丙公司　　　　　　　　5 000 000

3. 坏账的核算

（1）坏账确认的条件

坏账是企业无法收回的应收账款。由于发生坏账而造成的损失称为坏账损失。现行制度规定，确认坏账损失应符合下列条件：

①因债务人死亡，以其遗产清偿后，仍然不能收回的应收账款。

②因债务人破产，以其破产财产清偿后，仍然不能收回的应收账款。

③因债务人较长时期内未履行偿债义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收账款。

（2）坏账的核算方法

企业发生的坏账，在会计上一般有直接转销法和备抵法两种处理方法。

直接转销法是指在实际发生坏账时，确认坏账损失，计入管理费用，同时注销该笔应收账款的方法。

直接转销法财务处理简单，但不符合权责发生制及收入与费用相配比的会计原则，而且容易虚增利润，夸大前期资产负债表上应收账款的可实现价值。

备抵法是指按期估计坏账损失，形成坏账准备，当某一应收账款全部或部分被确认为坏账时，应根据其金额冲减坏账准备，同时转销相应的应收账款金额的方法。备抵法能避免企业在利润上的虚增现象，使企业应收账款实际占用资金接近实际，便于报表使用者更好地了解企业财务状况，并做出正确的决策。我国现行制度规定，企业的坏账损失只能采用备抵法核算。

采用备抵法估计坏账损失的方法有余额百分比法、账龄分析法、销货百分比法和个别认定法四种。

①余额百分比法。余额百分比法是指根据会计期末应收账款的余额乘以估计坏账率，得出当期应估计的坏账损失数额，据此提取坏账准备的方法。如果企业应提取的坏账准备大于其账面余额，应按其差额补提坏账准备；如果应提取的坏账准备小于其账面余额，则按其差额冲减坏账准备。

【例2-19】企业2012年12月31日应收账款余额为15 000 000元。估计坏账百分比为4‰，若在计提坏账准备前“坏账准备”账户有贷方余额10 000元，应作会计分录如下：

借：管理费用　　　　　　　　50 000

贷：坏账准备　　　　　　　　50 000

若在计提坏账准备前“坏账准备”账户有贷方余额70 000元，则应编制会计分录如下：

借：坏账准备　　　　　　　　10 000

贷：管理费用　　　　　　　　10 000

②账龄分析法。账龄分析法是根据应收账款账龄时间长短来估计坏账损失的方法。采用这种方法的基本原理是：应收账款被拖欠的时间越长，发生坏账损失的可能性越大，估计坏账的比率就越高。

③销货百分比法。销货百分比法是以当期赊销金额的一定百分比估计坏账损失的方法。

采用销货百分比法，由于坏账损失的百分比是根据历史资料估计的，不一定与本期经营情况相适应，因此，每年应当检查百分比的合理性，假如发现偏高或偏低，应当及时调整。

④个别认定法。个别认定法是根据每一应收账款的实际情况来估计坏账损失的方法。当某项应收账款的可收回性与其他应收账款存在明显差别，若按其他应收账款的方法计算坏账准备，将不能真实反映其可收回金额时，对该项应收账款可采用个别认定法计提坏账准备。

2.2.3　预付账款的核算

预付账款是指房地产开发企业按照合同规定预付给工程承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。预付账款是一项债权。

对预付账款的核算可以采用两种方式。为加强对预付账款的管理，一般应单独设置“预付账款”账户进行核算。对于预付账款不多的企业，也可以将预付账款的款项记入“应付账款”账户。但在编制会计报表时，仍然要将“预付账款”和“应付账款”的金额分开报告。

（1）设置“预付账款”账户的核算

“预付账款”账户应设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细账户。

“预付账款——预付承包单位款”账户，用来核算企业按照出包工程合同的规定，预付给施工单位的工程进度款，包括向施工企业预付备料款。企业预付给承包单位工程款和备料款时，借记“预付账款——预付承包单位款”账户，贷记“银行存款”账户；企业拨付承包单位抵作备料款的材料时，借记“预付账款——预付承包单位款”账户，贷记“原材料”等账户。企业与承包单位结算工程款时，根据承包单位提交的“工程价款结算账单”承付工程款，借记“开发成本”账户，贷记“应付账款——应付工程款”账户，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款——应付工程款”账户，贷记“预付账款——预付承包单位款”账户。

“预付账款——预付供应单位款”账户，用来核算企业因购买材料物资，根据购货合同的约定预付给销货企业的货款。企业按照购货合同的规定预付货款时，按预付金额借记“预付账款——预付供应单位款”账户，贷记“银行存款”账户。企业收到预定的货物时，应根据发票账单等列明的应计入购入货物成本的金额，借记“原材料”等账户，贷记“预付账款——预付供应单位款”账户；补付货款时，借记“预付账款——预付供应单位款”账户，贷记“银行存款”账户。退回多付的款项时，借记“银行存款”账户，贷记“预付账款——预付供应单位款”账户。

【例2-20】企业按照合同规定，预付承包施工企业工程款100万元，拨付原材料30万元，10个月后，承包施工企业转来“工程价款结算账单”，结算已完工程款175万元（包括材料）。作会计处理如下：

①预付工程款和拨付原材料时：

借：预付账款——预付承包单位款　　　　　　　　1 300 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　1 000 000

原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　300 000

结算工程款时：

借：开发成本　　　　　　　　　　　　　　　　1 750 000

贷：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　1 750 000

借：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　1 300 000

贷：预付账款——预付承包单位款　　　　　　　　1 300 000

【例2-21】企业向甲公司采购钢材，按购货合同规定需先预付货款50%，余下的部分在收到材料后付清。企业开出转账支票234 000元。作会计分录如下：

借：预付账款——预付供应单位款　　　　　　　　234 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

如果5日后收到甲公司发来的钢材，价税合计468 000元，并验收入库，则：

借：原材料——钢材　　　　　　　　　　　　　　468 000

贷：预付账款——预付供应单位款　　　　　　　　468 000

该企业支付甲公司的欠款234 000元时：

借：预付账款——预付供应单位款　　　　　　　　234 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

（2）不单独设置“预付账款”账户的核算

不单独设置“预付账款”账户的企业，发生预付账款时，用“应付账款”账户来代替“预付账款”账户，其他具体分录做法相同。

【例2-22】承上例资料，假如该房地产开发企业不设“预付账款”账户，应作的账务处理如下：

①预付工程款和拨付原材料时：

借：应付账款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

②收到材料时：

借：原材料——钢材　　　　　　　　　　　　　　468 000

贷：应付账款　　　　　　　　　　　　　　　　468 000

③补付货款时：

借：应付账款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　234 000

房地产开发企业的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原记入预付账款的金额转入其他应收款，并对其他应收款计提坏账准备。

2.2.4　其他应收款的核算

其他应收款是指企业因非购销活动产生的应收债权，包括应收的各种罚款、存出保证金、备用金以及应向职工收取的各种垫付款项等。将其他应收款与应收账款和预付账款分开，单独归类反映，便于会计信息使用者分析和利用。

企业发生的应收未收其他款项时，借记“其他应收款”账户，贷记有关账户；收回各种其他应收款项时，借记“库存现金”或“银行存款”账户，贷记“其他应收款”账户。

企业应当定期或者至少于每年年度终了对其他应收款进行检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备，借记“管理费用”账户，贷记“坏账准备”账户。对于不能收回的其他应收款应查明原因，追究责任。对确实无法收回的其他应收款，应按照企业的管理权限，经股东大会或董事会或经理（厂长）会议或类似机构批准作为坏账损失，冲减提取的坏账准备，借记“坏账准备”账户，贷记“其他应收款”账户。

【例2-23】企业2012年12月份发生的与“其他应收款”账户相关的业务如下：

（1）以现金拨给开发部备用金5 000元。作会计分录如下：

借：其他应收款——备用金　　　　　　　　　　　5 000

贷：库存现金　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

（2）企业开出转账支票代职工支付水费15 000元。作会计分录如下：

借：其他应收款——职工　　　　　　　　　　　　15 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　15 000

（3）假设12月初对“其他应收款”账户计提的坏账准备借方余额为10 000元，年末检查该账户时，发现去年一笔对某职工的应收罚款因该职工调离企业至今未能收回，经董事会批准后确认坏账损失8 000元。同时，经估计年末“坏账准备”账户贷方余额应为5 000元。作会计分录如下：

确认坏账损失时：

借：坏账准备　　　　　　　　　　　　　　　　8 000

贷：其他应收款——某职工　　　　　　　　　　　8 000

计提坏账准备（应计提的坏账准备为5 000+8 000-10 000＝3 000元）时：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　3 000

贷：坏账准备　　　　　　　　　　　　　　　　3 000

2.3　存货：房地产开发企业的重要资产

2.3.1　存货的概念

房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。它们经常处于不断被销售、被耗用和重置的过程中，属于企业流动资产的范畴。对于自行开发并建设的房地产开发企业，其存货包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品和周转房等。若不承担施工项目的房地产开发公司，其存货内容就比较简单，主要是在建开发产品和开发产品。此外，在固定资产标准以下的工具、设备、用品、器皿等低值易耗品也包括在存货之中。存货的特点是具有流动性，不断地处于购置、耗用、重置过程中。因此，其价值随着实物的耗用而转移，随着销售的实现而及时得到补偿。

存货范围的确认，应以企业对存货是否具有法定所有权为依据。凡在盘存日期，法定所有权属于企业的一切物品，不论其存放何处或处于何种状态，都应作为企业的存货；反之，凡法定所有权不属于企业的物品，即使尚未运离企业，也不应包括在本企业存货范围之内。房地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储备物资，虽有存货的某些特征，但不属于企业的存货。

2. 存货的分类

房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多，按其经济用途可以分为以下几类：

（1）指房地产企业用于房地产开发经营的各种材料，如钢材、木材、水泥等。

（2）设备：指房地产企业用于开发工程的各种设备，如暖卫设备、通风设备、照明设备等。

（3）周转材料：指未达到固定资产标准的各种用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。

（4）开发产品：指房地产企业已经完成全部开发过程，并已经验收合格达到设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

（5）出租开发产品：指房地产企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋。

（6）周转房：指房地产企业开发完成，用于安置拆迁居民周转使用的房屋。

（7）在建开发产品：指房地产企业正在开发建设过程中的土地和房屋。

企业存货按存放地点和保管责任分类，可以分为库存存货、在途存货、委托加工存货、自制存货等。

2.3.2　存货取得与发出的核算

1. 存货取得的计价

房地产企业存货有不同的来源渠道，其取得成本的构成也不同。

（1）外购存货，其实际成本构成如下：

①买价：指购入存货的发票价格，由于房地产企业属于非增值税纳税单位，其购进的存货价格一般是指含增值税的发票价格，但核定为增值税纳税人的物资供应公司，其存货成本中不含增值税进项税额；

②运杂费：指运抵仓库前发生的运输费、装卸费、包装费和保险费；

③流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价，如进口材料物资应缴纳的关税、消费税等；

④采购保管费：指企业的物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应、保管、收发过程中所发生的各项费用，如采购保管人员的工资、福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、劳动保护费、材料整理和零星运费，材料物资盘亏及毁损（减盘盈）等。

（2）自制存货的计价

自制存货的实际成本包括自制过程中发生的直接材料、直接人工费、其他直接费用和应分摊的间接制造费用。

（3）委托加工存货的计价

委托加工存货的实际成本包括加工过程中耗用的材料成本、加工费、往返运杂费和应缴纳的税金。

（4）投资者投入存货的计价

投资者投入的存货，按照投资各方确认的价值，作为实际成本。

（5）接受捐赠的存货的计价

接受捐赠的存货，按以下规定确定其实际成本：

①捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单、有关协议）的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本；

②捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：

•同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

•同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流量现值，作为实际成本。

（6）企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的存货，或以应收债权换入存货的计价。

这类存货按照应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定受让存货的实际成本：

①收到补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额和补价，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

②支付补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为实际成本。

（7）以非货币性交易换入的存货的计价

这类存货按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定换入存货的实际成本：

①收到补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应确认的收益和应支付的相关税费，减去补价后的余额，作为实际成本；

②支付补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。

（8）盘盈的存货的计价

盘盈的存货，按照同类或类似存货的市场价格，作为实际成本。

2. 存货发出的计价

日常工作中，企业发出的存货，可以按实际成本核算，也可以按计划成本核算。如采用计划成本核算，会计期末应调整为实际成本。

在实际成本核算方式下，企业可以采用的发出存货成本的计价方法包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法等。

（1）个别计价法

采用这一方法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致，按照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法。在这种方法下，是把每一种存货的实际成本作为计算发出存货成本和期末存货成本的基础。

个别计价法的成本计算准确，符合实际情况，但在存货收发频繁情况下，其发出成本分辨的工作量较大。因此，这种方法适用于一般不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务，如珠宝、名画等贵重物品。

（2）先进先出法

这是指以先购入的存货应先发出（销售或耗用）这样一种存货实物流动假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。先进先出法可以随时结转存货发出成本，但较烦琐；如果存货收发业务较多、且存货单价不稳定时，其工作量较大。

在物价持续上升时，期末存货成本接近于市价，而发出成本偏低，会高估企业当期利润和库存存货价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。

（3）月末一次加权平均法

计算公式如下：

存货单位成本=〔月初库存存货的实际成本+∑（本月各批进货的实际单位成本×本月各批进货的数量）〕÷（月初库存存货数量+本月各批进货数量之和）

本月发出存货的成本=本月发出存货的数量×存货单位成本

本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×存货单位成本

采用加权平均法只在月末一次计算加权平均单价，比较简单，有利于简化成本计算工作，但由于平时无法从账上提供发出和结存存货的单价及金额，因此不利于存货成本的日常管理与控制。

（4）移动加权平均法

这是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本，除以每次进货数量加上原有库存存货的数量，据以计算加权平均单位成本，作为在下次进货前计算各次发出存货成本依据的一种方法。计算公式如下：

存货单位成本=（原有库存存货实际成本+本次进货实际成本）÷（原有库存存货数量+本次进货数量）

本次发出存货的成本=本次发出存货数量×本次发货前存货的单位成本

本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×本月月末存货单价

采用移动平均法能够使企业管理当局及时了解存货的结存情况，计算的平均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观。但由于每次收货都要计算一次平均单价，计算工作量较大，对收发货较频繁的企业不适用。

2.3.3　材料采购的核算

1. 会计科目的设置

为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。

（1）“材料采购”科目

该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。

（2）“采购保管费”科目

该科目用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算已分配计入设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般无余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，年度终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。

（3）“库存设备”科目

该科目用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。

（4）“原材料”科目

该科目用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。

（5）“材料成本差异”科目

该科目用以核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。

2. 采购业务的核算

（1）设备采购的核算

【例2-24】假设某房地产开发公司从外地采购用于开发工程的设备一台，有关发票、账单列明其买价（含税）80 000元，代垫运杂费4 500元，已通过银行予以承付。（此题按旧会计准则中规定的购进固定资产进项税额不得抵扣为准）会计分录如下：

①支付款项：

借：材料采购——设备采购　　　　　　　　84 500

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　84 500

②按计划分配率5%，分配应负担的采购保管费：

借：材料采购——设备采购　　　　　　　　4 225

贷：采购保管费　　　　　　　　　　　　4 225

③上项设备到达并验收入库：

借：库存设备　　　　　　　　　　　　　88 725

贷：材料采购——设备采购　　　　　　　　88 725

【例2-25】假设采购上项设备时，按购货合同规定应预付50%的货款，余款在收到设备后一次付清，会计分录如下：

①预付款项40 000元（80 000×50%）：

借：预付账款　　　　　　　　　　　　　40 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　40 000

②收到发票、账单：

借：材料采购——设备采购　　　　　　　　84 500

贷：应付账款　　　　　　　　　　　　　84 500

③结转预付款项：

借：应付账款　　　　　　　　　　　　　40 000

贷：预付账款　　　　　　　　　　　　　40 000

④付清余款：

借：应付账款　　　　　　　　　　　　　44 500

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　44 500

⑤分配该项设备应负担的采购保管费，仍按计划分配率5%进行分配，为4 225元：

借：材料采购——设备采购　　　　　　　　4 225

贷：采购保管费　　　　　　　　　　　　4 225

⑥设备验收入库，结转其成本：

借：库存设备　　　　　　　　　　　　　88 725

贷：材料采购——设备采购　　　　　　　　88 725

（2）材料采购的核算

【例2-26】某房地产开发公司采用商业承兑汇票结算方式购甲材料一批，价款（含税）为234 000元，运杂费5 350元（货到支付）。该材料采用计划成本核算，其计划总成本为210 000元。会计分录如下：

①开出、承兑商业汇票：

借：材料采购　　　　　　　　　　　　　200 000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　34 000

贷：应付票据　　　　　　　　　　　　　　234 000

②货到时支付运杂费：

借：材料采购　　　　　　　　　　　　　　5 000

应交税费——应交增值税（进项税额）　　　350

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　5 350

③材料全部验收入库，结转其计划成本：

借：原材料——甲材料　　　　　　　　　　　210 000

贷：材料采购　　　　　　　　　　　　　　210 000

④按计划分配率4%分配应负担的采购保管费8 200元（205 000 ×4%）：

借：材料采购　　　　　　　　　　　　　　8 200

贷：采购保管费——材料　　　　　　　　　　8 200

⑤结转材料成本差异3 200元（213 200-210 000）：

借：材料成本差异——材料　　　　　　　　　3 200

贷：材料采购　　　　　　　　　　　　　　3 200

【例2-27】某房地产开发企业采用托收承付结算方式采购乙材料一批，材料已到达并验收入库，而发票账单未到，货款未付。

对于此项业务，月份内可暂不入账，待发票账单到达时，再进行会计处理，如果月终发票账单仍未到达，为了在报表中能真实地反映企业原材料的情况，对此，企业应暂估价入账。

（1）假设企业所购乙材料月终发票账单仍未到达，按计划价50 000暂估入账：

借：原材料——乙材料　　　　　　　　　　　50 000

贷：应付账款——暂估应付账款　　　　　　　50 000

②下月初，用红字作与前相同的分录，冲回暂估料款：

借：原材料——乙材料　　　　　　　　　　　50 000

贷：应付账款——暂估应付账款　　　　　　　50 000

③待收到发票账单时，再按照正常方法进行会计处理，在此不再赘述。

企业在外购材料过程中，由于种种原因可能会发生短缺和损耗，对此，也应进行正确的会计处理：

①能够确定责任人的损失：

借：应收账款（供货单位赔偿）

其他应收款（运输单位赔偿）

贷：材料采购

②需要查明原因才能转销的损失：

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

贷：材料采购

查明原因后，予以转销：

借：营业外支出（自然灾害造成的净损失）

采购保管费（无法收回的超定额损失）

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

3. 采购保管费的核算

采购保管费核算较简单，日常发生的各项采购保管费，应根据有关凭证直接归集到“采购保管费”科目。会计分录为：

借：采购保管费

贷：银行存款等

企业发生的采购保管费，应于月份终了时全部分配计入本月购入的各种物资的实际采购成本。为了使年度内各月材料物资采购成本能均衡负担，采购保管费也可按照计划分配率进行分配，按计划分配率分配的采购保管费与实际发生的采购保管费的差额，平时可保留在“采购保管费”科目内不予转销，在编制资产负债表时，列入“预付账款”项目，如为贷方余额则作抵减“预付账款”处理。但年度终了时，采购保管费应全部计入材料物资的采购成本，而不留余额。

采购保管费按计划分配率分配的计算公式为：

采购保管费计划分配率=全年计划材料物资采购保管费÷全年计划外购材料物资价税和运杂费×100%

某项材料物资应分配的采购保管费=该项材料物资的价税和运杂费×计划分配率

2.3.4　委托加工物资的核算

企业购入的材料，有时需要经过加工后才能使用。委托其他企业加工的材料，叫做委托加工材料。对于委托外企业加工的材料，虽仍属于企业所有，但不存于本企业仓库，所以不能在库存材料科目进行核算。为了反映委托外企业加工材料的成本以及有关加工、运输费用，要设置“委托加工物资”科目，并按加工合同设置明细分类账，以便核算各批加工材料的实际成本，并及时进行清理结算。

由于委托外企业加工的材料，可能在当月加工完成入库，在材料日常收发按计划价格计价时，就必须在月末计算材料成本差异以前，确定发给外企业加工材料的实际成本，而这在实际上是难以做到的。因此，对发出加工材料，在材料日常收发按计划价格计价时，一般都按计划价格成本计算，并不分摊材料成本差异。如要负担成本差异，可按上月材料成本差异分摊率计算。

企业在将材料发给外企业加工时，要由供应部门根据加工合同填制“委托加工发料单”通知仓库发料。“委托加工发料单”一般填制一式五份。一份由仓库发料后留存，据以登记“材料卡片”或“材料明细分类账”；一份连同加工材料交加工企业；一份交还供应部门，据以考核加工合同执行情况；两份送交会计部门。

“委托加工发料单”中发出材料的成本，在材料日常收发按实际成本计价时，应填列实际成本。在材料日常收发按计划价格计价时，填列计划价格成本。会计部门收到两份“委托加工发料单”后，应以一份印有“加工费”、“运输费”和“实际成本合计”三栏的代替委托加工材料明细分类账。另一份作为发料凭证，据以记入“委托加工物资”科目的借方和“库存材料”或“原材料”科目的贷方。

如某房地产开发企业发出原木2立方米，委托某门窗加工厂加工纱窗150平方米。原木每立方米单价为600元。则在发出2立方米原木委托加工时，应作：

借：委托加工物资　　　　　　　　1 200

贷：原材料　　　　　　　　　　　1 200

对于支付的加工费和运输费，要根据受托加工企业和运输机构的账单，记入“委托加工物资”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。

如根据某门窗加工厂账单，从银行存款支付加工费1 600元，窗纱600元，运输费300元时，应作：

借：委托加工物资　　　　　　　　2 500

贷：银行存款　　　　　　　　　　2 500

企业收到加工完成材料时，要由收料仓库验收后填制盖有“外部加工”戳记的“收料单”，会计部门根据“收料单”在代替委托加工材料明细分类账的“委托加工发料单”中结算该批加工材料的实际成本（包括发出加工材料的成本、加工费和运输费）。在材料日常收发按计划价格计价时，应将加工完成材料的计划价格成本和计划价格成本与实际成本的成本差异，分别自“委托加工物资”科目转入“原材料”和“材料成本差异”科目。即将加工完成材料的计划价格成本自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方；加工完成材料的实际成本大于计划价格成本的成本差异，自“委托加工物资”科目的贷方转入“材料成本差异”科目的借方；加工完成材料的实际成本如小于计划价格成本，则用红字将成本差异记入“委托加工物资”科目的贷方和“材料成本差异”科目的借方。

如上述纱窗150平方米加工完成并验收入库，纱窗每平方米计划价格为24元，则应作：

借：原材料　　　　　　　　（24元×150）3 600

贷：委托加工物资　　　　　　　　　　　3 600

借：材料成本差异　　　　　　　　（3 700元-3 600元）100

贷：委托加工物资　　　　　　　　　　　　　　　　　100

在材料日常收发按实际成本计价时，应将加工完成材料的实际成本自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方：

借：原材料　　　　　　　　3 700

贷：委托加工物资　　　　3 700

如有剩余材料退回时，应将退回材料的计划价格成本或实际成本，自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方。

“委托加工物资”科目的借方余额，表示企业存放加工企业处还在加工过程中的材料的成本和运输费。在编制会计报表时，应将它列入“存货”项目，以反映委托加工物资资金的实际占用额。

2.3.5　周转材料的核算

周转材料是指那些与企业开发经营有关的、多次参加周转而不改变实物形态、使用年限较短、价值较低的不作为固定资产核算的工具、器具和劳动保护用品等物资。从性质上说，它属于劳动资料，因其价值较低，更换频繁，视同存货进行管理。其价值是以摊销的方式计入成本费用的，企业应根据不同周转材料的价值大小和使用期限长短，采用一次摊销法和分次摊销法。

（1）一次摊销法

即在领用时，将其全部价值一次计入成本费用。现行制度规定，对于价值较小、使用期限短的周转材料，可在领用时一次计入成本费用。玻璃器皿等易碎物品，不论价值大小，在领用时一次计入成本费用。

（2）五五摊销法

即领用时摊销50%，报废时再摊销50%。现行制度规定，对于价值较大、使用期限较长的周转材料，可以采用五五摊销法。

（3）分期摊销法

即把周转材料的价值按预计使用期限分期摊入成本费用。

按现行制度规定，对价值大、使用期限长的周转材料可以采用分期摊销法。周转材料的摊销方法，由企业根据具体情况自行规定，不同的周转材料可采用不同的摊销方法。摊销方法确定之后，不应随意改变。

有关周转材料价值的摊销账务处理举例如下：

【例2-28】

①自营工程领用生产工具一批，计划成本2 000元，一次摊入成本。

借：开发间接费用　　　　　　　　　　2 000

贷：周转材料　　　　　　　　　　　　2 000

②仓库领用管理用具一批，计划成本6 000元，分6个月摊销。

借：预付账款　　　　　　　　　　　　6 000

贷：周转材料　　　　　　　　　　　　6 000

借：采购保管费　　　　　　　　　　　　1 000

贷：预付账款　　　　　　　　　　　　1 000

③企业管理部门以前月份领用的周转材料报废，收回残料300元入库。

借：原材料　　　　　　　　　　　　　　　300

贷：管理费用　　　　　　　　　　　　　　300

④月末结转本月领用周转材料应负担的材料成本超支额80元，其中自营工程应分摊20元，采购保管部门应分摊60元。

借：开发间接费用　　　　　　　　　　　　20

采购保管费用　　　　　　　　　　　　60

贷：材料成本差异　　　　　　　　　　　80

2.3.6　开发产品的内容及核算

1. 开发产品的内容及分类

（1）开发产品的内容

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。

（2）开发产品的分类

开发产品按其用途的不同可分为以下几类：

①土地。土地是指房地产开发企业为出租或有偿转让而开发的商品性建设场地。企业为建设商品房、出租房、周转房而开发的自用建设场地属于企业的中间产品，不能列入开发产品。但如果企业开发完工的自用建设场地近期不使用，可以暂时视同最终产品。

②房屋。房屋包括为销售而开发建设的商品房、为出租而开发建设的出租房、为安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房和受其他单位委托代为开发的房屋。

③配套设施。配套设施是指属于城市建设规划中的大型配套设施。具体包括：

•开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容及交通道路。

•开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等。

•开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院、文化站等。

④代建工程。代建工程是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各种工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。

（3）特殊开发产品的核算

对于一些特殊的开发产品，企业应单独设置账户进行核算。这些特殊的开发产品包括：

①分期收款开发产品。指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属企业的开发产品。

②出租开发产品。指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的开发产品。其特点是以营利为目的，以收取租金作为经营获利的手段。

③周转房。指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。具体包括：

•在开发建设过程中已明确其为安置差遣居民周转使用的房屋。

•企业开发完成的商品房，在尚未销售以前用于安置差遣居民周转使用的房屋。

•企业搭建的用于安置差遣居民周转使用的临时性简易房屋。

2. 开发产品收发和结转的核算

为了核算已完工开发产品的增减变动情况，房地产企业应设置“开发产品”账户，借方登记已竣工验收入库开发产品的实际成本；贷方登记对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本、出租经营的土地和房屋的实际成本，以及用于安置拆迁居民周转使用房屋的实际成本。企业将开发的营业性配套设施用于本企业第三产业经营用房，也登记在本账户的贷方；本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。开发产品的形成和结转的账务处理如下：

（1）用于销售的开发产品

①根据开发产品验收交接凭证，结转本期已完成的开发产品的实际成本6 700 000元。

借：开发产品　　　　　　　　　　　　6 700 000

贷：开发成本　　　　　　　　　　　　6 700 000

②月终结转对外转让、销售和结算的开发产品实际成本2 000 000元。

借：主营业务成本　　　　　　　　　　2 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　2 000 000

③将一栋商品房采用分期收款方式销售，开发产品已移交使用单位，该栋商品房的实际成本为1 500 000元。

借：分期收款开发产品　　　　　　　　1 500 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　1 500 000

（2）其他用途的开发产品

企业的开发产品除了对外销售以外，还可用于出租经营、安置拆迁居民周转使用以及作为本企业生产经营用房。举例如下：

①将开发的一栋房屋出租经营，其实际成本500 000元。

借：出租开发产品　　　　　　　　　　500 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　500 000

②将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，实际成本1 000 000元。

借：周转房　　　　　　　　　　　　　1 000 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　1 000 000

③将开发的营业性配套设施——商店，作为本企业第三产业经营用房投入使用，实际成本800 000元。

借：固定资产　　　　　　　　　　　　800 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　800 000

（3）出租房和周转房的计价

为了反映出租房和周转房的增减变动情况，并正确计算出租房和周转房的摊销额，对于出租房和周转房主要采用以下两种计价方法：

①原价：是指房地产企业开发购建某项出租房、周转房时所发生的各项实际支出，根据“开发成本”账户资料计算确定。

②摊余价值：是指出租房、周转房的原价减去已提摊销额后的余额。

原价可以反映企业出租房、周转房的原始投资和规模大小，并作为计提摊销额的依据；摊余价值可以反映出租房、周转房的实有价值，将其与原价对比，可以反映出租房、周转房的新旧程度，摊余价值还是改变出租房、周转房用途，将其作为商品房对外销售时，确定销售价款的依据。

【例2-29】现举例说明出租房和周转房的账务处理如下：

◆企业开发完成A栋商品房用于出租，实际成本2 000 000元，B栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本800 000元，已办理出租协议和投入使用手续。

借：出租开发产品——出租产品　　　　　　　　2 000 000

周转房——在用周转房　　　　　　　　　　　800 000

贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　2 800 000

◆按月计提出租房摊销额1 000元、周转房摊销额900元。

借：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　1 000

开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　　900

贷：出租开发产品——出租产品摊销　　　　　　　　1 000

周转房——周转房摊销　　　　　　　　　　　　　900

◆用银行存款支付出租房修理费1 000元，计入当月成本，支付周转房修理费6 000元，分3个月摊销。

借：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　1 000

预付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　6 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　7 000

借：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　2 000

贷：预付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　2 000

◆将C栋周转房作为商品房对外销售，售价500 000元，原价450 000元，累计摊销额50 000元，价款尚未收到。

借：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　500 000

贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　500 000

借：主营业务成本　　　　　　　　　　　　　　　400 000

周转房——周转房摊销　　　　　　　　　　　　　50 000

贷：周转房——在用周转房　　　　　　　　　　　　450 000

（4）分期收款开发产品的核算

①分期收款开发产品的核算方法。分期收款销售是一种赊销方式，采用这种方式销售开发产品，在将开发产品移交购买单位或办妥分期收款销售合同时，将开发产品按实际成本转入分期收款开发产品；按合同的约定确认当期销售收入，同时结转当期的销售成本。当期销售成本按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率和当期销售收入计算确定。其计算公式如下：

当期应结转成本数=开发产品当期应收价款×开发产品全部销售成本÷全部销售收入×100%

②应设置的会计科目。为了核算分期收款开发产品的实际成本，企业应设置“分期收款开发产品”账户。该账户借方登记企业采用分期收款方式销售开发产品的实际成本，贷方登记确认销售收入实现时按比率计算的本期应结转的销售成本。期末借方余额反映尚未结转的分期收款开发产品的实际成本。本账户应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

③分期收款开发产品核算的账务处理。

【例2-30】天地房地产开发公司将已开发的花园小区中2号楼一门采用分期收款方式出售给甲单位，总售价为2 000 000元，实际总成本为1 600 000元。合同规定全部价款分3次付清，房屋移交时支付40%，余款分别于第二年和第三年末平均支付。第三年付款单位未能按合同付款，余款到第四年才收回。应作账务处理如下：

◆办妥分期收款销售合同时：

借：分期收款开发产品——花园小区2号楼一门　　　　　　　　2 000 000

贷：开发产品——房屋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000

◆首次收款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　800 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　　　　　　　　　800 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本　　　　　　　　　　　　640 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2号楼一门　　　　　　　 　640 000

◆第二年收款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　600 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　　　　　　　　　600 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本　　　　　　　　　　　　480 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2号楼一门　　　　　　　　　480 000

◆第三年年底：

借：应收账款——甲单位　　　　　　　　　　　　　　　　　　600 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　　　　　　　　　600 000

同时结转成本：

借：主营业务成本——商品房销售成本　　　　　　　　　　　　480 000

贷：分期收款开发产品——花园小区2号楼一门　　　　　　　　　480 000

收到款时作分录：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　600 000

贷：应收账款——甲单位　　　　　　　　　　　　　　　　　　600 000

2.3.7　存货清查的核算

为了保证材料、设备的完整，做到账实相符，房地产开发企业必须建立材料、设备清查盘点制度。由于材料设备种类繁多，收发频繁，并分散在各个仓库、现场存储，加上有的材料计量不准、自然损耗、收发时点错数量，以及人为短缺等原因，使账面材料结存数量和实际数量不符。因此，必须通过清查盘点进行检查核实。材料设备盘点制度不仅可以保证账实相符，给会计核算提供正确可靠的资料，同时还有下列几方面的作用：

第一，可以促使企业摸清家底，积极处理积压材料、设备，加速流动资金周转。

第二，可以发现材料、设备短缺和损坏情况，揭发违法乱纪行为，以便追究责任。

第三，可以发现材料、设备供应和仓库管理方面存在的问题，促使企业改革不合理的规章制度，改善经营管理，加强经济核算。

材料、设备的清查盘点，在平时应当轮流进行。每年在编制年度财务决算以前，还要进行一次全面清理盘点，使年度会计报表的数字正确可靠。在年度清查时，应成立一个由领导干部、专业人员和工人参加的清查领导小组，把清查材料、设备同加强仓库管理密切结合起来。

材料、设备清查盘点人员发现实存材料、设备数量和“材料卡片”、“设备卡片”结存数量不符时，要查明原因，分清责任，并填制“材料盘点盈亏报告单”和“设备盘点盈亏报告单”，经清查领导小组审查、鉴定，提出处理意见后，按规定报有关部门审批。

材料、设备盘点的盈亏，可以分为两大类：一类是经查明属于材料、设备明细账卡记录的错误，如收发数量登记错误，金额计算错误，明细账卡加减计算错误，登记时搞错规格，造成一种规格多，一种规格少，等等。对这些错误，可由材料、设备核算人员开列清单，注明原因，经会计部门复核后，按规定改正错误的方法进行更正。另一类是真正的材料、设备盘点盈亏，当然，也可能包括未经查明属于明细账卡登记的错误。对于真正的材料、设备盘点盈亏，应按规定程序报经有关部门批准。

材料、设备清查过程中的盈亏，在未经批准以前，应先根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，登记有关材料、设备明细账卡，并从“原材料”科目的贷方转到“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的借方，作如下分录入账：

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　　×××

贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

对于材料、设备盘亏，一般都按实际成本计算。在材料收发按计划价格计价时，除按计划价格成本记入“原设备”科目的贷方外，还要自“材料成本差异”科目将属于盘亏材料的成本差异，转入“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的借方（如材料实际成本小于计划价格成本时用红字）。

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　　×××

贷：材料成本差异　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

材料、设备盘点盈亏经有关部门批准后，再根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，分别不同情况进行账务处理。

凡能以正当理由说明的材料短缺，如定额内自然损耗等，可计入材料成本，记入“采购保管费”科目的借方。

借：采购保管费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　×××

由于材料、设备保管人员等过失造成的材料、设备损失，如能确定过失人员应负经济责任的，对赔偿款应记入“其他应收款”科目的借方；不能确定过失人员的，经有关部门批准后，将它记入“管理费用”科目的借方。

借：其他应收款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　×××

凡由于人力不可抗拒的自然灾害等原因造成的材料、设备短缺，按规定手续报经有关部门批准后，应将扣除保险公司赔款后的净损失，记入“营业外支出——非常损失”科目的借方。

借：营业外支出——非常损失　　　　　　　　　　　　　　　×××

其他应收款（保险公司赔偿款）　　　　　　　　　　　　×××

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　×××

对于材料、设备盘盈，应根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，登记有关材料、设备明细账卡，并按计划价格或估计价格记入“原材料”科目的借方和“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的贷方。

借：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　×××

按规定报经批准后，将盘盈材料、设备自“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目冲减有关费用科目。

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢　　　　　　　　×××

贷：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

2.3.8　存货跌价准备的核算

为了较真实地反映企业材料、设备的可变现净值，避免虚列资产价值，出现虚盈实亏，按照现行企业会计制度的规定，企业在对材料、设备进行全面清查时，如发现有遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使材料、设备成本不能收回的部分，应当提取材料、设备跌价准备。材料、设备跌价准备，一般应按单个材料、设备的成本高于其可变现净值的差额提取。可变现净值是指企业在正常开发经营过程中，以估计售价减去销售所需税费后的余值。在实际工作中，对材料、设备跌价准备，可在“材料盘点盈亏报告单”中增设“可变现单价”、“应提取跌价准备”两栏，将应提取跌价准备的材料、设备亦在单中填列。应提取材料、设备跌价准备的计算，可按下列公式进行：

应提取材料跌价准备=材料实存数量×［材料计划单价×（1±差异分摊率）-材料可变现单价］

应提取设备跌价准备=设备实际数量×（设备实际单价-设备可变现单价）

在提取材料、设备跌价准备的企业，应设置“存货跌价准备”科目。“存货跌价准备”科目是材料、设备、开发产品等存货科目的备抵科目，用以核算企业提取的存货跌价准备。期末对计算出材料、设备可变现净值低于成本的差额，应记入“管理费用——计提存货跌价准备”科目的借方和“存货跌价准备”科目的贷方：

借：管理费用——计提存货跌价准备　　　　　　　　　　　　×××

贷：存货跌价准备　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

如已提跌价准备的材料、设备的价值以后又得以恢复，应按恢复增加的数额（其增加数应以补足以前入账的减少数为限），记入“存货跌价准备”科目的借方和“管理费用——计提存货跌价准备”科目的贷方：

借：存货跌价准备　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：管理费用——计提存货跌价准备　　　　　　　　　　　×××

企业在清查材料、设备时，如发现有已霉烂变质，或已过期且无转让价值，或在开发经营中已不再需要、且已无使用价值和转让价值，应按材料、设备的账面净值（即减去已提跌价准备后的价值），记入“管理费用——计提存货跌价准备”科目的借方，按已提的跌价准备记入“存货跌价准备”科目的借方，按材料、设备的账面原值记入“原材料”科目的贷方。

借：管理费用——计提存货跌价准备　　　　　　　　　　　　×××

存货跌价准备

贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

“存货跌价准备”科目的贷方余额，反映企业已提取的材料、设备等存货可变现净值低于成本的跌价准备，在编制资产负债表时，应将它从“存货”项目中减去。

2.4　固定资产：维持企业正常运营的关键

2.4.1　概述

1. 概念和特征

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。固定资产属于物质资料生产过程中用来改变或影响劳动对象的劳动资料。但是，并非所有的劳动资料都可作为企业的固定资产。作为固定资产核算和管理的劳动资料一般应具有以下特征：

第一，使用年限超过1年或超过一个经营周期，并且在使用过程中保持原来的物质形态不变。

第二，用于生产经营活动或用于出租及企业行政管理，而不是为了出售。

2. 固定资产的分类

房地产企业固定资产种类繁多，规格不一，为了加强管理，便于组织会计核算，有必要对其进行科学、合理的分类。根据不同的管理需要和核算要求以及不同的分类标准，通常使用的分类方法有以下几种方法：

（1）按固定资产经济用途分类，可分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。

（2）按固定资产使用情况分类，可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。

（3）按固定资产的所有权分类，可分自有固定资产和租入固定资产。

（4）按固定资产的经济用途和使用情况综合分类，一般可分为七大类：

①生产经营用固定资产。是指直接服务于房地产企业生产、经营过程的各种固定资产。如：房地产开发设备、运输车辆、工具等。

②非生产经营用固定资产。是指不直接服务于房地产企业生产、经营过程的各种固定资产。如：办公房屋、职工宿舍、食堂、幼儿园等。

③租出固定资产。是指在经营性租赁方式下出租给承租人使用的固定资产。

④不需用固定资产。是指企业多余或不适用的固定资产。

⑤未使用固定资产。是指已完工或购建的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产。如企业购置的尚待安装的固定资产等。

⑥融资租入固定资产。指企业以融资租赁方式租入的固定资产，在租赁期内应视同自有固定资产进行管理。

⑦土地。指过去已经估价单独入账的土地。因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。企业取得的土地使用权不能作为固定资产管理。

2.4.2　固定资产的计价

房地产开发企业的固定资产，应按规定的标准计价，以便正确地计提固定资产折旧和反映企业的技术装备水平，固定资产的计价标准有：原值、重置完全价值、净值和可变现价值。

固定资产的原值，也叫原始价值或原价，是指企业为取得某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出：

（1）购入固定资产的原值，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的有关税金计算。

（2）自行建造固定资产的原值，按照建造过程中实际发生的全部支出计算。

（3）投资者投入固定资产的原值，按照评估确认或者投资各方确认的价值计算。

（4）改建、扩建固定资产的原值，按照原固定资产的账面原值，加上改建、扩建过程中发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计算。

（5）接受捐赠固定资产的原值，对捐赠方提供了有关凭据的，按照凭据上标明的金额加上应支付的相关税费计算。对捐赠方没有提供有关凭据的，按照同类或类似固定资产的市场价格估计的金额加上应支付的相关经费，或按照捐赠固定资产的预计未来现金流量的现值计算。

（6）经批准无偿调入固定资产的原值，按照调出单位的账面原值加上发生运输费、安装费等相关费用计算。

固定资产按照原值入账，其价值可由取得该固定资产时的实际支出数确定，这在核算上比较简便。在生产资料价格变动不大时，固定资产原值也能反映企业的技术装备水平，并便于计算折旧。因此，在日常核算中，都以原值作为固定资产计价的标准。但是由于技术进步和劳动生产率的不断提高，或通货膨胀，固定资产的再生产成本会不断降低或提高，从而也会引起固定资产价格的变动。因此，以原值入账，就会使得不同时期购建的同一固定资产有不同的原值。故当固定资产原值变动较大时，在理论上应按重置完全价值，即按照当时情况下重新购建这项固定资产发生的全部支出入账。但是，由于固定资产重估价要花费很大的人力、物力和时间，不易经常进行，所以在实际核算工作中很少采用。只有当固定资产原值变动甚大或无原值可以查考时，才根据有关规定按重置完全价值入账。

固定资产的净值，也叫折余价值，是固定资产原值或重置完全价值减去已提折旧后的余额。固定资产净值，可以反映企业当前实际占用在固定资产上的资金，通过净值与原值、重置完全价值的对比，还可一般地了解固定资产的新旧程度。

固定资产的可变现价值，即固定资产可收回金额。它是固定资产净值减去减值准备后的净额，能反映哪些市场价格持续下跌或技术陈旧等固定资产的可变现净额。

2.4.3　固定资产的取得核算

固定资产的取得常见的主要有以下几种形式。

1. 购入的固定资产

（1）购入不需安装的固定资产

购入不需安装的固定资产，是指企业购入的固定资产（不论新旧），不需要安装就可以直接交付使用。购入的固定资产按实际支付的全部价款，或售出单位的账面原值加上包装费、运杂费等支出，借记“固定资产”账户，贷记“银行存款”等账户。

【例2-31】天地房地产开发公司购置一台不需要安装的房地产开发设备一台，发票价格3万元，增值税额0.51万元，发生的运杂费0.2万元，款项已支付。账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　37 100

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　37 100

（2）购入需要安装的固定资产

购入需要安装的固定资产，是指购入的固定资产需要经过安装以后才能交付使用。企业购入需要安装的固定资产时，应通过“固定资产购建支出”账户归集发生的各项支出，计算其达到可使用状态时的实际成本。在其安装完毕交付使用时，再将其实际成本作为固定资产原值，结转到“固定资产”账户。

【例2-32】天地房地产开发公司购入需要安装的设备一台，发票价格20万元，增值税3.4万元，支付的运杂费0.5万元，累计支付安装费0.357万元，其中，领用材料0.117万元（含增值税），应付工人工资0.24万元。账务处理如下：

①支付设备价款、税金及运杂费时：

借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　239 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　239 000

②发生安装费用时：

借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　3 570

贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　1 170

应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　2 400

③设备安装完成交付使用时：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　242 570

贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　242 570

2. 融资租入的固定资产

融资租入的固定资产，是指企业向经国家有关部门批准的经营融资租赁业务的公司租入的固定资产。这种租赁方式的租赁期限较长，租赁费用包括了设备的价款、租赁费、借款利息等。而且，在租赁期满后，设备产权一般要转给承租方。因此，融资租赁实质上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式。

企业应在“固定资产”账户下单设“融资租入固定资产”明细账户，核算以融资租赁方式租入的固定资产；其融资租赁应付款，应通过“长期应付款——应付融资租赁费”账户核算；需要安装的融资租赁设备，应先通过“固定资产购建支出”账户核算其实际成本；租赁期满，如合同规定将设备所有权转归承租企业，应将固定资产从“融资租入固定资产”明细账户转入有关明细账户。

【例2-33】天地房地产开发公司自2010年1月1日至2012年12月31日向甲企业租入不需安装的房地产开发设备一台，该设备在2008年1月1日的原账面值为80万元，租赁费用分期支付，每半年支付一次，租金为17万元，该机器预计使用年限为5年，期满后无残值。租赁期满时，企业享有优惠购买该机器的选择权，购买价为0.12万元，预计该日此项租赁资产的公允价值为8万元。公司折旧采用平均年限法，其租赁的资产占资产总额的30%以下，另在交易中支付佣金0.21万元，用银行存款支付。账务处理如下：

（1）确定租赁资产入账价值。

最低租赁付款额=各期租金之和+行使优惠购买选择权支付的金额=170 000×6+1 200=1 021 200（元）

（2）账务处理。

①租赁资产入账时：

借：固定资产——融资租入资产　　　　　　　　1 021 200

贷：长期应付款——应付融资租赁款　　　　　　1 021 200

②支付佣金时：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　2 100

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　2 100

③每期支付租金时：

借：长期应付款——应付融资租赁款　　　　　　　　170 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　170 000

④每月计提折旧时：

借：工程施工　　　　　　　　　　　　　　　　　17 020

贷：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　17 020

⑤租赁期满支付购买价款：

借：长期应付款——应付融资款项　　　　　　　　　1 200

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　1 200

同时：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　1 021 200

贷：固定资产——融资租入资产　　　　　　　　　　1 021 200

3. 以非货币性资产换入的固定资产

非货币性交易，是指交易双方以非货币性资产进行的交换，这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产。所谓“少量”，一般我们以不高于交易额的25%作为参考比例。

房地产企业在交易时首先将固定资产转入清理，按固定资产账面净值借记“固定资产清理”科目，按账面计提数借记“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按固定资产的原值贷记“固定资产”科目，如果交易涉及到补价，支付补价时借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”科目，收到补价时借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”科目，将所确认的收益借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目。在交易完成时，按计算的换入资产入账价值借记“固定资产”科目，贷记“固定资产清理”科目。

4. 债务重组换入的固定资产

房地产企业在债务重组日按债权的账面价值加上应支付的相关税费作为债务重组时收到的固定资产的入账价值，借记“固定资产”科目，按重组债权账面价值贷记“应收账款”或“应收票据”等科目；如果债务重组时涉及补价，收到补价的，应按债权账面价值减去补价的差额借记“固定资产”科目，按收到的银行存款借记“银行存款”科目，按重组债权账面价值贷记“应收账款”、“应收票据”等科目，支付补价的，应按债权账面价值加上补价合计借记“固定资产”科目。按支付的银行存款贷记“银行存款”科目，按重组债权账面价值贷记“应收账款”、“应收票据”等科目。

【例2-34】天地房地产开发公司在2012年1月10日销售给乙公司商品房一套，价格11.7万元，至2012年12月28日，乙公司因财务困难无法支付到期房款，经双方协议，乙公司将汽车一辆抵偿所欠房款。该车原值18万元，已提折旧3万元，公允价值13万元，在债务重组时公司向乙公司另支付1万元补价。账务处理如下：

（1）计算债务重组日重组债权的账面余额=117 000（元）

（2）计算债务重组日，固定资产的入账价值。

固定资产入账价值=117 000+10 000=127 000（元）

（3）账务处理

借：固定资产——汽车　　　　　　　　　　　127 000

贷：应收账款——乙公司　 　　　　　　　　　117 000

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　10 000

5. 投资者投入的固定资产

投资者投入的固定资产是企业原始资本之一，在投资者投入固定资产时，固定资产的入账价值按投资各方确认的价值作为入账价值。

6. 接受捐赠固定资产

房地产企业接受捐赠固定资产，按确定的入账价值借记“固定资产”科目，按其应税所得额贷记“递延税款”科目，按确定的入账价值减去未来应交所得税的余额贷记“资本公积”科目。

7. 盘盈的固定资产

盘盈时按规定的固定资产入账价值借记“固定资产”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目。经有关部门批准处理盘盈资产时借记“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。

除了上述从不同来源取得固定资产以外，房地产企业还可以将开发的营业性配套设施，用于自身从事第三产业经营用房，并视同自用固定资产进行处理。其账务处理是：将营业性配套设施的实际成本，借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户；转作经营用房的营业房的营业性配套设施按规定应缴纳的营业税，借记“固定资产”账户，贷记“应交税金”账户。

2.4.4　固定资产折旧的核算

折旧，指在固定资产的使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。其中，应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原值扣除其预计净残值后的余额，如果已对固定资产计提减值准备，还应该扣除减值准备累计金额。

从本质上讲，折旧也是一种费用，只不过这一费用没有在计提期间付出实实在在的货币资金，但这种费用是长期的已经发生的支出，而这种支出的收益在资产投入使用后的有效使用期内体现，无论是从权责发生制的原则还是从收入与费用配比的原则讲，计提折旧都是必需的。因此，正确地计算和计提折旧，不仅是正确计算产品成本的一个前提条件，也是保证固定资产再生产正常进行的重要措施。

1. 影响折旧额的因素

影响固定资产折旧的主要因素有：固定资产原值、固定资产净残值和固定资产使用年限。

（1）固定资产原值

固定资产原值是指取得固定资产使之达到预计可使用状态时所发生的全部支出，即固定资产初始成本。

如果固定资产计提了减值准备，应在扣除减值准备以后计提折旧。

（2）固定资产净残值

固定资产净残值是指预计固定资产报废时的残余价值，扣除预计的清理费用后的数额。

（3）固定资产使用年限

固定资产使用年限的长短直接影响各期计提的折旧额。

固定资产折旧的范围除下列情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

①已提足折旧仍继续使用的固定资产；

②按照规定单独估价为固定资产入账的土地。

2. 计提折旧的几种方法

（1）平均年限法

平均年限法又称直线法，是指按固定资产使用年限平均计算折旧的方法。采用这种方法固定资产的应计提折旧总额是均匀地分摊到预计使用年限的各个会计期间。计算公式如下：

年折旧额=［固定资产原值-（预计残值收入-预计清理费用）］÷预计使用年限

=固定资产应计提折旧额÷预计使用年限

年折旧率=年折旧额÷固定资产原值

=（1-预计净残值率）÷预计使用年限×100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产原值×月折旧率

【例2-35】天地房地产开发公司固定资产原值为50万元，预计使用年限为10年，预计净残值率为4%，该项固定资产的年折旧率、月折旧率和月折旧额计算如下：

年折旧率：（1-4%）÷10×100%=9.6%

月折旧率：9.6%÷12=0.8%

月折旧额：500 000×0.8%=4 000（元）

（2）双倍余额递减法

双倍余额递减法是快速折旧的一种，是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算的固定资产折旧的一种方法。计算公式如下：

年折旧率=2÷预计使用年限×100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产期初账面余额×月折旧率

实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，由于在计算折旧率时未考虑残值收入，因此，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值扣除净残值后的余额平均摊销。资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额。逐年递减分数的分子代表固定资产尚可使用年限，分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式如下：

年折旧率=尚可使用年数÷预计使用年限的年数总额=预计使用年限-已使用年限预计使用年限×（预计使用年限+1）÷2

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）×月折旧率

【例2-36】企业有设备一台，原值为300 000元，预计净残值为其原值的3%，预计使用年限为5年。采用双倍余额递减法计算各年折旧额，如表2-2所示。

表2-2　采用双倍余额递减法计提折旧额

表中的结果是经过以下计算得出的（以第2年为例）：

①折旧率=2÷5×100%=40%。

②累计折旧额：192 000=120 000+72 000。

③期末账面折余价值：108 000=300 000-192 000。

④从第4年起，将固定资产账面折余价值扣除预计净残值后的净额在2年内平均摊销：

年折旧额=（64 800-9 000）÷2=27 900（元）

（3）工作量法

工作量法是根据实际工作量计提折旧的一种方法。其基本计算公式为：

每一工作量折旧额=固定资产原值×（1-预计净残值率）÷预计总工作量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月的工作量×每一工作量折旧额

【例2-37】企业有运输卡车一辆，原值为150 000元，预计净残值率为5%，预计总行驶里程为600 000千米，当月行驶5 000千米，则该项固定资产的月折旧额计算如下：

单位里程折旧额=150 000×（1-5%）÷600 000=0.2375（元）

本月折旧额=5 000×0.2375=1 187.50（元）

（4）年数总和法。

年数总和法又叫合计年限法，也是一种快速折旧法，它是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年逐减的分数计算每年的折旧额。逐年递减分数的分子代表固定资产尚可使用年限，分母代表使用年数的逐年数字总和。公式如下：

年折旧率=尚可使用年数÷预计使用年限的年数总额=预计使用年限-已使用年限预计使用年限×（预计使用年限+1）÷2

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产原值预计净残值×月折旧率

【例2-38】企业某项固定资产原值为25 000元，预计净残值率为4%，预计使用年限为5年。采用年数总和法计提折旧，各年折旧额如表2-3所示。

表2-3　采用年数总和法计提折旧额

3. 折旧的会计处理

企业提取的折旧，在总分类核算上应记入有关成本、费用科目的借方和“累计折旧”科目的贷方。如某房地产开发企业某月应提固定资产折旧28 500元，此项折旧的分配情况如表2-4所示。

表2-4　固定资产折旧分配表

根据上表固定资产折旧分配表，即可将该月计提折旧作如下分录入账：

借：采购保管费　　　　　　　　10 500

开发间接费用　　　　 　　　2 000

管理费用　　　　　　　　　13 750

其他业务支出　　　　　　 　2 250

贷：累计折旧　　　　　　　　　28 500

2.4.5　固定资产修理的核算

固定资产的修理，可以分为经常修理和大修理两种。

经常修理也叫中小修理，是指局部性的经常修理工作。它的特点是工作量不大，所花费用较少，所需时间不长，在核算上都将经常修理费用的实际发生数计入当期成本、费用。如将一辆管理部门的小客车委托某汽车修理厂进行中修，根据汽车修理厂提出的账单，共应支付修理费用5 000元，则在开出转账支票时，应作如下分录入账：

借：管理费用　　　　　　　　5 000

贷：银行存款　　　　　　　　5 000

固定资产大修理是对固定资产进行全面的修理工作。它的间隔期较长，工作量较大，费用支出较多。对于固定资产大修理费用的核算，一般可以采用如下两种核算方法：

一是采用预提修理费用的办法，即将固定资产大修理费用，预提计入修理间隔期内的成本、费用。在预提时，将它记入“采购保管费”、“开发间接费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目的借方和“应付账款”科目的贷方。修理完工时，将实际发生的大修理费用冲减预提修理费用，记入“应付账款”科目的借方和“银行存款”或“固定资产购建支出”或“在建工程”科目的贷方。如实际发生的修理费用大于预提的修理费用，可将其差额视同预付账款，分期摊入以后各期的成本费用。如果差额不大，也可将它记入当期成本、费用。

如某房地产开发企业某项办公管理设备的大修理间隔期为4年，预计每次大修理费用为48 000元，则每年应预提的修理费用为12 000元（48 000元/4），每月应预提1 000元（12 000元/12）。在预提时，应作如下分录入账：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　1 000

贷：应付账款　　　　　　　　　　　　　1 000

到4年后对该项设备进行大修理时，共已预提修理费用48 000元（1 000元×12×4）。如实际发生大修理费用48 480元，实际发生数超过预提数480元（48 480元-48 000元），此项超支数可转作待摊费用分期摊销；也可将它计入当月管理费用。如此项设备大修理费用用转账支票与承修单位结算，并将超支修理费用记入管理费用时，应作如下分录入账：

借：应付账款　　　　　　　　　　　　　48 000

管理费用　　　　　　　　　　 　　　　480

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　48 480

二是采用待摊办法，即将实际发生的固定资产大修理费用分期摊入固定资产大修理间隔期的有关成本、费用。由于固定资产大修理间隔期都在一年以上，因此应将实际发生的固定资产大修理费用记入“递延资产”或“长期待摊费用”科目的借方。按月摊销时，再将其计入有关成本、费用科目的借方和“递延资产”或“长期待摊费用”科目的贷方。

如上述办公管理设备大修理费用采用待摊办法，则在发生大修理费用时，应先将它计入“递延资产”或“长期待摊费用”科目的借方，作如下分录入账：

借：递延资产或长期待摊费用　　　　　　　　48 480

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　48 480

在设备大修理的间隔期内分月摊销大修理费用1 010元（48 480÷4×12）时，应作如下分录入账：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　1 010

贷：递延资产　　　　　　　　　　　　　　　1 010

2.4.6　固定资产清理、盘点与减值准备提取的核算

企业在生产经营过程中，对那些不适用或不需用的固定资产，可以出售转让。对那些由于使用而不断磨损直至最终报废，或由于技术进步等原因发生提前报废，或由于遭受自然灾害等非常损失发生毁损的固定资产应及时进行清理。企业因固定资产处置而减少的固定资产，一般应通过“固定资产清理”账户核算。

1. 出售、报废和毁损固定资产

房地产开发企业因出售、报废和毁损等原因减少的固定资产，会计核算上一般分为以下几个步骤：

（1）固定资产转入清理

按清理固定资产的账面价值，借记“固定资产清理”账户，按已提的折旧，借记“累计折旧”账户，按已计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”账户，按固定资产原价，贷记“固定资产”账户。

（2）发生的清理费用

固定资产清理过程中发生的各项费用，应借记“固定资产清理”账户，贷记“银行存款”等账户。

（3）出售收入、残料变价收入以及保险赔偿和过失赔偿等，应借记“银行存款”、“原材料”以及“其他应收款”等账户，贷记“固定资产清理”账户。

（4）如出售的是不动产，还应计算营业税，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交营业税”账户。

（5）清理净损益的处理

固定资产清理后的净收益，应区别情况处理：

①属于筹建期间的，冲减开办费，借记“固定资产清理”账户，贷记“长期待摊费用——开办费”账户。

②属于生产经营期间的，计入损益，借记“固定资产清理”账户，贷记“营业外收入——处理固定资产净收益”账户。

固定资产清理后的净损失，应区别情况处理：

①属于筹建期间的计入开办费，借记“长期待摊费用——开办费”账户，贷记“固定资产清理”账户。

②属于生产经营期间的，由于自然灾害等非正常原因造成的损失，借记“营业外支出——非常损失”账户，贷记“固定资产清理”账户。

③属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出——处理固定资产净损失”账户，贷记“固定资产清理”账户。

【例2-39】企业有一经营用设备，原值650 000元，已提折旧600 000元，由于使用期满，经批准报废，报废时残料计价2 000元入库，用银行存款支付清理费用2 500元。作会计处理如下：

（1）固定资产转入清理时：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650 000

（2）支付清理费时：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　　2 500

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　2 500

（3）残料入库时：

借：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　　2 000

（4）结转固定资产清理净损失时：

借：营业外支出——处理固定资产净损失　　　　　　　　50 500

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　　　50 500

【例2-40】企业一台大型设备原值为1 200 000元，累计折旧为500 000元，因故发生毁损，经保险公司确认赔偿560 000元，过失人赔偿7 000元，该设备残料变价收入5 000元存入银行，假设企业为该项设备计提100 000元减值准备。作会计处理如下：

（1）固定资产转入清理时：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　600 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　500 000

固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　100 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　1 200 000

（2）确认保险公司赔偿金额时：

借：其他应收款——保险公司　　　　　　　　　　　560 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　560 000

（3）确认过失人赔偿金额时：

借：其他应收款——过失人　　　　　　　　　　　　7 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　7 000

（4）取得残料变价款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　5 000

（5）结转固定资产清理净损失时：

借：营业外支出——非常损失　　　　　　　　　　　28 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　28 000

2. 投资转出固定资产

房地产开发企业在以固定资产对外投资时，应先注销固定资产账面，即按投出固定资产的账面价值借记“固定资产清理”账户，按该项固定资产已计提折旧借记“累计折旧”账户，按该项固定资产已计提的减值准备借记“固定资产减值准备”账户，按投出固定资产的账面原值贷记“固定资产”账户；对投资过程中应支付的相关税费，借记“固定资产清理”账户，贷记“银行存款”、“应交税费”账户；最后，将投出固定资产的账面价值加上应支付的相关税费，借记“长期股权投资”账户，贷记“固定资产清理”账户。

【例2-41】企业用一台设备投资于乙公司，该设备原值500 000元，已提折旧100 000元，已计提减值准备100 000元，经双方协议，按该项资产的净值作为投资额。作会计分录如下：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　300 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　100 000

固定资产减值准备　　　　　　　　100 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　500 000

借：长期股权投资——乙公司　　　　　　300 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　300 000

3. 捐赠转出固定资产

企业对外捐赠固定资产，应首先将固定资产转入清理，按固定资产账面价值，借记“固定资产清理”账户，同时按固定资产已提折旧借记“累计折旧”账户，按已提取的固定资产减值准备借记“固定资产减值准备”账户，按捐赠资产的账面原值贷记“固定资产”账户；同时，将捐赠资产过程中所发生的相关税费借记“固定资产清理”账户，贷记“银行存款”等账户；按“固定资产清理”账户的余额，借记“营业外支出——捐赠支出”账户，贷记“固定资产清理”账户。

【例2-42】企业将自用轿车一辆捐赠给A公司，该轿车原价200 000元，已提折旧40 000元，捐赠过程中发生相关费用5 000元，该轿车未计提减值准备。作会计处理如下：

（1）将捐赠的轿车转入清理时：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　160 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　40 000

贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　200 000

（2）支付相关费用时：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　5 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　5 000

（3）捐赠的轿车交给A公司时：

借：营业外支出——捐赠支出　　　　　　　　165 000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　165 000

2.4.7　固定资产租赁的核算

经营租赁是指由出租方根据承租方的需要，与承租方订立租赁合同，在合同期内将机械设备等有偿转让给承租方，承租方在取得机械设备等使用权的时间内，按合同规定向出租方支付租赁款的一种租赁业务。这种租赁的机械设备等的租赁期一般较短，在租赁期满后，将租赁资产退还给出租方。机械设备等在租赁期内，所发生的修理费、保险费以及其他有关费用，均由出租方承担。因此在租赁款中，除了包括租赁机械设备的折旧费、利息外，还包括修理费、保险费、业务管理费和一定的利润。

在会计核算上，由于租赁机械设备等的所有权属于出租方，因此在租入以后，不必将它记入企业的固定资产科目，可以将租入机械设备等的名称、型号、规格、数量、租赁款及其支付时间等记入“租入固定资产备查簿”。在租赁期内，按合同规定支付的租赁款，根据受益期长短，直接记入当月有关成本、费用，或通过待摊、预提的办法分月摊提计入有关成本、费用。

如某房地产开发企业根据仓库管理部门需要，向当地机械设备租赁公司租入一台吊车，合同规定租赁期为6个月，每月租赁款为1 500元，租赁款在租入月份一次支付。则在：

支付租入吊车租赁款9 000元（1 500元×6）时，应作：

借：预付账款　　　　　　　　　　　　　　9 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　9 000

将支付租赁款按月摊入采购保管费时，应作：

借：采购保管费　　　　　　　　　　　　　1 500

贷：预付账款　　　　　　　　　　　　　　1 500

在租赁期满，将吊车退还给机械设备租赁公司时，应在“租入固定资产备查簿”中加以注销。

2.5　无形资产的核算

2.5.1　无形资产的确认和计价

开发企业无形资产的取得，主要有如下几个渠道：从外部购入、企业自行开发、投资者投入、由捐赠人无偿提供。企业在确认无形资产时，一般应具备以下两个条件：第一，该无形资产产生的经济效益很可能流入企业，即企业拥有无形资产的法定产权，或企业已与他人签订了协议，使得企业的相关权利受到法律的保护，并对无形资产在预计使用年限内产生经济效益的各种因素能作出稳健的估计；第二，该无形资产的成本能够可靠地计量。对于不能计量成本的无形资产，在企业存续期内，不得加以确认。例如某一开发企业，由于它的开发经营管理水平高，能够获得高于同行业其他企业的利润，即这个企业已拥有商誉，但由于这个企业持续经营，还不实行联营或改制为股份有限公司或有限责任公司作为投资，就不能将其所拥有的商誉计价入账。

但是，当无形资产用以转让或投资时，为了保障双方的经济权益，就必须对转让或投资的无形资产进行计价。下面列举三类不同无形资产的计价方法。

（1）专利权和非专利技术的计价

企业拥有的专利权、非专利技术等技术产权，可以依法进行转让和作为对其他单位的投资。企业在转让时，可以转让所有权，也可转让使用权。所有权是指企业法律规定的范围内对其无形资产所享有的支配、使用、收益、处分的权能。它在法律规定的范围内，可以根据自己的意志和利益，将其使用权转让出去，由非所有者享有；而使用权一般只能按照无形资产的性能和用途加以利用以满足开发经营的需要。随着转让内容的不同，无形资产的转让价格也不一样，即转让使用权的价格要比转让所有权的价格为低。

在国际技术贸易中，专利权、非专利技术等技术产权的转让，是通过许可证来实现的。由于许可证规定引进方使用该转让技术的权利和范围的大小不同，许可证有普通许可证、排他许可证、可转让许可证和独占许可证之分。不同类型的技术许可证，它的转让费也不同。转让费最高的是独占许可证，其他依次为排他许可证、可转让许可证、普通许可证。技术转让费的支付，可以一次总算，也可按销售净收入或销售利润额提成支付。对一次总算方式支付的技术转让费，应将其资本金化作为无形资产的价值入账。所谓一次总算，就是把技术转让的全部费用，包括转让期间专利使用费、非专利技术使用费、技术资料费、专家费、培训费等，在签订协议时一次或分次算清。

另外专利权、非专利技术等无形资产具有时效性，它会随着时间的推移而降低效能，减少其收益。因此，在预计各年实现利润时，要考虑技术的无形损耗。

（2）商誉的计价

企业的商誉可作为对其他单位的投资。商誉在投资时的作价一般可按企业预期超额利润的资本化加以确定。由于目前我国的价格还不全由市场决定，各个行业之间企业的盈利水平相差较大，因此，如何对商誉进行作价，是一个值得研究的问题。在一般情况下，可考虑以行业平均资金利润率作为计算年利润额的基数，然后计算企业年超额利润，并加以资本化。商誉作价投资额即无形资产的价格一般可考虑按如下公式计算：

商誉作价投资额=企业预期年利润-（企业资产净值×行业平均资金利润率）÷行业平均资金利润率

如某房地产开发企业共有资产净值（即资产总值减去负债总额后的所有者权益）2 000万元，在与其他企业联营时企业年利润额为400万元，房地产开发行业平均资金利润率为16%，则在联营时该企业的：

商誉作价投资额=［400万元－（2000万元×16%）］=500万元

如果行业平均资金利润率低于市场利率，式中行业平均资金利润率应考虑按市场利率计算。因为如不能高于市场利率的利润，对被联营企业来说，在经济上来说是没有意义的。

（3）土地使用权的计价

企业的土地使用权，可依法转让和作为联营时的投资。土地使用权在转让或投资时的作价，应与取得同类土地使用权应缴纳的使用费即租金相当。在一次收取租金或作为投资时，应将租赁期限内或投资年限内的土地使用费加以资本金化，作为无形资产价值入账。

土地使用费由土地出让金和土地开发费构成。土地出让金是我国土地所有权在经济上的实现形式，体现的是土地使用权的转让关系。土地开发费是国家对土地开发投资在经济上的补偿形式，体现的是土地投资的所有权的转让关系。土地使用费的标准可根据场地的位置、周围土地的开发程度、公共设施的完善情况等因素加以确定；也可参照当地相同条件土地的批租单价和开发费用加以估算。土地使用权作价投资额即无形资产的价格一般可按如下公式计算：

年土地使用费=每平方米土地使用费×土地面积

与专利权、非专利技术等无形资产不同，土地使用费不但不会发生递减情况，而且还会随着地区经济的发展，基础设施的日益完善而呈不断上升趋势。如果土地使用费规定每隔几年可以调整的话，则在预计各年土地使用费时，要考虑每隔几年可以调整的因素。

2.5.2　无形资产转让、出租和转销的核算

企业的无形资产，可用以转让，也可用以出租。企业转让无形资产时，应按其实际取得的转让收入，记入“银行存款”等科目的借方，按该项无形资产已计提的减值准备，记入“无形资产减值准备”科目的借方，按无形资产的账面余值，记入“无形资产”科目的贷方，按支付的相关税费，记入“银行存款”、“应交税费”等科目的贷方，按其差额，记入“营业外收入——转让无形资产收益”科目的贷方或“营业外支出——转让无形资产损失”科目的借方。

如某开发企业在对外转让一项专利权时，经双方确认的转让价格为120 000元，价款已收入存入银行。该项专利权的账面余值为150 000元，已计提减值准备60 000元，应缴纳相关税金为10 000元。则该项专利权的转让收益为20 000元［120 000元-（150 000元-60 000元+10 000元）］，应作如下分录入账：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　120 000

无形资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60 000

贷：无形资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　150 000

应交税费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000

营业外收入——转让无形资产收益　　　　　　　　　　　　20 000

企业出租无形资产时，其租金收入，应作为营业收入记入“其他业务收入——出租无形资产收入”科目的贷方。由于企业仍拥有其产权，应继续作为无形资产进行核算，只将履行合同所发生的费用（如派出技术服务人员的工资等）及按有效使用年限摊销的无形资产价值，作为出租无形资产的成本，记入“其他业务支出——出租无形资产支出”科目的借方，作如下分录入账：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：其他业务收入——出租无形资产收入　　　　　　　×××

借：其他业务支出——出租无形资产支出　　　　　　　　×××

贷：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　×××

无形资产（摊销额）　　　　　　　　　　　　　×××

企业拥有的无形资产，经检查发现某项无形资产已被其他新技术等所替代，或已超过法律保护期限不再受法律所保护，预期不能给企业带来经济效益时，应将该项无形资产的账面余值或账面余值减去计提减值准备后的剩余价值予以转销，将它转入当期管理费用，作如下分录入账：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

无形资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：无形资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

2.6　负债：影响企业安全的重要科目

2.6.1　概述

1. 概念及特征

负债是指由于企业过去的交易或者事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务。它具有以下主要特征：

（1）负债是由过去的交易或事项而发生的，而且是现在已经承担的责任。对于企业正在筹划的未来交易或事项，如企业已经签署但尚未生效的合同与合作事项等，并不构成企业目前的负债。

（2）负债对于企业而言，是项强制性的义务，它可能属于法律、合同或类似文件的要求。若是一项非强制性的、属于可有可无的责任，如计划对慈善机构的捐赠等，则不能形成企业的负债。

（3）负债通常需要在未来某一特定时日用资产（一般往往是货币资金）或劳务来偿付。在某些情况下，现有负债可能通过承诺新的负债（即债务的展期）或转化为所有者权益来（如债转股）予以了结，但最终都要导致企业资产的流出。

2. 负债的分类

房地产开发企业的负债可以按照不同的标准进行分类。

（1）按照偿还期限的长短，可以将企业的负债分为流动负债和长期负债两大类。其各自特点见本章以后各节。

（2）按照企业负债产生的原因划分，可分为：

①借贷形成的负债。如向金融机构或其他单位借入的短期借款、长期借款等。

②结算过程中产生的负债。如因企业购买材料物资，接受劳务供应等，在货款尚未支付前而应付给供货单位的应付账款、应付票据等。

③因筹资而应偿还给各投资人的应付债券、应付股利等。

④因销售开发产品、代委托单位开发建设项目等而向购买、委托单位或个人预收的账款等。

⑤应上交给国家的各种款项，如应交税费等。

⑥应付给企业内部职工的应付职工薪酬等。

⑦偿还给其他单位或个人的其他应付款项等。

2.6.2　流动负债的核算

1. 流动负债的概念和特点

流动负债是指将于一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利等。

流动负债具有以下特点：

（1）偿还期限短，需要即期偿付，或在一年内或超过一年的一个营业周期内偿付。

（2）偿还方式多，可以用资产（现金或非现金资产）清偿，也可以用提供劳务清偿，还可以用举借新债来偿还。

对于房地产企业来说，其流动负债包括：企业从银行借入的短期借款，以及结算过程中形成的应付及预收账款、应付票据，应付给内部有关单位的款项、应交税费、应付股利和其他应付款，以及经营和分配过程中形成的应付职工薪酬等。

2. 短期借款的核算

（1）短期借款核算的内容

短期借款，是指企业为了满足正常生产经营的需要而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。

短期借款利息属于筹资费用，应记入“财务费用”科目。在实际工作中，银行一般于每季度末收取短期借款利息，为此企业的短期借款利息一般采用分月预提的方式进行核算；如果企业按月支付利息或利息数额较小，也可于实际支付时直接计入财务费用。

（2）短期借款的会计处理

从银行或其他金融机构取得借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目；预提利息时，借记“财务费用”科目，贷记“应付利息”科目；支付利息时，根据已预提利息，借记“应付利息”科目，根据应计利息，借记“财务费用”科目，根据应付利息总额，贷记“银行存款”科目；借款到期偿还本金时，应借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。

【例2-43】某开发企业7月1日取得短期借款500 000元，年利率9%，半年后一次还本付息，其会计分录如下：

（1）当企业取得短期借款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　500 000

贷：短期借款　　　　　　　　　　　　　500 000

（2）每月末预提借款利息时：

借：财务费用——利息支出　　　　　　　　3 750

贷：应付利息　　　　　　　　　　　　　3 750

（3）12月31日到期还本付息时：

借：应付利息　　　　　　　　　　　　　22 500

短期借款　　　　　　　　 　　　　500 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　 　522 500

3. 应付票据

应付票据是采用商业汇票支付结算办法，以承兑的商业汇票反映的，在一定日期需要支付的一项应付款项。应付票据按承兑方式的不同，可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票两种；按是否付息，又可分为带息票据和不带息票据。我国商业票据的付款期限最长不超过6个月。

带息商业汇票的利息应作为财务费用处理，票据的应付利息可以采用以下两种处理方法：

①按期预提，6月30日和12月31日对未到期的应付票据预提利息费用；

②支付利息时，一次计入财务费用。

为了核算票据的签发和承兑情况，应设置“应付票据”账户。房地产开发企业因购货而签发、承兑汇票时，按票面金额记入本账户贷方；支付票据时记入本账户借方；贷方余额表示尚未到期支付的票款。为了反映应付票据承兑、支付的详细情况，企业应设置“应付票据备查簿”，记录每张应付票据的种类、签发日期、票面金额、到期日、合同编号等。

（1）发生应付票据

对于发生的应付商业承兑汇票，应借记“原材料”或“应付账款”等科目，贷记“应付票据”科目。对于发生的银行承兑汇票，在按面值的万分之五向承兑银行缴纳手续费时，应当作为财务费用处理，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。

【例2-44】2012年3月13日，天地房地产开发公司开出一张面值为11.7万元、期限5个月的不带息商业汇票，用以采购一批材料。增值税专用发票上注明的材料价款为10万元，增值税额为1.7万元。应作如下账务处理：

借：原材料　　　　　　　　　　　　　　117 000

贷：应付票据　　　　　　　　　　　　　117 000

假设上例中的商业汇票为银行承兑汇票，已缴纳承兑手续费58.50元。应作如下账务处理：

借：财务费用　　　　　　　　　　　　　　58.50

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　58.50

（2）偿付应付票据

应付票据到期全额偿付票款时，借记“应付票据”、“财务费用”科目；贷记“银行存款”科目。如果企业不能按期足额付款，对于商业承兑汇票应转入“应付账款”科目；对于银行承兑汇票应转入“短期借款”科目。

【例2-45】上述例中的商业承兑汇票到期，天地房地产开发公司以银行存款全额支付票款。账务处理如下：

借：应付票据　　　　　　　　117 000

贷：银行存款　　　　　　　　117 000

若上述例中，商业汇票为商业承兑汇票到期，天地房地产开发公司无力还款，转为公司的应付账款。

借：应付票据　　　　　　　　117 000

贷：应付账款　　　　　　　　117 000

若上述例中，商业汇票为银行承兑汇票到期，公司无力支付票款，承兑银行已代为支付，转为公司的短期借款。

借：应付票据　　　　　　　　117 000

贷：短期借款　　　　　　　　117 000

4. 应付账款

应付账款，是指企业因购买材料、商品和接受劳务供应等应支付给供应商的款项。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。如果购入的资产在形成一笔应付账款时是带有现金折扣的，应付账款入账金额的确定按发票上记载的应付金额的总值（即不扣除折扣）记账。

为了反映和监督应付账款的形成及其偿还情况，企业应设置“应付账款”科目，并按供应单位名称设置明细科目。

企业发生应付账款时，借记有关科目，贷记“应付账款”科目；偿还应付账款，或开出商业汇票抵付应付账款的款项，或冲销无法支付的应付账款时，借记“应付账款”科目，贷记有关科目。

5. 预收账款

预收账款是指房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房订金，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位预收的开发建设资金。与应付账款不同，这一负债不是以货币偿付，而是要用以后的开发建设项目或劳务等偿付。

预收账款的会计处理：当房地产开发企业预收购房单位或个人的购房订金时，根据收款通知及有关凭证，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。当商品房竣工移交购房单位或个人时，应按商品房售价结算，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时：将预收购房订金，予以抵减冲销，借记“预收账款”科目，贷记“应收账款”科目；当企业收到委托单位按合同规定预付的代建开发建设项目的开发建设资金时，或收到委托单位拨来的工程用材料、物资，用于抵作预付工程款时，借记“原材料”科目，贷记“预收账款”科目。当代建工程竣工验收、移交委托单位时，应出具经审核的“工程价款结算单”办理代建工程价款结算，按工程价款借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时，抵减冲销预收代建工程建设资金，借记“预收账款”科目，贷记“应收账款”科目。

【例2-46】天地房地产开发公司接受某单位的委托开发建设住宅楼，按双方签订的合同规定预收代建工程建设资金4 500 000元。该项工程竣工验收交付委托单位，出具“工程价款结算账单”，实际应收工程价款5 000 000元，委托单位补付工程款，该房地产开发公司收到转账支票结清代建工程款。其账务处理如下：

（1）借：银行存款　　　　　　　　　　　　4 500 000

贷：预收账款　　　　　　　　　　　 　4 500 000

（2）借：预收账款　　　　　　　　　　　　5 000 000

贷：经营收入　　　　　　　　　　　　 5 000 000

（3）借：银行存款　　　　　　　　　　　　　500 000

贷：预收账款　　　　　　　　　　　　　 500 000

6. 应交税费的会计处理

为了核算开发企业应缴纳的各种税金的计算和实际缴纳情况，应设置“应交税费”账户。该账户贷方登记经计算的各种应缴纳税金，借方登记实际缴纳的各种税金，贷方余额反映应缴纳而未缴纳的各种税金。为了详细反映各种应缴纳税金的核算情况，在该账户下应按照税种，分别设置“应交营业税”、“应交土地增值税”、“应交城市维护建设税”、“应交土地使用税”、“应交所得税”、“应交固定资产投资方向调节税”等若干明细账户。但应注意，房地产企业所缴纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应缴纳数额的税金，不通过“应交税费”账户核算。

期末按规定计算各种应纳税金：

①月份终了，企业按规定的税种和税率，计算出应由房地产经营收入负担的营业税、城市维护建设税及土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”科目；计算出应由其他业务收入负担的营业税、城市维护建设税等，借记“其他业务支出”科目，贷记“应交税费”科目。

②月份终了，企业按规定的税种、税率和课税对象，计算出应缴纳的房产税；车船使用税以及土地使用税，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费”科目。

③按应纳税所得额和规定的税率计算、缴纳的所得税，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费”科目。

④企业缴纳的印花税是由纳税人根据规定自行计算应纳税额，以购买并一次贴足印花税票的方法缴纳的税款，由于缴纳的印花税不需要预计应纳税金额，又不存在与税务机关结算或清算的问题，因此，企业缴纳的印花税不需要通过“应交税费”科目核算，在购买印花税票时，直接借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。

【例2-47】2012年12月31日，天地房地产开发公司当月实现销售收入500万元，营业税税率3%。当期用银行存款10万元上交营业税。账务处理如下：

应交营业税=5 000 000×3%=150 000（元）

借：营业税金及附加　　　　　　　　　　　　　150 000

贷：应交税费——应交营业税　　　　　　　　　　150 000

借：应交税费——应交营业税　　　　　　　　　　100 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　100 000

【例2-48】2009年12月31日，天地房地产开发公司当月按规定销售房地产应当缴纳土地增值税21万元。账务处理如下：

借：营业税金及附加　　　　　　　　　　　　　210 000

贷：应交税费——应交土地增值税　　　　　　　　210 000

7. 应付职工薪酬

应付职工薪酬，是指应支付给职工的工资总额。工资作为劳动者个人的劳动报酬，在尚未实际支付给职工个人之前，对企业来说是一种负债。

为了核算和监督企业与职工有关工资的结算和分配情况，正确反映应付职工薪酬的形成和支付情况，企业应设置“应付职工薪酬”科目，并应设置“应付职工薪酬明细账”，根据企业的具体情况，按职工类别、工资总额的组成内容等进行明细核算。凡是包括在工资总额内的各种工资、奖金、津贴等，不论是否在当月支付，都应通过“应付职工薪酬”科目核算。

每月发放工资以前，应根据工资结算汇总表中的应发金额总数，向银行提取现金，借记“库存现金”科目，贷记“银行存款”科目。支付工资时，根据工资结算单中盖章签收的实付工资额，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“库存现金”科目；应从应付职工薪酬中扣还的各种款项，应根据工资结算汇总表中的代扣金额，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“其他应收款”、“其他应付款”等科目。月份终了，应将本月应发的工资进行分配，借记“采购保管费”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“其他业务支出”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目。

应付职工薪酬核算举例如下：

【例2-49】某房地产开发企业6月30日计算的应付职工薪酬总额为18 060元。其中，开发项目现场管理机构人员工资8 500元，专设销售机构人员的工资5 200元，企业行政管理人员的工资2 600元，采购、保管人员及采购机构人员的工资1 580元，长期病假人员的工资180元。本月代扣款项合计280元，企业提取现金17 780元，发放本月工资。会计分录如下：

（1）从银行存款提取现金时，作如下会计分录：

借：库存现金　　　　　　　　　　　　　17 780

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　17 780

（2）根据工资结算单，分配本月工资，作如下会计分录：

借：开发间接费用　　　　　　　　　 　　8 500

销售费用　　　　　　　　　　　 　　5 200

管理费用——公司经费　　　　　　 　　2 600

管理费用——劳动保险费　　　　　　 　　180

采购保管费　　　　　　　　　　 　　1 580

贷：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　18 060

（3）实际发放工资时，作如下会计分录：

借：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　17 780

贷：库存现金　　　　　　　　　　　　　17 780

借：应付职工薪酬　　　　　　　　 　　　　280

贷：其他应付款　　　　　　　　　　　　　280

8. 应缴纳税费

为了核算开发企业应缴纳的各种税金的计算和实际缴纳情况，应设置“应交税费”账户。该账户贷方登记经计算的各种应缴纳税金，借方登记实际缴纳的各种税金，贷方余额反映应缴纳而未缴纳的各种税金。为了详细反映各种应缴纳税金的核算情况，在该账户下应按照税种，分别设置“应交营业税”、“应交土地增值税”、“应交城市维护建设税”、“应交土地使用税”、“应交所得税”、“应交固定资产投资方向调节税”等若干明细账户。但应注意，房地产企业所缴纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应缴纳的税金，不通过“应交税费”账户核算。

9. 其他应付款的核算

企业除了应付票据、应付账款、应付职工薪酬等以外，还会发生一些应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金、应付统筹退休金等。这些暂收应付款，构成了企业的一项流动负债。

在我国会计核算中，设置“其他应付款”科目进行核算。当发生各种应付、暂收款项时，借记“银行存款”、“管理费用”等科目，贷记“其他应付款”科目；当实际偿还、支付时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。

10.　其他应交款

房地产企业其他应交款的核算主要涉及教育费附加的核算。教育费附加是国家为了发展我国的教育事业，提高人民的文化素质而征收的一项费用。这项费用按照企业缴纳流转税的一定比例计算，并与流转税一起缴纳。在会计核算时，应缴纳的教育费附加在“其他应交款”账户下设置“应交教育费附加”明细账户。按照现行制度规定，教育费附加以企业应交营业税、消费税和增值税额作为计算依据，以3%的比例计算征收。教育费附加应由经营业务收入及其他业务收入负担。

月份终了，企业按照规定的比例计算出应交教育费附加后，借记“经营税金及附加”或“其他业务支出”账户，贷记“其他应交款”账户；实际缴纳时，借记“其他应交款”账户，贷记“银行存款”账户。

2.6.3　非流动负债的核算

长期负债，是指企业向银行等金融机构借入的偿还期在一年以上的债务，一般用于固定资产的购建、改扩建工程、大修理工程以及流动资产的正常需要等方面。它是房地产开发企业的一项重要的资金来源，必须加强管理与核算。

从性质上划分，长期负债属于非流动负债，即不需要即期支付的债务，我国的《企业会计准则》将长期负债定义为：“长期负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以上的债务”。房地产企业的长期负债一般包括：长期借款、长期债券（应付长期债券、可转换公司债券），以及各种长期应付款等。

1. 长期借款核算

为了反映和监督企业长期借款的借入、应计利息和归还本息的情况，应设置“长期借款”科目。该科目应当按照提供贷款银行等金融机构设立明细账，并按借款种类进行明细分类核算。

（1）取得长期借款

企业借入长期借款并将取得的款项存入银行时，应借记“银行存款”科目，贷记“长期借款”科目；如果已经直接将借款购置了固定资产或用于在建工程项目，则应借记“固定资产”或“在建工程”科目，贷记“长期借款”科目。

【例2-50】天地房地产开发公司于2010年4月30日从工商银行借入资金200万元，借款期限为2年，年利率为6%，款项已存入银行，本息于到期日一次支付。该借款用于购买生产所需的一台设备，5月15日公司收到该设备，价款195万元，安装费为5万元，均用银行存款支付，设备已于当月16日交付使用。有关账务处理如下：

①取得借款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　2 000 000

贷：长期借款　　　　　　　　　　　　　2 000 000

②支付设备款和安装费时：

借：在建工程　　　　　　　　　　　　　2 000 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　2 000 000

（2）计算长期借款利息

长期借款所发生的利息支出，应当按权责发生制的原则按期预提并计入在建工程项目的成本或计入当期损益，通过“在建工程”或“财务费用”科目进行核算。

【例2-51】根据上例的资料，计算天地房地产开发公司借入工商银行款项的利息，并进行账务处理。

①计算应计入固定资产成本的利息并结转固定资产：

天地房地产开发公司于4月30日借入款项，5月15日设备投入使用，因此在4月30日至5月15日间发生的利息应当计入固定资产的成本，5月16日以后发生的利息应当计入当期损益。

应计入固定资产成本的利息金额为：

2 000 000×6%÷12×0.5 =5 000（元）。

借：在建工程　　　　　　　　　　　　5 000

贷：长期借款　　　　　　　　　　　　5 000

结转固定资产时

借：固定资产　　　　　　　　　　2 005 000

贷：在建工程　　　　　　　　　　2 005 000

②2010年12月31日，此笔长期借款应计提的利息为：

2 000 000×6%÷12×7.5=75 000（元）。

借：财务费用　　　　　　　　　　　75 000

贷：长期借款　　　　　　　　　　　75 000

③2011年12月31日，此笔长期借款应计提的利息为：

2 000 000×6%=120 000（元）。

借：财务费用　　　　　　　　　　　120 000

贷：长期借款　　　　　　　　　　　120 000

④2012年4月30日，此笔长期借款应计提的利息为：

2 000 000×6%÷12×4=40 000（元）。

借：财务费用　　　　　　　　　　　40 000

贷：长期借款　　　　　　　　　　　40 000

（3）归还长期借款

归还长期借款的本金和利息时，应按归还的金额，借记“长期借款”科目，贷记“银行存款”科目。如果是外币借款还应计算汇兑损益金额，会计处理时还要借记或贷记“财务费用”科目。

【例2-52】按前两例中的资料，于2010年4月30日归还长期借款的本金和利息共计224万元。账务处理如下：

借：长期借款　　　　　　　　　　　2 240 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　2 240 000

2. 应付债券

应付长期债券是企业为筹集长期使用资金而发行的一种书面凭证。通过凭证上所记载的利率、期限等，表明发行债券企业允诺在未来某一定日期还本付息。企业发行的超过一年以上的债券，构成了一项长期负债。应付债券是房地产企业通过举债筹集长期资金的一种重要方式。

债券的发行价格受同期限银行存款利率的影响较大，一般情况下，债券的票面利率高于银行利率，可按超过债券票面价值的价格发行，按超过票面价值的价格发行，称为溢价发行；溢价发行表明企业以后期多付利息而事先得到的补偿。如果债券的票面利率低于银行利率，可按低于债券票面价值的价格发行，按低于票面价值的价格发行，称为折价发行；折价发行表明企业以后期少付利息而预先给投资者的补偿。如果债券的票面利率与银行利率一致，可按票面价值发行，按票面价值的价格发行称为按面值发行。溢价或折价是发行债券企业在债券存续期内对利息费用的一种调整。

针对企业发行的长期债券，应设置“应付债券”账户，核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。在应付债券账户下应设置“债券面值”、“债券溢价”、“债券折价”和“应付利息”四个明细账户。无论是按面值发行，还是溢价或折价发行，均按债券面值记入“应付债券”账户的“债券面值”明细账户，实际收到的价款与面值的差额，记入“债券溢价”或“债券折价”明细账户。债券的溢价或折价，在债券的存续期间内进行摊销，摊销方法可以采用直线法，也可以采用实际利率法。债券上的应计利息，应按照权责发生制的原则按期预提，一般可按年预提。

【例2-53】天地房地产开发公司2012年1月1日发行5年期面值为500万元的债券，票面利率为年利率6%，企业按510万元的价格出售（债券发行费用略）。根据上述经济业务，企业应作账务处理如下：

（1）收到发行债券款时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　5 100 000

贷：应付债券——债券面值　　　　　　　　5 000 000

——债券溢价　　　　　　　　　100 000

（2）2012年12月31日计提利息和摊销溢价时：

每年应计债券利息=500×6%=30（万元）

每年应摊销溢价金额=10÷5=2（万元）

每年的利息费用=30-2=28（万元）

借：在建工程（或财务费用）　　　　　　　280 000

应付债券——债券溢价　　　　　　　　 　20 000

贷：应付债券——应计利息　　　　　　　　　300 000

（3）后四年的分录同上。

债券到期时，“应付债券”科目中的“债券面值”和“应计利息”两个明细科目，反映债券的票面价值与按票面价值同票面利率计算的应计利息。

3. 长期应付款

长期应付款是指企业除长期借款、应付债券以外的其他各种长期负债，包括应付补偿贸易引进设备款、应付融资租入固定资产租赁费等。

为了核算各种长期应付款的增减变动情况，企业应设置“长期应付款”账户。企业发生的各种长期应付款及利息和外币折合差额记入该账户贷方；偿还长期应付款及利息时，记入该账户借方；贷方余额反映尚未偿还的各种长期应付款。为了详细反映各种长期应付款的借入和偿还情况，在该账户下需按长期应付款的种类设置明细账，进行明细核算。主要内容包括：

（1）应付补偿贸易引进设备款

补偿贸易是从国外引进设备，再用该设备生产的产品归还设备价款。国家为了鼓励企业开展补偿贸易，规定开展补偿贸易的企业，补偿期内免交引进设备所生产的产品的流转税。事实上，补偿贸易是以生产的产品归还设备价款，因此，一般情况下，设备的引进和偿还设备价款是没有现金流入和流出的。房地产开发企业一般不涉及此类业务。

（2）应付融资租赁款

融资租入固定资产在租赁的有效期限内，租赁资产的所有权仍归出租方所有。承租方只享有使用该资产的权利。企业融资租入固定资产时，应与出租方签订合同。通常，企业所付租金的总额要高于购置固定资产的费用，租赁期满后，一般由承租人支付一笔名义买价，即可购入该固定资产。

4. 可转换债券的核算

开发企业如果发行可转换债券，应在“应付债券”科目下设置“可转换债券”二级科目进行核算。可转换债券是可以根据债券持有人的选择，以一定的价格转换成普通股股票的有价证券。可转换债券在债券发行以后，债券持有人可选择有利的时机请求发行企业按照发行时规定的转股比率将债券转换为发行企业的普通股股票，若不想转换，则可继续持有，直至偿还期满收回本金和利息。

可转换债券在其发行时和转换为企业股票以前，它的核算方法与上述一般债券相同。当企业股票价格上涨或企业盈利增加、可转换债券持有人行使转股权利时，应按债券发行时规定的转股比率将其持有债券转换为普通股股票。在转股时，按债券面值记入“应付债券——可转换债券——债券面值”科目的借方，按未摊销的溢价记入“应付债券——可转换债券——债券溢价”科目的借方，按未摊销的折价记入“应付债券——可转换债券——债券折价”科目的贷方，按计提的利息记入“应付债券——可转换债券——应计利息”科目的借方，按股票面值和转换的股数计算的股票面值总额。记入“股本”科目的贷方，按实际用现金支付的不可转换为股票的部分，记入“库存现金”等科目的贷方，按其差额，记入“资本公积——股本溢价”科目的贷方。通过上述分录，可将转股债券的面值、溢折价、应计利息在“应付债券——可转换债券”所属各明细科目注销，并可据以计算转股债券在转股时的债券本息支出。

2.7　所有者权益的核算

2.7.1　所有者权益的概念

所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，是企业全部资产减去全部负债后的余额。通俗地说，所有者权益就是企业全部资产中属于投资人所有的那部分。

（1）所有者权益不同于负债

所有者权益表明企业归谁所有，除非发生减资、清算，否则不用偿还，而负债表明企业欠谁的钱，是需要偿还的；所有者权益不需要付利息但可参加分红，负债则需要付利息但不可参加分红；在企业破产清算时，债权人拥有优先清偿权，而投资者只能享有清偿所有负债后的剩余财产。

（2）所有者权益在性质上体现为所有者对企业资产的剩余利益，在数量上体现为资产减去负债后的余额，包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润四个项目。

实收资本是指投资人投入企业的各种资产的价值，在一般情况下无须偿还，可以长期周转使用。

资本公积是指由投资者投入但不能构成实收资本，或从其他来源取得，由所有投资者共同享有的资金，它可以用于转增资本。

盈余公积是指企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金，主要用于发展生产和企业职工福利设施的支出。

未分配利润是企业留待以后年度进行分配的结存利润，盈余公积和未分配利润统称为留存收益。

2.7.2　投入资本的核算

（1）房地产开发企业接受投资者投入的资本时：

借：银行存款

固定资产

无形资产

贷：实收资本

资本公积——资本溢价

资本公积的金额为投资各方确认的资产价值超过其在注册资本中所占份额的部分股份制企业接受无形资产投资的额度以不超过注册资本总额20%为限首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应该按该项无形资产在投资方的账面价值入账。

（2）房地产开发股份有限公司采用收购本公司股票方式减资时：

①企业为减少注册资本而收购本公司股份的，应按实际支付的金额。

借：库存股

贷：银行存款

②注销库存股，应按股票面值和注销股数计算的股票面值总额，借记“股本”科目，按注销库存股的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“资本公积——股本溢价”科目，股本溢价不足冲减的，应借记“盈余公积”、“利润分配——未分配利润”科目。

借：股本

资本公积——股本溢价

盈余公积

利润分配——未分配利润

贷：库存股

③如果折价回购，即回购价低于面值，分录是：

借：股本

贷：库存股

资本公积——股本溢价

2.7.3　资本公积的核算

（1）资本公积主要包括资本（股本）溢价、财产评估增值、直接计入所有者权益的利得和损失、其他资本公积金。

（2）资本（股本）溢价指投资者实际缴付的出资额超出其在接受投资企业确认的注册资本中所占的份额的部分。

（3）与发行权益性证券直接相关的手续费、佣金等交易费用，应冲减“资本公积-股本溢价”。

（4）企业收到投资者以外币投入的资本，应当采用交易发生日即期汇率折算，不得采用合同约定汇率和即期汇率的近似汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

2.7.4　留存收益的核算

（1）留存收益的内容

留存收益主要由盈余公积和未分配利润两部分组成。

①盈余公积主要包括：法定盈余公积和任意盈余公积。

法定盈余公积金和任意盈余公积金的区别就在于其各自计提的依据不同，法定盈余公积金是以国家的法律或法规为依据提取的，而任意盈余公积则是企业自行决定提取。

外商投资企业盈余公积内容包括储备基金、企业发展基金、利润归还投资。

②盈余公积的用途。

◆弥补亏损。企业弥补亏损的渠道包括：用以后年度税前利润弥补；以后年度税后利润弥补；用盈余公积弥补。

◆转增资本或股本用盈余公积转增资本（股本）后，留存的盈余公积数额不得少于注册资本的25%。

◆发放现金股利或利润。

③可供分配利润=企业本年的净利润＋年初未分配利润。

可供投资者分配利润=可供分配利润-提取的盈余公积未分配利润=企业期初未分配利润＋本期实现的净利润-提取的盈余公积和分配出去的利润。

（2）留存收益的核算

①盈余公积的核算。

◆房地产开发企业提取盈余公积时：

借：利润分配——提取法定盈余公积

贷：盈余公积——法定盈余公积

◆房地产开发企业用盈余公积弥补亏损时：

借：盈余公积

贷：利润分配-盈余公积补亏

◆房地产开发企业用盈余公积转增资本（股本）时：

借：盈余公积

贷：实收资本

◆房地产开发企业用盈余公积派送新股：

借：盈余公积

贷：股本

②未分配利润的核算。

◆房地产开发企业收入、费用转入“本年利润”时：

借：收入类

贷：本年利润

借：本年利润

贷：费用类

◆房地产开发企业净利润（亏损）转入“利润分配-未分配利润”时：

净利润转入：

借：本年利润

贷：利润分配——未分配利润

净亏损转入：

借：利润分配——未分配利润

贷：本年利润

◆房地产开发企业分配利润时：

借：利润分配——提取法定盈余公积

——应付利润

贷：盈余公积——法定盈余公积

——应付利润

◆房地产开发企业将分配的明细转入“未分配利润”时：

借：利润分配——未分配利润

贷：利润分配——提取法定盈余公积

——应付利润

第3章　房地产开发企业项目开发成本核算

本章主要内容

3.1　项目开发成本的构成

3.2　土地开发成本的核算

3.3　配套设施开发成本

……

3.1　项目开发成本的构成

1. 房地产项目开发成本的类别

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

（1）土地开发成本

土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本

房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本

配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本

代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。

2. 房地产项目会计核算的成本项目

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

（2）前期工程费

前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

（3）基础设施费

基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

（4）建筑安装工程费

建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

（5）配套设施费

配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

（6）开发间接费

开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）其他开发费用

其他开发费用包括企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等。

房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计入开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。

3.2　土地开发成本的核算

房地产开发企业开发的土地，按其用途可以将其分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地，另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。

3.2.1　土地开发成本核算对象的确定

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

（1）对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。

（2）对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

3.2.2　土地开发成本项目的设置

土地开发成本计算对象一经确定，就应设置土地开发成本明细账，在明细账上按成本项目设置专栏，归集土地开发项目的实际成本。

土地开发成本项目的确定，取决于土地开发项目的设计要求、开发程度和开发内容。其设计要求、开发程度和开发内容不同，土地开发实际发生的费用及成本构成也不尽相同。

一般情况下，进行土地开发的主要内容包括：

（1）通过国家出让土地使用权，原土地使用者转让土地使用权，企业以支付土地出让金或土地转让金的方式取得土地使用权，对于非营利性的公共设施工程用地，可以通过划拨土地行为，从国家无偿取得土地使用权。

（2）支付土地征用及拆迁补偿费，对原有建筑物和障碍物进行拆除。

（3）进行可行性研究、规划设计、水文地质和工程地质勘察、测绘、通水、通电、通路、清理平整建设场地等，统称为前期工程。

（4）进行开发小区内的道路、供水、供电、供气、雨污水排泄、通信、燃气工程，称之为“七通”，“七通”以及环卫、绿化工程统称为基础设施工程。

（5）建设必要的公共配套设施，如水塔、停车场、消防设施，以及小区外的交通道路等。

企业应当根据土地开发项目的具体内容和会计制度规定的成本项目，设置特定土地开发项目的具体成本项目。

成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费。

（2）前期工程费。

（3）基础设施费。

（4）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本或生产成本——房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本或生产成本——土地开发成本”科目进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象的自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级科目，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”、“开发成本或生产成本——自用土地开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方。

举例如下：

【例3-1】某房地产开发企业在某月内，共发生了下列土地开发支出，如表3-1所示：

表3-1　某房地产开发企业土地开发支出

在用银行存款支付征地拆迁费时，应作的会计分录为：

借：开发成本或生产成本——商品性土地开发成本　　　　　　　　78 000

——自用土地开发成本　　　　　　　　　72 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本或生产成本——商品性土地开发成本　　　　　　　　20 000

——自用土地开发成本　　　　　　　　　18 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——商品性土地开发成本　　　　　　　　25 000

——自用土地开发成本　　　　　　　　　18 000

贷：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　　　　　　　　43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本或生产成本——商品性土地开发成本　　　　　　　　10 000

贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。现例示土地开发成本明细分类账如表3-2所示。

表3-2　土地开发成本明细分类账

3.2.3　已开发完土地开发成本的结转

已开发完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。

为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——土地”科目的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1 002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品或库存商品——土地　　　　　　　　　　　1 002 000

贷：开发成本或生产成本——商品性土地开发成本　　　　1 002 000

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发支出540 000元共648 000元。这块土地用于建造出租房和周转房，其中出租房用地1 500平方米，周转房用地1 200平方米，则单方自用土地开发成本为240元［648 000÷（1 500+1 200）］，应结转出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240×1 500），结转周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240×1 200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　648 000

贷：开发成本或生产成本——自用土地开发成本　　　　　　648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品或库存商品——自用土地”科目的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品或库存商品——自用土地”科目的贷方将其开发成本转入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方。

3.3　配套设施开发成本

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼儿园、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压，交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

3.3.1　配套设施开发成本核算对象的确定

对于需要单独计算配套设施成本的配套设施，应以编制有独立的设计、概算和预算，建成后可以独立发挥效益的配套设施项目作为成本计算对象，设置配套设施成本明细账。

3.3.2　配套设施开发成本核算项目的设置

配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价。

（2）前期工程费。

（3）基础设施费。

（4）建筑安装工程费。

（5）配套设施费。

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：

①土地征用及拆迁补偿费或批租地价。

②前期工程费。

③基础设施费。

④建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

3.3.3　配套设施开发成本的核算

配套设施开发成本的计算与土地开发和房屋开发的成本计算方法基本相同。不论采用出包方式还是采用自营方式施工，均可根据各项费用发生的原始凭证和记账凭证，将应由配套设施负担的开发费用记入有关成本计算对象的明细账的相应成本项目。需要补充说明以下几点：

（1）由于土地开发是配套设施开发的不可分割的一部分，因此，如果在自行开发的自用建设场地上开发建设配套设施，土地开发的各项费用凡是能分清由某项配套设施开发项目负担的，应直接计入该配套设施项目的相关成本项目；凡是应由两个以上开发项目共同负担的自用建设场地的土地开发费用，应先在“土地开发”明细账中进行核算，待土地开发完成交付使用时，再将土地开发费用分配计入有关的房屋和配套设施开发项目的成本；如果在企业开发完成的商品性建设场地或以前各期开发完成近期不投入使用的自用建设场地上开发建设配套设施，其土地开发费用应从“开发产品”账户结转到“开发成本”账户。

（2）前期工程费凡能直接计入配套设施开发项目的，应在发生时直接计入“前期工程费”成本项目，不能直接计入配套设施开发项目而应由两个以上开发项目负担的，应按适当比例于发生时分配计入。

（3）可以有偿转让的配套设施开发项目需要负担其他配套设施费和开发间接费。应负担的其他配套设施费可按建筑面积的比例分配或预提；应负担的开发间接费根据“开发间接分配表”记入明细账。不能有偿转让、需分别计入商品房和其他开发产品成本的配套设施，不分配其他配套设施费和开发间接费。

3.3.4　已完设施开发成本的核算

已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其不同情况和用途结转其开发成本：

（1）对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本或生产成本——配套设施开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——配套设施”科目的借方，作如下分录入账：

借：开发产品或库存商品——配套设施　　　　　　　　460 000

贷：开发成本或生产成本——配套设施开发成本　　　　460 000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

（2）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分别记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　265 000

——配套设施开发成本　　　　　　　　35 000

贷：开发成本或生产成本——配套设施开发成本　　　　　　　 300 000

3.4　房屋开发成本的核算

房屋的开发是房地产开发企业的主要经济业务，企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

3.4.1　房屋开发成本核算对象的确定

房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计要求重新建造各种房屋。房屋开发是房地产开发企业的主要经济活动。企业开发建设的房屋按用途可以分为三类：第一类是为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的出租房，开发完成以后作为出租开发产品出租给单位或个人使用，并按月收取租金；第三类是为安置拆迁居民而开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用。不论哪一类房屋，均要在开发完成的土地上进行开发建设，开发建设完成后均属于企业的最终产品，因此，均需要设置房屋开发明细账。根据前述房屋开发成本计算对象确定的原则，成本计算对象应结合房屋开发内容、地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素进行确定。

（1）一般开发项目应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋，作为成本计算对象。

（2）对于同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相同，并由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再将其实际总成本按每栋独立房屋概、预算的比例进行分配，求得每栋房屋的开发成本。

（3）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本。

（4）如果在开发的自用建设场地上继续进行房屋开发，且能分清每个房屋开发成本计算对象应负担的土地开发成本，则应将土地开发成本和房屋开发成本合并设置为房屋开发成本计算对象，不再单独计算土地开发成本。

（5）受其他单位委托，代为开发建设的职工住宅，称为代建房，也应按上述原则确定成本计算对象。

3.4.2　房屋开发成本项目的设置

房屋开发成本项目应包括以下六项：

（1）土地受让金，土地征用及拆迁补偿费。

（2）前期工程费。

（3）建筑安装工程费。

（4）基础设施费。

（5）配套设施费。

（6）开发间接费。

其中建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程预算的土石方工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、电气照明工程、卫生工程、地面工程、屋面工程、装饰工程、电梯工程、采暖工程等发生的费用，含材料费、人工费和设备购置费等；配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本的不能有偿转让的锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、停车场、公厕等费用；开发间接费是指应由房屋开发成本负担的分公司发生的组织管理开发项目建设而发生的各项费用。

对于需要单独计算配套设施成本的配套设施，应以编制独立的设计、概算和预算，建成后可以独立发挥效益的配套设施项目作为成本计算对象，设置配套设施成本明细账。

3.4.3　房屋开发成本的核算

房屋开发成本核算举例：

【例3-2】某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出，如表3-3所示：

表3-3　某房屋开发支出

在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　180 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　150 000

贷：开发成本或生产成本——自用土地开发成本　　　　　　150 000

将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　90 000

贷：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　　　　　90 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　235 000

贷：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　　　　　235 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　1 530 000

贷：应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　　　　　1 530 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　205 000

贷：开发成本或生产成本——配套设施开发成本（水塔）　　　　205 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：开发成本或生产成本——房屋开发成本　　　　　　　　210 000

贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　210 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。现例示商品房开发成本明细分类账如表3-4所示（账页中各明细账户各月借方发生额均汇总进行登记）。

表3-4　房屋开发成本明细分类账

房屋开发成本明细账上归集的自开始建设至本月末止的全部开发费用，如果开发项目尚未竣工验收，则为在建房屋开发项目的实际成本；如果已经完成全部开发过程，并已验收合乎设计标准，则为已完工房屋开发项目实际成本，应将其及时从“开发成本”账户及所属明细账，结转到“开发产品”账户及其所属明细账“房屋”上。

【例3-3】企业开发的房屋C工程已竣工验收，实际成本18 000 000元，则：

借：开发产品——房屋——C工程　　　　　　　　18 000 000

贷：开发成本——房屋开发——C工程　　　　　　18 000 000

当已验收的房屋按预定用途销售、出租或投入使用时，再由“开发产品”账户分别结转到“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”和“周转房”等账户。

代建工程是指开发企业接受其他单位委托，代为开发建设的各项工程，包括建设场地、房屋、市政工程等。由于代建工程种类较多，各种代建工程的开发内容和开发特点不同，应采用不同的计算和结转方法。

开发企业受托代为开发的建设场地和各种房屋，其开发内容和特点与自有土地和房屋开发相同。因此，可以在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”账户下分别按每个代建开发项目设置明细账，并按成本项目设置专栏，归集各代建开发项目的成本。其成本计算方法与土地开发和房屋开发项目相同。

开发企业发生的各项代建工程支出和代建工程应分配的开发间接费用，应记入“开发成本或生产成本——代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”或“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本或生产成本——代建工程开发成本”科目的贷方转入“开发产品”或“库存商品”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位、办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”或“库存商品”科目的贷方转入“经营成本”或“主营业务成本”科目的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费800 000元，前期工程费160 000元，应付基础设施工程款540 000元，分配开发间接费用80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本或生产成本——代建工程开发成本　　　　　　　　1 080 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　460 000

应付账款——应付工程款　　　　　　　　　　　　　　　　　540 000

——开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　 　80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品或库存商品——代建工程　　　　　　　　　　　　1 080 000

贷：开发成本或生产成本——代建工程开发成本　　　　　　　　1 080 000

3.5　开发间接费用的核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定应为哪项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分别记入各项开发产品成本。

3.5.1　开发间接费用的组成

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

（1）工资

指开发企业内部独立核算单位现场管理机构的行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

（2）折旧费

指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

（3）修理费

指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

（4）办公费

指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅、交通、热水和集体取暖用煤等费用。

（5）水电费

指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

（6）劳动保护费

指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用的营养品、防暑饮料、洗涤用品等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

（7）周转房摊销

指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

（8）利息支出

指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。

3.5.2　开发间接费用的核算

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”科目进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等科目的贷方转入“开发间接费用”科目的借方，作如下分录入账：

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬

累计折旧

递延资产或长期待摊费用

银行存款

周转房——周转房摊销

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

3.5.3　开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额

【例3-4】某房地产开发企业某内部独立核算单位在20××年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费及各开发/产品实际发生的直接成本如表3-5所示：

表3-5　开发产品编号名称及直接成本

根据上列公式，即可为各开发产品算出5月份应分配的开发间接费：

101商品房：　　　　　50 000×（41 600÷520 000）

＝50 000×8%=4 000（元）

102商品房：　　　　　120 000×8%=9 600（元）

151出租房：　　　　　75 000×8%=6 000（元）

181周转房：　　　　　70 000×8%=5 600（元）

201大配套设施：　　　80 000×8%=6 400（元）

301商品性土地：　　　125 000×8%=10 000（元）

第4章　房地产开发企业收入与利润的核算

本章主要内容

4.1　房地产开发企业的产品销售、转让核算

4.2　产品出租的核算

4.3　房地产经营利润的核算

……

4.1　房地产开发企业的产品销售、转让核算

房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程并经验收合格、合乎设计标准后，就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”转入“开发产品”等科目。

4.1.1　房屋销售核算

1. 主营业务收入的核算

为了总括地核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入有关的成本结转情况和税金计算情况，房地产开发企业应设置如下会计科目：

（1）“主营业务收入”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入。企业实现的上述收入，应按实际价款记账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。本科目应按经营收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。

（2）“主营业务成本”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”科目。同时，月份终了，企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，借记本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。本科目应按照经营成本的种类设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。

（3）“营业税金及附加”科目。核算应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加，包括按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。月份终了，企业按规定计算出应由当月主营业务收入负担的营业税金及附加，借记本科目，贷记“应交税费”科目。需要指出的是，企业开展其他经营业务，按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应在“其他业务支出”科目核算，不在本科目核算。

期末，应将“主营业务收入”科目的余额全部转入“本年利润”贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”科目的余额转入“本年利润”借方，结转后，以上科目应无余额。

2. 房屋销售的核算

房地产开发企业的开发产品，主要有商品房、配套设施及商品性建设场地等。商品房可以整幢出售，也可以分套（单元）出售。分套出售时应明确各套商品房的建筑面积及相应的土地使用权比例。商品房买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。企业转让开发的商品性土地（场地），应签订转让合同，并根据转让土地的地理位置、经济环境、土地用途、土地使用权转让期限、房地产市场情况等因素，决定土地转让的价格。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易。商品房、配套设施销售和土地转让，一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时作为销售实现，列入主营业务收入。

房地产开发企业预售商品房的，必须按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市交易。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理，商品房竣工验收办理移交手续后，再将预收账款转为营业收入。

企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。

【例4-1】天地房地产开发公司本期发生如下经济业务：

（1）对外一次性收款销售商品房（写字楼）4套，建筑面积560平方米，每平方米售价5 200元，价款共计291.2万元。房屋已经移交，并将发票账单提交买主，价款收讫存入银行。

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　2 912 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　2 912 000

（2）销售商品房住宅小区配套设施商店用房1套，销售价款163.3万元。房屋已经移交，发票已提交买主，同时收到买主开具并承兑的商业汇票。

借：应收票据　　　　　　　　　　　　　　　1 633 000

贷：主营业务收入——配套设施销售收入　　　　1 633 000

（3）公司开发的商品性建设场地A场地竣工验收合格，根据转让协议，将该场地6 000平方米移交市旅游局，协议规定的转让价格为800元／平方米，交接手续已办妥，款项尚未收到。

借：应收账款　　　　　　　　　　　　　4 800 000

贷：主营业务收入——土地转让收入　　　　4 800 000

（4）以预售方式销售高级公寓两套，建筑面积700平方米，售价12 000元／平方米，已按合同规定预收购房款500万元。该公寓楼现已建设完工验收合格，公司已将发票账单提交买主，并办妥移交手续，余款收讫存入银行。

① 确认已实现营业收入：

借：应收账款　　　　　　　　　　　　　　8 400 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　8 400 000

② 冲转预收订金：

借：预收款项　　　　　　　　　　　　　　5 000 000

贷：应收账款　　　　　　　　　　　　　　5 000 000

③ 收到余款：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　3 400 000

贷：应收账款　　　　　　　　　　　　　　3 400 000

4.1.2　土地转让核算

开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投入相当的资金，完成相应的开发。

土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。

土地转让的交易方式，可以采用协议、招标、拍卖等方式。土地转让的价格，根据地理位置、经济环境、土地用途、土地转让期限、房地产市场供求等因素决定，并报当地土地管理机关备案。

对其他单位转让的土地，应在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方，作如下分录入账：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：经营收入或主营业务收入——土地转让收入　　　　×××

月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方结转到“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方，作如下分录入账：

借：经营成本或主营业务成本——土地转让成本　　　　　×××

贷：开发产品或库存商品——商品性土地　　　　　　　×××

4.1.3　代建工程结算收入核算

房地产开发企业的代建工程包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等工程。房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。

房地产开发企业收取的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计划利润。按照国家有关规定，代建工程价款结算可以采用以下结算方法：

竣工后一次结算。代建工程（项目）全部建筑安装期限在12个月以内，或者工程合同价值在100万元以下的，可以实行工程价款每月预支，竣工后一次结算。

分段分期结算。当年开工，当年不能完工的代建工程，应按照工程进度，划分为不同阶段，分段分期结算工程价款。

房地产开发企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算办法。企业可向委托（发包）单位预收一定数额的工程款和备料款，预收的工程款，可设置“预收账款——预收工程款”科目核算；预收的备料款，设置“预收账款——预收备料款”科目核算。期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。

开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“经营收入或主营业务收入——代建工程结算收入”科目的贷方。

【例4-2】天地房地产开发公司接受市干道指挥部的委托，代建50公里的四环路建设，发生如下经济业务：

（1）收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥，价值500万元。

借：物资采购　　　　　　　　　　　　　　5 000 000

贷：预收款项——预收备料款　　　　　　　　5 000 000

（2）按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款300万元。

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　3 000 000

贷：预收款项——预收工程款　　　　　　　　3 000 000

（3）代建的50公里四环路建设工程全部竣工，验收合格，根据代建合同规定，向委托方提交“工程价款结算账单”，结算合同工程价款1 000万元。

借：应收账款——应收工程款　　　　　　　　10 000 000

贷：主营业务收入——代建工程结算收入　　　10 000 000

（4）与市干道指挥部结清代建工程价款，收取余款200万元。

借：预收款项——预收工程款　　　　　　　　3 000 000

——预收备料款　　　　　　　　5 000 000

贷：应收账款——应收工程款　　　　　　　　8 000 000

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　2 000 000

贷：应收账款——应收工程款　　　　　　　　2 000 000

4.2　产品出租的核算

房地产开发企业开发的房屋和土地，除作为商品对外出售或转让外，还可以对外出租。出租房屋和土地以盈利为目的，以租出使用权作为经营获利的手段，是房地产开发企业的商品性经营活动之一。

4.2.1　出租产品投入经营的核算

开发产品出租应签订租赁合同、协议。企业开发建成的房屋和商品性土地用于出租经营时，应于签订合同、协议后将其实际成本从“开发产品”科目转入“出租开发产品”科目所属“出租产品”二级科目。开发产品出租取得的营业收入，就是按期收到或应收的租金。需要指出的是，房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，应作为预收账款管理，商品房竣工验收办理租约手续后，再将预收账款转为营业收入。出租产品中途改变用途对外销售的，应按其对外销售合同价款确定营业收入，并按摊余价值结转成本。

与开发产品出租相关的营业成本，主要是其按期摊销的出租产品的损耗价值以及发生的修理费用。出租产品使用权，会导致产品有形损耗，因此出租产品虽然不是固定资产，但应视同固定资产管理，按使用期限摊销其实际开发成本。

开发企业用于出租经营的房屋和土地，均应通过“出租开发产品”科目进行核算，并根据房屋、土地出租经营的具体情况，按出租产品的类别进行明细分类核算，建立“出租产品卡片”详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

企业用于出租经营的房屋和土地，应按其实际开发成本登记入账：

1. 开发完成用于出租的出租房和商品性土地

其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方。

2. 开发完成的商品房和商品性土地

尚未销售和转让以前，用于出租经营的，也应视同出租房屋和土地进行管理和核算，将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。

3. 出租房屋和土地的租金收入

应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方。

【例4-3】天地房地产开发公司将开发完成的绿洲小区商品房（写字楼）两套出租给世纪公司，租期2年。租赁合同规定每月租金3万元，出租房屋实际开发成本300万元，摊销年限30年，预计净残值率4.6%，发生出租房修理费用3 500元。相关经济业务账务处理如下：

（1）签订租赁合同，结转房屋成本：

借：出租开发产品——出租产品　　　　　　　　　　3 000 000

贷：开发产品——房屋　　　　　　　　　　　　　　3 000 000

（2）收到当月租金3万元：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30 000

贷：主营业务收入——出租产品租金收入　　　　　　　　30 000

如果租赁方未按期交纳租金，则

借：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30 000

贷：主营业务收入——出租产品租金收入　　　　　　　　30 000

（3）计提本月出租房屋摊销额：

月摊销率=（1-4.6%）÷（30×12）=0.265%

月摊销额=3 000 000×0.265%=7 950（元）

借：主营业务成本——出租产品经营成本　　　　　　　　7 950

贷：出租开发产品——出租产品摊销　　　　　　　　　　7 950

（4）支付房屋修理费用：

借：主营业务成本——出租产品经营成本　　　　　　　　3 500

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3 500

（5）房屋租赁期限到期，世纪公司同意将其买下，协议售价450万元，当期收款350万元。

①实现销售：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3 500 000

应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 000 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入　　　　　　　　　4 500 000

②结转摊余成本：

出租房屋已摊销价值=7 950×12×2=190 800（元）

出租房屋摊余价值=3 000 000-190 800=2 809 200（元）

借：主营业务成本——商品房销售成本　　　　　　　　　2 809 200

贷：出租开发产品——出租产品摊销　　　　　　　　　　2 809 200

借：出租开发产品——出租产品摊销　　　　　　　　　　3 000 000

贷：出租开发产品——出租产品　　　　　　　　　　　　3 000 000

4.2.2　出租开发产品销售或转让的核算

开发企业出租的经营房屋和土地，如果改变用途，将其对外销售或转让时，就视同商品房销售和商品性土地转让处理。

出租房屋在改变用途进行销售以前，如要进行改装修复，其所发生的改装修复费，按照现行会计制度的规定，应作为销售费用，记入“销售费用”科目的借方。

出租房屋在改装修复后对外销售时，应在办理房屋交接、开出发票账单时，按其价款收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。

同时应结转对外销售出租房的销售成本。在结转出租房销售成本时，应扣除出租房累计摊销额，按出租房原值减已提累计摊销额后的净值，记入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方，同时，要注销出租房的原值和累计摊销额，将出租房累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方，出租房原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。

出租土地如改变用途进行转让时，应在移交转让土地并将土地转让价款账单提交买主时，将转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方。同时，应将出租土地的净值作为土地转让成本记入“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方，出租土地累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方，出租土地原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。

4.3　房地产经营利润的核算

4.3.1　经营收入的核算

在确认开发产品经营收入时，应按权责发生制以销售实现为依据。所谓销售实现，一般有两个标志：一是开发产品的产权（所有权或使用权）已经转移，并将开发房地产交付购买人或租用人；二是价款已经收到或者已取得了收取价款的权利。根据以上两个标志：

（1）土地转让收入和商品房销售收入，应在转让土地、销售商品房办妥产权移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方付款认可证明时，确认为经营收入实现。

（2）代建房屋和代建工程结算收入，应在代建房屋和代建工程竣工验收、办妥移交手续、开具结算账单并同时收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入实现。

（3）配套设施销售收入，应在转让配套设施、办妥财产交接手续，将配套设施工程价款账单提交有关单位，并收到价款或取得了收款的证据，确认为经营收入的实现。

（4）出租房租金收入和土地租金收入，应按企业与承租方签订的合同或协议规定的承租方支付租金日期和金额，确认为出租房和土地租金收入的实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。

（5）分期收款方式销售开发产品的经营收入，可按合同规定的收款时间分次转为经营收入。

开发企业在销售商品房时，如规定一次付清价款的购房者能获得一定折扣，可按净额法，即对商品房销售收入按扣除折扣后的销售收入净额入账。如规定一次付清80 000元房屋价款的购房者可获得2%的折扣，则在购房者一次付清房款时，开发企业就以销售收入净额78 400元（80 000-80 000×2%）入账。

开发企业实现的房地产经营收入，应按实际收到或应收价款记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入”或“主营业务收入”科目的贷方，作如下分录入账：

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　×××

应收账款　　　　　　　　　　　　　　　×××

贷：经营收入或主营业务收入　　　　　　　×××

对于实现的房地产经营收入，应在“经营收入”或“主营业务收入”科目下按收入类别设置“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等二级科目进行核算。

4.3.2　经营成本的核算

根据经营收入应与其相关的成本、费用配比的原则，开发企业在将各个月份实现的房地产经营收入入账时，应同时将其相关的经营成本结转入账。

对于销售的商品房，应于月终将销售商品房的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品房”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。

对于转让的商品性土地，应于月终将转让土地的实际开发成本自“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。

对于销售的分期收款开发产品，应于月终将当期收入的价款占应收价款总额的比例计算本期应结转的销售成本，将它从“分期收款开发产品”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”、“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”等科目的借方。

对于对外销售的出租房和周转房，应按出租房和周转房的原值减已提累计摊销额后的净值，转入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方；同时注销出租房和周转房的原值和累计摊销额。

对于出租开发产品，应按月将出租产品摊销、经常维修费和摊销的大修理支出等经营成本，自“出租开发产品——出租产品摊销”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“递延资产”或“长期待摊费用”等科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——出租产品经营成本”科目的借方。

对于移交结算的代建工程，应于结算当月的月终将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品或库存商品——代建工程”科目的贷方转入“经营成本或主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方。

4.4　成本费用的核算

4.4.1　成本费用核算的基本要求

为了充分发挥成本费用核算的作用，在成本费用核算中必须遵循下述要求。

第一，适应开发经营特点和管理要求，合理确定成本计算对象和计算方法。

第二，将开发经营费用按经济用途分类，确定成本项目。

第三，划清各种费用界限，正确计算开发项目成本。包括：

（1）正确划分应记入成本费用和不应记入成本费用的界限。

（2）正确划分开发成本和期间费用的界限。

（3）正确划分各月份的费用界限。

（4）正确划分各类及各种开发项目的成本界限。

第四，做好各项准备工作。包括：

（1）建立健全成本费用核算体系。

（2）建立健全原始记录。

（3）建立健全材料物资的计量、收发和盘点制度。

4.4.2　成本费用的归集和分配

房地产开发经营企业对于发生的各项费用，一般应按以下步骤进行归集和分配：首先，应分清是否记入成本费用，对于不应记入成本费用的固定资产购建支出、营业外支出等应记入各相关账户中去；其次，对于应计入成本费用的费用应进一步划清各月份的成本费用界限，以及开发成本和期间费用的界限；最后，对于应记入开发成本的费用还应分清各成本计算对象的界限，并进而确认应记入的成本项目。

1. 材料物资费用的分配

采用出包方式施工的房地产开发企业，应按承发包合同的规定负责开发项目所需设备和某些特殊材料的采购收发工作。企业行政管理部门和内部独立核算单位也会领用一些零星消耗性材料。企业发生的各项材料物资费用应根据领料单、设备出库单等凭证，按其用途分别记入有关账户。交付安装用于开发项目的设备，通常是按照开发项目分别领用的，属于直接费用，应根据设备出库单直接记入“开发成本”账户所属明细账。拨付承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料，应记入“预付账款”账户，以便和承包单位结算。企业内部独立核算单位和行政管理部门领用的消耗性材料，应分别记入“开发间接费用”和“管理费用”账户及相应的费用项目。举例如下：

【例4-4】某开发企业本月发生的材料物资发出业务有：

（1）房屋开发项目甲工程领用电梯交付安装，实际成本250 000元；

（2）配套设施开发项目乙工程领用空调设备交付安装，实际成本120 000元；

（3）拨付承包单位三建公司钢材一批，实际成本50 000元，抵作预付工程款；

（4）企业所属第二分公司领用机械配件2 000元，用于管理用设备的修理；

（5）企业行政管理部门汽车用油1 000元。

作如下会计分录：

①借：开发成本——房屋开发——甲工程　　　　　　　　　　250 000

——配套设施开发——乙工程　　　　　　　　120 000

贷：库存设备　　　　　　　　　　　　　　　　　　　370 000

②借：预付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

开发间接费用——第二分公司　　　　　　　　　　　2 000

管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 000

贷：库存材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　53 000

2.　固定资产折旧费的分配

采用出包方式施工的房地产开发企业需要对企业行政管理部门和内部独立核算单位使用的固定资产计提折旧。企业行政管理部门的固定资产折旧费，记入“管理费用”账户；内部独立核算单位的固定资产折旧费，记入“开发间接费”账户。

【例4-5】某采用出包方式施工的开发企业，本月固定资产折旧计算表中列示，企业行政管理部门折旧费5 000元，第一分公司折旧费2 000元，第二分公司折旧费1 000元。则：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

开发间接费用——第一分公司　　　　　　　　　　　　2 000

——第二分公司　　　　　　　　　　　　1 000

贷：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 000

3. 工资及福利费的分配

采用出包方式施工的房地产开发企业，需要支付企业行政管理人员工资、专设销售机构职工工资、企业内部独立核算单位管理人员工资等，并应按规定比例提取福利费。企业行政管理人员工资和提取的福利费应记入“管理费用”账户；专设销售机构职工工资和提取的福利费应记入“销售费用”账户；企业内部独立核算单位管理人员工资和提取的福利费，应记入“开发间接费用”账户。

【例4-6】某开发企业本月应付工资40 000元，其中企业行政管理人员15 000元，专设销售机构职工5 000元，内部独立核算单位第一分公司管理人员工资8 000元，第二分公司管理人员工资12 000元。按规定，按照工资额的14%提取福利费。

（1）借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　15 000

销售费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

开发间接费用——第一分公司　　　　　　　　　　　　　　8 000

——第二分公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 000

贷：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　40 000

（2）借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 100

销售费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　700

开发间接费用——第一分公司　　　　　　　　　　　　　　1 120

——第二分公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 680

贷：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　5 600

4. 销售费用

销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等。房地产开发企业的营业费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。

企业发生的销售费用，在“销售费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“销售费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。销售费用的核算举例：

【例4-7】天地房地产开发公司本月发生营业费用情况及账务处理如下：

（1）公司为出售小区商品房，根据客户需要进行改装，发生改装费8万元，款项尚未支付。

借：销售费用　　　　　　　　80 000

贷：应付账款　　　　　　　　80 000

（2）为推销商品房，支付广告费45万元。

借：销售费用　　　　　　　　450 000

贷：银行存款　　　　　　　　450 000

（3）委托市房地产交易中心代售商品房一批，支付代售手续费4万元。

借：销售费用　　　　　　　　40 000

贷：银行存款　　　　　　　　40 000

（4）月末，结转“销售费用”科目余额57万元。

借：本年利润　　　　　　　　570 000

贷：销售费用　　　　　　　　570 000

5. 管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。管理费用包括由企业统一负担的总部（公司）经费、研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、矿产资源补偿费、坏账损失、提取的存货跌价准备、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费和法律、财务、资料处理及会计事务方面的成本（咨询费、诉讼费、聘请中介机构费、商标注册费等），以及向总机构（指同一法人的总公司性质的总机构）支付的与本身营利活动有关的合理的管理费等。除经国家税务总局或其授权的税务机关批准外，企业不得列支向其关联企业支付的管理费。

企业发生的管理费用，在“管理费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“管理费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。

【例4-8】天地房地产开发公司本月发生管理费用情况及账务处理如下：

（1）总经理办公室工作人员报销差旅费1.2万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　12 000

贷：其他应收款　　　　　　　　　　　　12 000

（2）用支票支付本年度审计费17万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　170 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　170 000

（3）计提公司总部办公和管理用具摊销额0.5万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　5 000

贷：周转材料——低值易耗品摊销　　　　　5 000

（4）月末按规定计提坏账准备11万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　110 000

贷：坏账准备　　　　　　　　　　　　　110 000

（5）摊销无形资产价值1.1万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　11 000

贷：无形资产　　　　　　　　　　　　　　11 000

（6）支付业务招待费2.8万元。

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　28 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　28 000

（7）月末，结转“管理费用”科目余额33.6万元。

借：本年利润　　　　　　　　　　　　　　336 000

贷：管理费用　　　　　　　　　　　　　　336 000

6. 财务费用

财务费用是指企业为筹集经营性资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。

企业发生的财务费用，在“财务费用”科目核算，并按费用项目设置明细账，进行明细核算。期末，“财务费用”科目的余额结转“本年利润”科目后无余额。

【例4-9】天地房地产开发公司本月发生财务费用情况及账务处理如下：

（1）收到开户行通知，已从企业存款账户扣收银行结算业务手续费0.5万元。

借：财务费用　　　　　　　　5 000

贷：银行存款　　　　　　　　5 000

（2）公司上年从银行取得三年期周转性贷款，金额500万元，月利率7.2‰，计提本月应付借款利息。应计利息=5 000 000×7.2‰=36 000（元）

借：财务费用　　　　　　　　36 000

贷：长期借款　　　　　　　　36 000

（3）接银行通知企业发生银行存款利息收入0.7万元。

借：银行存款　　　　　　　　7 000

贷：财务费用　　　　　　　　7 000

（4）企业的外币长期借款因汇率变动发生汇兑损失11万元。

借：财务费用　　　　　　　　110 000

贷：长期借款　　　　　　　　110 000

（5）月末，结转“财务费用”科目余额14.4万元。

借：本年利润　　　　　　　　144 000

贷：财务费用　　　　　　　　144 000

4.5　利润与利润分配的核算

房地产企业的主要经营目的，是不断改进企业经营管理水平，提高企业的盈利水平，增强企业的获利能力。只有向社会提供质量优良、价格合理的开发产品和良好的售后服务，最大限度地获取利润，才能实现企业的扩大再生产，促进社会生产的发展。

4.5.1　房地产企业利润的构成

房地产企业的主要经营目的，是不断改进企业经营管理水平，提高企业的盈利水平，增强企业的获利能力。只有向社会提供质量优良、价格合理的开发产品和良好的售后服务，最大限度地获取利润，才能实现企业的扩大再生产，促进社会生产的发展。

1. 房地产企业利润的构成

房地产开发企业的利润总额是由营业利润和营业外收支净额组成的。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。营业外收支净额是指营业外收入总额和营业外支出总额之间的差额。

房地产开发企业利润总额的组成和计算公式如下：

利润总额=营业利润+营业外收入-营业外收支

营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）

房地产主营业务收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入+代建工程估算收入

房地产主营业务成本=土地转让成本+商品销售成本+配套设施销售成本+代建工程估算成本

营业税金及附加=土地增值税+营业税+城市维护建设税+教育费附加

净利润=利润总额-所得税费用

为了反映房地产企业利润总额和净利润的形成情况，企业应设置“本年利润”账户。作为所有者权益类账户，贷方登记期末结转的主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资净收益；借方登记期末结转的主营业务成本、营业税金及附加、其他业务支出、销售费用、管理费用、财务费用、营业外支出和所得税费用等科目；年终，企业应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，从本账户的借方结转到“利润分配”账户的贷方，结出的净亏损从本账户的贷方结转到“利润分配”账户的借方，结转后本账户应无余额。

（1）营业利润

营业利润是企业利润的主要来源。房地产开发企业的营业利润是指房地产开发企业一定时期内从事房地产开发生产经营活动实现的利润，包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结构利润以及开发产品出租经营利润等。还包括商品房售后服务利润、材料经营利润、无形资产转让利润、固定资产出租利润和企业从事工业、商业、饮食服务业等多种经营所取得的利润。

（2）营业外收支

①营业外收入。它是指与企业生产经营活动没有直接关系的各项收入。房地产开发企业的营业外收入主要包括：固定资产盘盈，外置固定资产净收益、出售无形资产净收益、罚款收入、非货币性交易收益、教育费附加返还款等。营业外收入应当按照实际发生的金额进行核算。发生营业外收入时，增加企业当期的利润总额。

【例4-10】天地房地产开发公司本月发生与营业外收入有关的经济业务及账务处理如下：

◆经批准，将盘盈设备的净值14万元转作营业外收入。

借：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢　　　　　　140 000

贷：营业外收入——固定资产盘盈　　　　　　　　　　　140 000

◆收到××公司支付的违约罚金2万元，存入银行。

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20 000

贷：营业外收入——罚款收入　　　　　　　　　　　　　　20 000

◆月末，结转“营业外收入”科目余额。

借：营业外收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　160 000

贷：本年利润　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　160 000

②营业外支出。营业外支出是指与企业生产经营活动没有直接关系，但应从企业实现的利润总额中扣除的支出。房地产开发企业的营业外支出主要包括：固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产净损失、非常损失、罚款支出、债务重组损失、捐赠支出、计提的固定资产减值准备、计提的无形资产减值准备、计提的在建工程减值准备等。发生营业外支出时，在相对应的会计期间，冲减企业当期的利润总额。

为了总括地核算和监督营业外支出的发生和结转情况，房地产开发企业应设置“营业外支出”科目，用来核算企业发生的与生产经营无直接关系的各项支出。本科目应按营业外支出项目设置明细账，进行明细分类核算。

【例4-11】天地房地产开发公司本月向希望工程捐款8万元，账务处理如下：

借：营业外支出——捐赠支出　　　　　　　　　　　　　　80 000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　80 000

月末结转“营业外支出”科目余额。

借：本年利润　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　80 000

贷：营业外支出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　80 000

2. 利润总额的形成

房地产企业对在开发经营过程中取得的各项收入和发生的各项支出，均应于期末从有关收入类账户和费用类账户结转到“本年利润”账户。结转后，如果“本年利润”贷方发生额大于借方发生额，其差额为本期实现的利润总额；反之，则为本期发生的亏损总额。

为了总括地核算和监督净利润（或亏损）的形成情况，房地产开发企业应设置“本年利润”科目。期末，企业将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目的贷方；将各成本、费用类科目的余额转入“本年利润”科目的借方。转账后，“本年利润”科目如为贷方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净利润；如为借方余额，反映本年度自年初开始累计形成的净亏损。年度终了，应将“本年利润”科目的全部累计余额转入“利润分配”科目，如为净利润，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配”科目；如为净亏损，则作相反会计分录。年度结账后，“本年利润”科目无余额。

3. 在实际工作中，利润的核算方法

（1）账结法

账结法就是每月末应将各损益类科目的余额转入“本年利润”科目，通过“本年利润”科目结出本月份利润或亏损总额以及本年累计利润或亏损总额的方法。采用账结法时，“本年利润”科目每月都要使用；各损益类科目的余额月末都要结清；“本年利润”科目的余额在年末一次转入“利润分配——未分配利润”科目。

（2）表结法

表结法是指每月结账时，不需要将各损益类科目的余额结转到“本年利润”科目，只需要结出各损益类科目的本年累计余额，计算出从年初起至本月末止的累计利润额，然后减去截至上月末的累计利润额，求得该月的利润额；年末进行决算时，再利用账结法将各损益类科目的全年累计余额转入“本年利润”科目，计算出本年的利润额或亏损总额。采用表结法时，平时（1~11月）“本年利润”科目不发生记录，只在年终（12月末）将231各损益类科目的余额转入时才使用该科目；各损益类科目平时有余额，年末才结清；“本年利润”科目的余额在年度终了时同账结法一样，需要一次转入“利润分配——未分配利润”科目。

【例4-12】天地房地产开发公司2009年12月1日“本年利润”科目有贷方余额303万元，12月末，各损益类科目的余额如表4-1所示。

表4-1　天地公司科目余额表

该企业采用账结法核算本年利润，账务处理如下：

①月末，将各收益类科目的余额转入“本年利润”科目贷方。

借：主营业务收入　　　　　　　　　32 000 000

其他业务收入　　　　　　　　　　　80 000

投资收益　　　　　　　　　　　　 150 000

营业外收入　　　　　　　　　　　　60 000

贷：本年利润　　　　　　　　　　　32 390 000

②将各成本费用类科目余额转入“本年利润”科目借方。

借：本年利润　　　　　　　　　　　25 873 000

贷：主营业务成本　　　　　　　　　 21 000 000

营业税金及附加　　　　　　　　　1 150 000

其他业务支出　　　　　　　　　　 　45 000

管理费用　　　　　　　　　　　　　336 000

财务费用　　　　　　　　　　　　　144 000

销售费用　　　　　　　　　　　　　570 000

营业外支出　　　　　　　　　 　　　80 000

所得税费用　　　　　　　　　　　2 548 000

③年末，结转“本年利润”科目的贷方余额651.7万元。

借：本年利润　　　　　　　　　　　　6 517 000

贷：利润分配——未分配利润　　　　　　6 517 000

4.5.2　利润分配的核算

1. 利润分配的程序

房地产开发企业实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税，缴纳所得税后的净利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配：

（1）弥补企业以前年度亏损

企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。需要指出的是，这里所说的亏损，指的是按税法规定调整后的企业会计报表中的亏损额。

（2）提取法定盈余公积金

法定盈余公积金按照税后利润扣除弥补以前年度亏损后的10%提取，法定盈余公积金达到注册资金50%时可不再提取。

（3）向投资者分配利润

企业实现的净利润在扣除上述项目后，再加上以前年度未分配的利润，即为可供投资者分配的利润，可以按比例向投资者进行分配。

2. 利润分配的会计处理

为了总括地核算和监督利润分配情况，房地产开发企业应设置“利润分配”科目，核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的积存余额。其借方登记分配的利润数及转入的本年亏损，贷方登记转入的本年利润及盈余公积补亏数；年末借方余额反映历年积存的未弥补亏损，年末贷方余额反映历年积存的未分配利润。

“利润分配”科目下通常设置以下明细科目：

（1）“其他转入”。

企业在亏损年度按规定用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积”科目，贷记本科目。

（2）“提取法定盈余公积”。

（3）“应付利润”。

企业向投资者分配利润时，借记本科目，贷记“应付利润”科目。

（4）“转作资本的利润”。

企业以利润转增资本金，借记本科目，贷记“实收资本”科目。

（5）“未分配利润”。

年终决算时，应将“利润分配”所属“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付利润”等各明细科目的余额转入本科目借方，同时将“本年利润”、“利润分配——其他转入”科目的余额转入本科目贷方。经过上述结转后，本科目贷方余额为企业的未分配利润数，借方余额就是企业尚未弥补的亏损数。

【例4-13】天地房地产企业全年实现净利润8 000 000元，按规定提取法定盈余公积金800 000元、任意盈余公积金200 000元，向投资者分配利润2 000 000元，则：

①借：利润分配——提取法定盈余公积　　　　　　　800 000

——提取任意盈余公积　　　　　　　200 000

——应付利润　　　　　　　　　　2 000 000

贷：盈余公积　　　　　 　　　　　　　　　1 000 000

应付利润　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2 000 000

②借：本年利润　　　　　　　　　　　　　　　8 000 000

贷：利润分配——未分配利润　　　　　　　　 8 000 000

③借：利润分配——未分配利润　　　　　　　　　3 000 000

贷：利润分配——提取法定盈余公积　　　　　　 800 000

——提取任意盈余公积　　　　　　 200 000

——应付利润　 　　　　　　　　　2 000 000

第5章　财务会计报告与财务报表分析

本章主要内容

5.1　财务会计报告的种类及作用

5.2　资产负债表

5.3　利润表

……

5.1　财务会计报告的种类及作用

5.1.1　财务会计报告的种类

房地产开发企业的财务会计报告，包括财务报表、财务报表附注。

1. 财务报表

房地产开发企业的财务报表，是根据日常会计核算资料编制、用以反映企业财务状况和经营成果的综合指标体系。财务报表按其用途，可分为向外提供的财务报表和企业内部管理需要的财务报表。

企业向外提供的财务报表由财政部统一规定，所有企业都必须按期编制并提供给有关部门。按照现行会计制度的规定，采用房地产开发企业会计制度的企业向外提供的财务报表，有如下四种：

（1）资产负债表。

（2）利润表。

（3）现金流量表。

（4）利润分配表。

其中资产负债表和利润表为月度财务报表兼年度财务报表，现金流量表和利润分配表为年度财务报表。

2. 财务报表附注

财务报表附注又称财务报表注释。它是为帮助理解财务报表的内容而对报表的有关项目等所作的解释，其主要内容包括：

（1）不符合会计核算基本假设的说明。

（2）重要会计政策和会计估计及其变更的说明。

（3）或有事项和资产负债表日后事项的说明。

（4）关联方关系及其交易的披露。

（5）重要资产转让及其出售的说明。

（6）企业合并、分立的说明。

（7）财务报表中重要项目的明细资料。

（8）其他有助于理解和分析财务报表需要说明的事项。

按照财务报表的编制基础，可以分为个别财务报表、汇总报表和合并报表。个别财务报表是反映个别企业的财务状况和经营成果的财务报表；汇总报表是由主管部门根据个别财务报表连同本单位财务报表，简单汇总编制的财务报表；合并报表是由母公司在个别财务报表基础上，对内部交易进行抵消后编制的，反映企业集团财务状况和经营成果的财务报表。

5.1.2　财务会计报告的作用

财务会计报告的作用，主要有以下几个方面：

（1）它是企业管理当局了解企业资金、成本、盈利情况，进行经营决策和计划的重要依据。

企业管理当局要进行经营决策和计划，必先利用财务会计报告提供的会计信息，了解、分析企业资金、成本、盈利状况。只有这些资料越详尽、越正确，经营决策和计划就越能符合实际，越富有指导性和现实性。

（2）它是投资者和金融机构进行投资决策和贷款决策的信息来源。

企业的资金，主要来自投资者的投资和金融机构的贷款。无论是目前的投资者、潜在的投资者还是金融机构，为了作出合理的投资决策和贷款决策，都必须掌握一定的会计信息，以了解被投资企业和借款单位的开发经营情况、盈利状况和偿债能力，而这些会计信息的获得，主要来自企业的财务会计报告。

（3）为国家宏观经济管理部门提供财务会计信息。

国家为了维持良好的、正常的经济秩序，为了取得财政收入，也需要了解企业的财务状况和经营状况。同时，企业的财务会计信息通过综合汇总后，可以提供分析、评价国民经济状况的资料，满足国家宏观经济调控的需要。财政、审计、税务、人民银行、证券监管、保险监管等部门，通过对企业财务会计报告的分析，监督企业遵守有关法律、法规和制度的情况，保障宏观经济正常运行，并不断增加财政收入。

5.2　资产负债表

资产负债表是总括反映企业在某一特定日期（月末、季末、半年末、年末）财务状况的静态财务报表。房地产企业通过编制和分析资产负债表可以提供某一日期资产、负债和所有者权益的全貌，了解企业全部经济资源的分布形态和构成情况，了解企业负债总额及其构成情况，了解企业所有者权益总额及其构成情况。

5.2.1　资产负债表结构

我国资产负债表采用账户式格式，分为左方和右方，左方列示资产各项目，右方列示负债和所有者权益各项目。资产方各项目按照流动性快慢的顺序排列，货币资产、应收款项等流动性快的项目依次排列在前面，存货、固定资产等流动性慢的项目依次排列在后面；负债和所有者权益方各项目按照偿还期长短的顺序排列，短期借款、应付账款等偿还期短的项目依次排列在前面，长期借款、应付债券等偿还期长的项目依次排列在后面，在持续经营前提下，所有者权益无需偿还，排列在最后面。具体内容如表5-1所示。

表5-1　资产负债表

按照现行会计制度规定，房地产企业应编制比较资产负债表，分别列示各项指标的年初数和期末数。其中“年初余额”栏各项数字，应根据上年末资产负债表“期末余额”栏内所列数字填列。如果本年资产负债表的各个项目名称和内容同上年度不一致，应对上年末各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入“年初余额”栏内。其中“期末余额”各栏数字，应根据有关总账和明细账的期末余额填列，其填列方法主要有以下几种类型：

（1）根据总账余额直接填列。

如“短期借款”、“固定资产原值”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“应收票据”、“应付票据”等项目，可根据总账余额直接填列。

（2）根据总账余额计算填列。

如“货币资金”项目，应根据“库存现金”、“银行存款”和“其他货币资金”账户期末余额的合计数填列；“存货”项目，应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”、“材料成本差异”、“存货跌价准备”等账户期末借、贷方余额相抵后的差额填列。

（3）根据明细账余额计算填列。

如“应收账款”项目，应根据“应收账款”、“预收账款”账户所属明细账的期末借方余额计算填列；“应付账款”项目，应根据“应付账款”、“预付账款”账户所属明细账的贷方期末余额计算填列。

（4）根据总账和明细账余额分析计算填列。

如“长期债权投资”项目，应根据“长期债权投资”总账余额扣除明细账中反映的一年内到期的长期债权投资部分分析计算填列；“长期借款”项目，应根据“长期借款”总账余额扣除明细账中反映的一年内到期的长期借款部分分析计算填列。

（5）根据报表相关项目数字相抵计算填列。

如“固定资产净值”项目根据“固定资产原值”项目减去“累计折旧”项目后的差额填列。

5.2.2　资产减值准备明细表

资产减值准备明细表是反映房地产开发企业各项资产减值准备增减变动情况的报表，属于年度报表。资产减值准备明细表的格式如表5-2所示。

资产减值准备明细表的编制，一般根据“坏账准备”、“存货跌价准备”、“长期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”、“在建工程减值准备”以及“委托贷款”等科目的记录分析填列。

表5-2　资产减值准备明细表

5.3　利润表

利润表又称损益表，是反映房地产开发企业在一定时期（月度、季度、年度）内利润形成情况的财务报表，是房地产开发企业对外编报的主要财务报表之一。它不仅是企业经营业绩的综合体现，也是企业进行利润分配的主要依据。

5.3.1　利润表结构

我国采用多步式利润表格式。多步式利润表通过多步计算求得净利润。

第一步，从主营业务收入出发，减主营业务成本、营业费用、主营业务税金及附加，计算出主营业务利润。

第二步，在主营业务利润基础上，加其他业务利润，减管理费用、财务费用，计算出营业利润。

第三步，在营业利润基础上，加投资收益，加营业外收入，减营业外支出，计算出本期实现的利润总额（或亏损总额）。

第四步，从税前利润中减去所得税费用，计算出本期实现的净利润（或净亏损）。

利润表的格式和具体内容如表5-3所示。

表5-3　利润表

5.3.2　利润表编制方法

编制本月利润表时设置“上期金额”和“本期金额”两栏，用以反映各项目的当月实际发生数和年度累计实际发生数。

“营业收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务取得的收入总额，根据“营业收入”科目贷方发生额分析填列。

“营业成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务的实际成本，根据“营业成本”科目借方发生额分析填列。

“营业税金及附加”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务应负担上缴的土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加等，根据“营业税金及附加”科目的借方发生额分析填列。

“销售费用”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务过程中所发生的各项销售费用，根据“销售费用”科目借方发生额分析填列。

“管理费用”项目和“财务费用”项目，反映企业发生的管理费用和财务费用，分别根据“管理费用”科目和“财务费用”科目的借方发生额分析填列。

“投资收益”项目，反映企业对外投资所取得的收益，包括股利、债券投资的利息收入、对外投资分得的利润，以及收回投资时发生的收益等，根据“投资收益”科目发生额分析填列；如为投资损失，应以“-”号表示。

“营业外收入”项目和“营业外支出”项目，反映企业经营业务以外的收入和支出，分别根据“营业外收入”科目和“营业外支出”科目发生额分析填列。

“利润总额”项目，反映企业实现的利润总额，根据“营业利润”项目数加“投资收益”、“营业外收入”项目数，减“营业外支出”项目数后的余额填列；如为亏损，应以“-”号表示。

“所得税费用”项目，反映企业年度内按照利润总额和所得税法规定的所得税税率计算的应交所得税，根据“所得税费用”科目的发生额分析填列。

“净利润”项目，反映企业本年度内缴纳所得税后的利润，根据“利润总额”项目数减“所得税费用”项目数后的余额填列；如为亏损，应以“-”号表示。

5.3.3　利润分配表的作用和结构

利润分配表是反映企业利润分配（亏损弥补）情况和年末未分配利润（未弥补亏损）结余情况的财务报表。利润分配表是利润表的附表，属于年度报表。该表具体说明了房地产开发企业对一定会计期间实现净利润的分配去向（或亏损弥补的情况），有利于财务报表使用者分析企业利润分配的构成是否合理，并对房地产开发企业的利润分配政策作出正确的评价。

5.3.4　利润分配表的编制

为了便于与上年利润分配情况进行对比分析，利润分配表除列示“本年实际”数外，还列有“上年实际”数。“本年实际”栏各项目，根据“利润分配”科目及其所属二级科目的记录分析填列。

“净利润”项目，反映企业本年度缴纳所得税后的利润，应与“利润表”中“净利润”项目本年累计数相一致。

“年初未分配利润”项目，反映企业上年未分配的利润，如为未弥补亏损，用“-”号表示，应与上年本表“年末未分配利润”项目的本年实际数栏数相一致。

“盈余公积补亏”项目，反映企业用盈余公积金弥补亏损的数额。“提取盈余公积”项目，反映企业按照规定从当年税后利润中提取的法定盈余公积金、任意盈余公积金。

“应付利润”项目，反映企业已决定并入账应分配给投资者的利润和实行利润上缴办法的国有房地产开发企业按规定应上缴国家财政的利润。

“未分配利润”项目，反映企业年末未分配的利润，应与年末资产负债表中“未分配利润”项目的期末数核对相符。

利润分配表“上年实际”栏各项目，一般根据上年本表“本年实际”栏各项目数字填列。如果上年本表与本年本表的项目名称和内容不相一致，应对上年度报表项目的名称和数字按本年度的规定进行调整，并按调整后的数字填入本表“上年实际”栏。

如果在利润表中仅算到利润总额，则应在本表“净利润”项目之前，增列“利润总额”和“减：所得税费用”项目。

5.4　现金流量表

5.4.1　现金流量表结构

1. 现金流量表的概念

现金流量表是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物（以下统称现金）流入和流出的财务报表。现金流量表是以现金为基础编制的，这里的现金是指企业的库存现金、可以随时用于支付的存款，以及现金等价物。具体包括：

（1）库存现金

库存现金是指存放在企业，可以随时用于支付的现金。它与“库存现金”科目包含的内容一致。

（2）银行存款

银行存款是指企业存放在金融企业、可以随时支用的存款。企业存放在金融企业的款项中不能随时用于支付的定期存款，不作为现金流量表的现金，但提前通知金融企业便可支取的定期存款，则包括在现金流量表中的现金范围。

（3）其他货币资金

其他货币资金是指企业存放在金融企业、可以随时支用的，具有特定用途的资金，包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款等。

（4）现金等价物

现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为现金、价值变动风险很小的投资。如三个月或更短时间内的短期债券投资等就是现金等价物。例如，企业2012年2月1日购入2009年3月1日发行的三年期债券，购买时还有一个月到期，这项短期投资应视为现金等价物。哪些短期投资应视为现金等价物，应根据其定义确定。企业确定现金等价物的范围，是确定现金等价物的会计政策，应在财务报表附注中披露，并一贯性地保持这种划分标准。一旦改变了划分标准，应视为会计政策的变更。

现金流量表如表5-4所示：

表5-4　现金流量表

2. 现金流量的分类

现金流量是指一定会计期间现金的流入和流出。现金流量表首先对企业的现金流量进行合理的分类。依据企业经济活动的性质，房地产开发企业在一定时期内产生的现金流量一般可以分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。

（1）经营活动产生的现金流量

经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说，经营活动主要包括：销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。

（2）投资活动产生的现金流量

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。其中，长期资产是指固定资产、在建固定资产工程、无形资产、其他资产等持有期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的资产。投资活动主要包括取得或收回投资，购建和处置固定资产、无形资产和其他长期资产等。作为现金等价物的投资属于现金内部的变动，不包括在投资活动现金流量中，如购买3个月或更短时间内到期的债券等。通过投资活动产生的现金流量，可以分析企业的投资活动获取现金的能力，以及投资活动现金流量对企业现金流量净额的影响程度。

（3）筹资活动产生的现金流量

筹资活动是导致房地产开发企业资本及债务规模和构成发生变化的活动，包括房地产开发企业向投资者筹集资金引起实收资本（股本）、资本公积发生增减变化的活动以及房地产开发企业向债权人筹集资金引起债务规模发生变化的活动。表现为吸收投资所收到的现金、发行短期和长期应付债券收到的现金、向金融企业借入短期和长期借款收到的现金等现金流入以及分配股利或利润或偿付利息所支付的现金、支付融资租入固定资产租赁费所支付的现金等现金流出。

现金流量表的结构也正是按照此分类得来的。

5.4.2　现金流量表的编制

编制现金流量表时，列报经营活动产生的现金流量的方法有两种：一是直接法；二是间接法。

所谓直接法，是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中，一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点，调整与经营活动各项目有关的增减变动，然后分别计算出经营活动的现金流量。

所谓间接法，是指以本期净利润为起算点，调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动，据以计算并列示经营活动的现金流量。

在现行会计准则中，要求企业按照直接法编制现金流量表，并在补充资料中披露按间接法将净利润调节为经营活动现金流量的信息。

房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量分别反映。

1. 经营活动产生的现金流量的编制方法

“销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金”项目，反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金，包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项，扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。本项目根据“库存现金”、“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”、“预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”等科目的记录分析填列。

“收到的税费返还”项目，反映企业收到返还的各种税费，如收到的营业税、所得税、教育费附加返还等，根据“银行存款”、“应交税费”、“营业税金及附加”等科目的记录分析填列。

“收到的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，收到的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等，根据“营业外收入”、“其他应收款”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。

“发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金”项目，反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金，包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金，以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。本项目根据“库存现金”、“银行存款”、“应付账款”、“应付票据”、“预付款项”、“物资采购”等科目的记录分析填列。

“支付给职工以及为职工支付的现金”项目，反映企业本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等，以及为职工支付的其他费用，但不包括支付给离退休人员的各项费用和支付给购建固定资产人员的工资等。本项目根据“库存现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目的记录分析填列。

企业为职工支付的养老金、失业等社会保险基金、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助，以及企业支付给职工或为职工支付的其他福利费用等，应按职工的工作性质和服务对象，分别在本项目和在“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目反映。

“支付的各项税费”项目，反映企业按规定支付的各种税费，包括本期发生并支付的税费，以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金，如支付的所得税、教育费附加、印花税、房产税、车船税、预交的营业税等（不包括计入固定资产价值实际支付的耕地占用税等）。本项目根据“应交税费”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。至于本期退回的所得税和营业税等，在“收到的税费返还”项目反映。

“支付的其他与经营活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项目外支付的其他与经营活动有关的现金，如捐赠现金支出、罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出，根据“库存现金”、“银行存款”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“营业外支出”等科目的记录分析填列。

2.　投资活动产生现金流量的编制方法

投资活动产生的现金流量各项目的内容及其填列方法如下：

“收回投资所收到的现金”项目，反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金，以及收回长期债权投资本金而收到的现金，不包括长期债权投资收回的利息以及收回的非现金资产。本项目可根据“库存现金”、“银行存款”、“长期股权投资”等账户的记录分析填列。

“取得投资收益所收到的现金”项目，反映企业因股权性投资和债权性投资而取得的现金股利、利息，以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金，不包括股票股利。本项目可以根据“投资收益”、“库存现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

“处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额”项目，反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，减去为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。由于自然灾害所造成的固定资产等长期资产损失而收到的保险赔偿收入，也在本项目反映。本项目可以根据“固定资产清理”、“库存现金”、“银行存款”等账户的记录分析填列。

“收到的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项以外，收到的其他与投资活动有关的现金流入。其他现金流入如价值较大的，应单列项目反映。本项目可以根据“库存现金”、“银行存款”和其他有关科目的记录分析填列。

“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金”项目，反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产所支付的现金。本项目不包括为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分，以及融资租入固定资产支付的租赁费。借款利息和融资租入固定资产支付的租赁费，在筹资活动产生的现金流量中反映。本项目可以根据“固定资产”、“无形资产”、“专项工程支出”、“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”等账户的记录分析填列。

“投资所支付的现金”项目，反映企业进行权益性投资和债权性投资支付的现金，包括企业取得的除现金等价物以外的短期股票投资、短期债券投资、长期股权投资、长期债权投资支付的现金，以及支付的佣金、手续费等附加费用。本项目可以根据“长期股权投资”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。

企业购买股票和债券时，实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应在投资活动的“支付的其他与投资活动有关的现金”项目反映；收回购买股票和债券时支付的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，在投资活动的“收到的其他与投资活动有关的现金”项目反映。

“支付的其他与投资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，支付的其他与投资活动有关的现金流出。其他现金流出如价值较大的，应单列项目反映。本项目可以根据有关账户的记录分析填列。

3.　筹资活动产生的现金流量的编制方法

“吸收投资所收到的现金”项目，反映企业收到的投资者投入的现金，包括以发行股票、债券等方式筹集的资金实际收到款项净额（发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额），根据“实收资本”或“股本”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。至于以发行股票、债券等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，在“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目反映。

“借款所收到的现金”项目，反映企业向银行等金融机构借入的资金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”等科目的记录分析填列。

“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除上述各项外，收到的其他与筹资活动有关的现金，根据“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。

“偿还债务所支付的现金”项目，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金，根据“银行存款”、“短期借款”、“长期借款”、“应付债券”等科目的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息，在“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”项目反映。

“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”项目，反映企业实际支付的现金股利，支付给其他投资单位的利润以及支付的借款利息、债券利息等，根据“应付股利”、“财务费用”、“长期借款”、“库存现金”、“银行存款”、“应付债券”等科目的记录分析填列。

“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目，反映企业除了上述各项目外，支付的其他与筹资活动有关的现金流出，如捐赠现金支出、融资租入固定资产支付的租赁款等，根据“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。

4.　“汇率变动对现金的影响额”项目的编制方法

（1）企业外币现金流量及境外子公司的现金流量折算为记账本位币时，所采用的现金流量发生日的即期汇率或按照系统合理的方法确定的，与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算的金额。

（2）“现金及现金等价物净增加额”中外币现金净增加额按期末汇率折算的金额。“汇率变动对现金的影响额”项目，其所反映的内容在本节“现金流量表的结构和内容”中已述。从理论上讲，应将当期发生的外币收支业务逐笔计算汇率变动对现金的影响，公式如下：

汇率变动对现金的影响=∑［某项业务流入的现金×（期末汇率-发生时的汇率）］

现金流量表准则并不要求逐笔计算，可以通过报表附注中“现金及现金等价物净增加额”的数额与报表中前三类现金流量净额之和比较，以其差额填列“汇率变动对现金的影响额”。

5. 补充资料的编制方法

（1）“不涉及现金收支的投资和筹资活动”项目所属各明细项目，在不采用工作底稿法和T形账户法的情况下，可以采用下述两种简单的方法：

①设置备查账簿，分别开设“以固定资产偿还债务”、“以对外投资偿还债务”、“以固定资产进行投资”、“以存货偿还债务”、“接受捐赠非现金资产”和“融资租入固定资产”等账页，按月序时记录发生的金额，并求出累计数，以便年末据以填列补充资料。

②根据有关账户发生额分析填列。如果企业很少发生不涉及现金收支的投资和筹资活动，也可以不专门设置备查账簿，在填列补充资料时，可根据“固定资产”、“固定资产清理”、“长期股权投资”、“资本公积——接受非现金捐赠”、“长期应付款”、“应付账款”等账户的发生额分析填列。

（2）“将净利润调节为经营活动的现金流量”，各项目的填列方法如下：

①“计提的资产减值准备”项目，反映企业计提的各项资产的减值准备。本项目可以根据“管理费用”、“投资收益”、“营业外支出”等账户的记录分析填列。

②“固定资产折旧、临时设施摊销”项目，反映企业本期累计提取的固定资产折旧额。本项目可以根据“累计折旧”科目的贷方发生额分析填列。

③“无形资产摊销”和“长期待摊费用摊销”两个项目，分别反映企业本期累计摊入成本费用的无形资产的价值及长期待摊费用。这两个项目可以根据“无形资产”、“长期待摊费用”账户的贷方发生额分析填列。

④“处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）项目，反映企业本期由于处置固定资产、无形资产和其他长期资产而发生的净损失。本项目可以根据“营业外收入”、“营业外支出”、“其他业务收入”、“其他业务支出”科目所属有关明细科目的记录分析填列；如为净收益，以“-”号填列。

⑤“固定资产报废损失”项目，反映企业本期固定资产盘亏（减：盘盈）后的净损失。本项目可以根据“营业外支出”、“营业外收入”账户所属明细科目中固定资产盘亏损失减去固定资产盘盈收益后的差额填列。

⑥“财务费用”项目，反映企业本期发生的应属于投资活动或筹资活动的财务费用。本项目可以根据“财务费用”科目的本期借方发生额分析填列；如为收益，以“-”号填列。

⑦“投资损失（减：收益）”项目，反映企业本期投资所发生的损失减去收益后的净损失。本项目可以根据利润表“投资收益”项目的数字填列；如为投资收益，以“-”号填列。

⑧“递延税款贷项（减：借项）”项目，反映企业本期递延税款的净增加或净减少。本项目可以根据资产负债表“递延税款借项”、“递延税款贷项”项目的期初、期末余额的差额填列。“递延税款借项”的期末数小于期初数的差额，以及“递延税款贷项”的期末数大于期初数的差额，以正数填列；“递延税款借项”的期末数大于期初数的差额，以及“递延税款贷项”的期末数小于期初数的差额，以“-”号填列。

⑨“存货的减少（减：增加）”项目，反映企业本期存货的减少（减：增加）。本项目可以根据资产负债表“存货”项目的期初、期末余额的差额填列；期末数大于期初数的差额，以“-”号填列。

⑩“经营性应收项目的减少（减：增加）”项目，反映企业本期经营性应收项目（包括应收账款、应收票据和其他应收款中与经营活动有关的部分及应收的增值税销项税额等）的减少（减：增加）。

“经营性应付项目的增加（减：减少）”项目，反映企业本期经营性应付项目（包括应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款中与经营活动有关的部分以及应付的增值税进项税额等）的增加（减：减少）。

5.5　财务报表综合分析

有关营运能力、盈利能力、偿债能力、成长能力和对社会贡献能力的分析，都是从一个侧面对企业的财务状况提供了信息，只有将各方面的信息纳入一个有机的整体之中，全方位对企业的开发经营状况、理财状况作综合的分析，才能对企业的财务状况作出较准确的评价。

5.5.1　财务状况的综合分析评价

在进行财务分析时，我们遇到的一个主要困难就是在计算出财务比率、比值以后，无法判断它是偏高还是偏低，与本企业的历史比较，也只能看出自身的变动，难以评价其在市场竞争中的优劣地位。为了弥补这些缺陷，亚历山大·沃尔在其《信用晴雨表研究》和《财务报表比率分析》中提出了信用能力指数的概念，把若干个财务比率用线性关系结合起来，以此评价企业的信用水平。他选择了流动比率、资本与负债比率、资产与固定资产比率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和资本周转率，分别给定其在总评价中所占的比重，总和为100分；然后确定各自的标准比率，并与实际比率相比较，评出每项指标的得分；最后加总求出总评分，从而对企业的信用水平作出评价。

根据上述思路，我们也可以从房地产开发企业的现状出发，参考财政部颁发的一套企业经济效益评价指标体系规定（包括销售利润率、总资产利润率、资本利润率、资本保值增值率、资产负债率、流动比率或速动比率、应收账款周转率、存货周转率、社会贡献率和社会积累率），综合评价房地产开发企业财务状况的指标体系，确定各项指标在总评价中所占比重和标准比率，对企业财务状况进行综合分析和评价。

以财政部颁发企业经济效益评价指标为基础，结合开发企业应收账款不多、存货较多的现状，对流动性比率可考虑采用流动比率，对资产周转率可仅选用存货周转率，再增加反映成长能力的净利润增长率，就可形成开发企业财务状况综合评价指标体系。在这个指标体系中，反映盈利能力的有资本利润率、经营收入利润率、总资产利润率和资本保值增值率；反映偿债能力的有资产负债率和速动比率；反映营运能力的有存货周转率；反映成长能力的有净利润增长率；反映对社会贡献能力的有社会贡献率和社会积累率。至于各项指标的标准比率，可以以房地产开发经营行业平均数为基础，进行适当修正后确定。

在财务综合分析时，还要根据各项指标的实际比率和标准比率算得评分比率，即实际比率高出或低于标准比率的比例。其计算公式为：

评分比率=实际比率÷标准比率

再将各项指标的评分比率乘以在总评分100中所占的比重即权数，算出各项指标的评分。

如开发企业财务综合评价指标体系中资本利润率的权数为14，标准比率为25%，某开发企业年度实际比率为29.49%，则该企业资本利润率指标的评分比率和评分如下：

评分比率＝29.49%÷25%＝1.18

评分＝14×1.18=16.52（分）

如某开发企业某项指标实际比率为30.6%，超过标准比率15%上限的1.5倍，评分比率按标准比率上限1.5倍计算；如实际比率只有5%，低于标准比率的1/2，评分比率按0.5计算。

在求得各项指标的评分后，将它们加总，就可求得总评分。总评分超过100分，表明财务总体状况较好，总评分越高，财务总体状况越好；总评分低于100分，表明财务总体状况较差，总评分越低，财务总体状况越差。这样，就能对开发企业的财务状况作出较准确的综合评价。

为了说明用综合评分法对开发企业财务总体状况的评价，现将各项财务指标及其权数、标准比率、实际比率、评分比率、评分和它们的总评分列表，如表5-5所示。

综合评分法是评价开发企业财务整体状况的一种可取的方法。但这一方法的正确性，取决于指标选定、指标权数和标准比率的合理程度。本例提供的仅是一种分析思路。

表5-5　总评分列表

5.5.2　杜邦财务分析体系

杜邦财务分析体系是利用各财务指标间的内在联系，对企业的开发经营理财活动及其经济效益进行综合分析评价的方法，因其最初由美国杜邦公司创立并运用而得名。现结合开发企业实际情况，分析杜邦财务分析体系的基本结构（见图5-1）。

图5-1　杜邦财务分析体系

图5-1杜邦财务分析体系说明，资本利润率是最具有综合性的指标，在整个财务分析指标体系中处于核心地位，其他各项指标都环绕这一核心。根据各指标间的依存制约关系，可以揭示企业盈利能力形成的前因后果。资本利润率的高低受总资产净利率和资本乘数比率的影响。总资产净利率体现企业资产的总体盈利水平，而总资产净利率的高低又是营业收入净利率与总资产周转率共同作用的结果。因此，对资本利润率具有决定性影响的因素包括营业收入净利率、总资产周转率和资本乘数。其关系式为：

资本利润率＝营业收入净利率×总资产周转率×资本乘数

资本乘数又称权益乘数，是资产资本率的倒数，它表示企业负债经营的程度。在企业盈利情况下，负债经营可为企业资本带来财务杠杆效益，企业负债经营，资产负债率大，资产资本率小，它的倒数即乘数大。由于一般不计算资产资本率，只计算资产负债率，所以用“1-资产负债率”来代替资产资本率。资本乘数的计算公式为：

资本乘数＝1÷资产资本率＝1÷（1-资产负债率）

营业收入净利率的高低，决定于企业净利润与营业收入的大小，而增加净利润的关键，在于增加营业收入，降低经营成本、其他业务成本和销售、管理、财务等费用。当然，企业经营者还可根据企业有关内部核算资料进行更详尽的分析。

总资产周转率是反映企业运用资产完成营业收入能力的指标。对总资产周转率的分析，除了对资产的各构成部分从占用量上是否合理进行考察外，还可通过对流动资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、已完开发产品周转率等有关各资产组成部分使用效率的分析，揭示影响总资产周转率的主要原因。

通过上述对资产利润率指标的分解，不仅可以揭示企业各项财务指标间的相互关系，查明各项主要指标变动的影响因素，而且可为决策者优化经营理财状况、提高企业经济效益提供思路。提高资本利润率的途径是：扩大经营收入、降低成本、优化资金结构、适度负债经营、合理配置和使用资源、加速资金周转。

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下篇　财务管理实务篇

本篇主要内容

第6章　房地产开发企业财务管理概述

第7章　房地产开发企业项目投资管理

第8章　房地产开发企业筹资管理

第9章　利润及其分配管理

第6章　房地产开发企业财务管理概述

本章主要内容

6.1　房地产开发企业财务管理的对象与目标

6.2　房地产开发企业财务管理环境

6.3　房地产开发企业财务管理观念

6.1　房地产开发企业财务管理的对象与目标

6.1.1　财务管理对象

房地产开发企业从事房地产开发经营活动，必须具有生产资料和劳动力，在此基础上，形成了财务管理的几个对象。

1. 房地产开发企业的资金运动

开发企业的资金在实际运用过程中，经常发生数量和形态上的变化，它们分布在企业开发经营过程的各个阶段上，大部分经常处于物质形态，小部分处于货币形态。随着企业再开发的进行，企业资金处于不断运动的状态中。开发企业的这种资金运动，构成开发企业处于不断运动的状态中。开发企业的这种资金运动，构成开发企业经营活动的一个独立方面，这就是开发企业的财务活动。它是企业财务管理的对象。开发企业要进行财务管理，必须深入理解企业的资金运动及其规律。

开发企业的资金运动是通过资金的筹集、运用、耗费、收回和分配等一系列财务活动来实现的，其中资金的运用、耗费及其收回又称为投资。所以从整体上看，企业的财务活动是由筹资、投资、分配环节所组成的。伴随着企业开发经营活动过程的反复不断进行，财务活动循环也反复相继进行，这个过程，就是财务管理的内容。

2. 资金运动的规律

（1）各种资金形态在空间上同时并存，在时间上相继转化的规律

开发企业的资金不仅要在空间上同时并存于货币资金、生产储备资金、在建开发产品资金、已完开发产品资金、结算资金等资金形态上，而且在时间上要求各种资金形态相继循序转化。通过各自的循环，每一种资金形态在同一时间里不能一身二任。正在执行生产职能的资金，不能在同时间去执行流通职能。只有把企业的资金按一定的比例分割为若干部分，使它们分别处于不同周转阶段的资金形态，资金运动才能连续地不断进行。

（2）资金收支在数量上和时间上保持平衡的规律

开发企业取得经营收入，收回资金，意味着一次资金循环的终结；而企业发生资金支出，则意味着另一次循环的开始。所以资金的收支是企业资金周转的纽带。要保证资金周转的顺利进行，就要求资金收支在数量上和时间上协调平衡。

3. 开发企业资金运动形成的财务关系

开发企业的资金运动，是在企业与有关各方面的经济往来中进行的。企业在筹资、投资、分配活动，与各个方面有着广泛的联系。开发企业资金运动中所形成的各种经济利益关系，就是财务关系。开发企业的财务关系，主要有以下几个方面。

（1）企业与投资者之间的财务关系

企业与其投资者（即企业所有者）之间的财务关系是企业所有者对企业投入资本和参与企业收益分配而形成的投资和分配的关系。这种关系建立在企业所有权与经营权相分离的基础之上。

（2）企业与债权人之间的财务关系

企业除了利用投资者资本金进行经营活动外，还要借入一定数量的资金，以便降低投资者的经营风险并利用财务杠杆作用，扩大企业的开发经营规模。企业与其债权人之间的财务关系具体表现为：①企业与金融贷款机构以及其他单位和个人之间的资金借贷关系；②企业与其债券持有人之间的债务债权关系。

（3）企业内部各单位之间的财务关系

企业内部各单位之间的财务关系，主要包括企业所属各施工、经营单位之间的结算关系，和各所属施工、经营单位相互之间的结算关系。这种财务关系，是由于企业内部实行经济责任制，企业内部各单位都有相对独立的经济利益，各单位之间供应产品劳务要进行计价结算形成的。

（4）企业与其他企业单位之间的财务关系

企业与其他企业单位之间的财务关系，主要包括企业与供应单位之间关于取得材料、设备、劳务而发生的商业信用关系，与购房、租房客户、受让土地客户因业务关系发生的债权关系。企业与供应单位之间的商业信用关系必须建立在良好的结算制度和适时付款的信誉上。

（5）企业与国家之间的财务关系

企业与国家之间的财务关系，主要是指企业按税法规定向国家财政缴纳营业税、所得税等税金的关系。

（6）企业与职工之间的财务关系

职工是企业的劳动者，他们以其自身提供的劳动参加企业的分配。这里奉行的分配原则是按劳分配，是一种有偿分配。劳动创造了价值，劳动也使价值发生增值。按劳分配实际就是对劳动者自身创造的价值进行分配。

6.1.2　财务管理目标

1. 财务管理总体目标

根据现代企业财务管理的理论和实践，对企业财务管理总体目标有以下几种提法：

（1）净利润最大化

净利润也叫税后利润，是企业在一定期间内全部收入和全部成本、费用、税金的差额，而且是按照收入与成本、费用、税金配比原则加以计算的，在一定程度上体现了企业经济效益的高低。净利润是资本报酬的来源，也是企业积累的源泉。净利润越多，表明企业积累和资本增值越多，也意味着剩余产品和社会财富越多。

在市场经济中，企业获得净利润的多少，表明企业竞争能力的大小，决定了企业的生存和发展。正因为净利润对企业是如此重要，人们常将净利润最大化作为企业财务管理总体目标。

但是，用净利润最大化来表达企业财务管理总体目标，也存在以下问题：①净利润最大化只是净利润绝对额的最大化，没有说明所得净利润额与资本额之间的投入产出关系，不能科学地说明企业经济效益水平的高低，不利于不同资本规模企业之间进行比较。②净利润最大化中的净利润是一定期间内实现的净利润，它没有说明企业净利润发生期间，没有考虑资金的时间价值。③净利润最大化也没有考虑企业投资开发经营的风险。

（2）资本利润率最大化

资本利润率又称净资产收益率，它是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力，说明企业所得利润与资本额之间的投入产出关系，可用于在不同规模资本企业之间进行比较，评价它们的盈利水平和发展前景。因此，与净利润最大化相比较，资本利润率最大化更宜作为企业财务管理的总体目标。

但是，资本利润率最大化指标仍存在以下弊端：①资本利润率仍没有考虑风险因素。对企业来说，要提高资本利润率，最简单的方法是利用负债经营提高资产负债率，降低资本在总资产中的比重，而这样做的结果是财务风险加大，特别在房地产市场不景气、企业经济效益不佳的情况下，很可能导致企业利润滑坡。②资本利润率最大化也没有考虑资金的时间价值和投入资本获取利润的期间，它只说明企业当年的盈利水平，不能说明企业潜在的获利能力。

（3）企业价值最大化

企业价值又称企业市场价值，它是指企业在持续经营期间所能获得净利润的现值。企业价值最大化，是指通过企业的合理经营，采用最优的财务手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断提高经济效益，使企业价值达到最大。

以企业价值最大化作为财务管理总体目标有如下优点：①考虑了取得净利润的时间因素，并用资金时间价值的原理进行了科学的计量。②能克服企业在追求利润上的短期行为。因为不但当年的利润会影响企业的价值，预期未来利润的多少对企业价值的影响所起作用更大。③科学地考虑了风险与利润之间的关系，能有效地克服企业财务管理人员不顾风险的大小，去片面追求当年利润的错误倾向。④有利于社会财富的增加。

2. 财务管理具体目标

财务管理具体目标，是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标。它取决于企业财务活动的内容，以下从筹资、投资和分配三个方面财务活动加以说明。

（1）筹资管理目标

企业筹资管理目标，是在满足企业开发经营所需资金的前提下，不断降低资金成本和筹资风险。企业筹资的资金成本，是指取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费。

除了考虑资金成本外，企业在筹资时还要考虑筹资风险，即由于筹资的原因，给企业造成盈利水平下降和债务不能及时偿还的风险和筹资风险，以较低的资金成本和较小的筹资风险，来获得开发经营所需的资金。

（2）投资管理目标

企业投资管理目标，是在认真进行投资项目的可行性研究和投资经济效益分析的基础上，优选投资项目，力求提高投资经济效益，减少投资风险。

（3）分配管理目标

企业分配管理目标，是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润留存在比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。

6.2　房地产开发企业财务管理环境

人类社会的实践活动，总是在一定的环境下进行的，财务管理也不例外。如果把财务管理看做一个系统，那么，财务管理以外的对财务管理系统有影响作用的一切系统的总和，就构成财务管理系统的环境。财务管理环境是一个多层次、多方位的复杂系统，诸如经济体制、市场、财政税收、金融、法律环境等，都纵横交错、相互制约，对企业财务管理有着重大的影响。财务管理人员必须对环境进行认真地调查和分析，预测财务环境的发展变化趋势，并根据环境的发展变化，采取相应的对策措施，不断提高对环境的适应能力和应变能力。

6.2.1　经济体制环境

经济体制是一个国家的基本经济制度，它说明一个国家的经济以什么为基础和主体来进行运作。经济体制又分为宏观经济体制和微观经济体制。宏观经济体制是指整个国家的基本经济制度。从世界各国和我国的历史来看，当今宏观经济体制基本可分为计划经济体制和市场经济体制两种。

财务管理的经济体制环境除了宏观经济体制环境外，还有微观经济体制环境。微观经济体制环境也叫企业体制环境。企业体制涉及企业与国家、企业与所有者的关系。在市场经济体制下，政资分开、政企分开、两权分离，是企业体制的基本特征。企业是一个自主经营、自负盈亏、权责利相结合的经济实体，在财务管理上，企业在筹资、投资、分配上有自主权利，相应企业也必须对企业的盈亏承担经济责任，所有者对破产承担风险。

6.2.2　市场环境

在社会主义市场经济中，开发企业财务管理不仅置身于一定的经济体制中，而且是处在一定的市场环境中。开发企业的财务管理，深受土地市场、房产市场、生产资料市场等环境的影响。

（1）土地市场环境

土地市场作为一种特殊商品的交易领域，既有一般商品市场的特征，又有其特殊性。土地市场的特殊性，主要是由土地自身的特征及土地制度决定的。从土地本身的特征看，土地是一种稀缺不可再生而且地理位置固定的资源，土地供给弹性很小，因而在同一地区的市场上，土地价格受需求的影响很大。

土地市场是以国家垄断城镇土地所有权为基础的有限开放的市场，根据土地管理法，城镇土地使用权，可以根据土地的不同用途，分别采用划拨方式和出让方式：对公益事业、安居房等用地，可以采用划拨方式，仅缴纳土地征用补偿安置等费用，土地价格较低；对商品房屋等用地，采用拍卖、招标等方式，土地价格较高。

（2）房产市场环境

与土地市场一样，房产市场也是一种特殊商品市场。房产市场的特殊性主要是由于房屋具有地理位置的固定性和住房问题的社会性决定的。房屋地理位置的固定性，使房产市场供给和需求的影响局限于所在地区。住房问题的社会性，使各国政府都要通过制定诸如基准房价、最高限价等措施来抑制中低收入居民的安居房价格。在这种房产市场环境下，开发企业在开发房屋时，必须事前预测所在地区不同层次居民、企业单位在今后几年内对各类房屋的有效需求。估算已经开发空置和正在或即将开发的各类房屋并结合地区有关房价政策，对开发项目进行投资经济效益评价。

（3）生产资料市场环境

从对开发企业财务活动的影响来说，生产资料市场环境主要是指材料、设备采购环境。材料、设备采购环境，按材料、设备来源是否稳定，可分为稳定的采购环境和波动的采购环境。前者对企业所需材料、设备有比较稳定的来源；后者则不稳定，有时能采购到，有时采购不到。

材料、设备采购环境按价格变动情况，可分为价格上涨的采购环境和价格下跌的采购环境。在物价上涨的环境中，企业应尽量提前进货，以防物价进一步上涨而增加采购成本。这就要求在材料、设备储备上投入较多的资金；反之，在物价下降的环境中，应尽量采用随使用随采购，以便从价格下降中买到价格较低的材料设备，并可在材料、设备储备上少占用资金。

6.2.3　金融环境

金融环境又叫金融市场环境。金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过某种形式融通资金的领域。金融市场由金融市场主体、金融工具和交易场所三个要素组成。

金融市场包括资金市场和外汇市场。按照金融工具所约定的期限，资金市场可分为货币市场和资本市场。货币市场也叫短期资金市场，它是经营一年以内融通资金的货币市场，包括商业票据承兑及贴现市场、资金拆借市场、短期证券市场等。资本市场也叫长期资金市场，它是经营一年以上资金借贷和证券业务的资金市场，包括长期存贷款市场、长期证券市场等。

在企业筹资活动中，当市场利率下降、汇率上升、证券价格上涨，或者政府扩大货币发行、降低银行存款准备金率和再贴现率时，如果它们已经成为一种现实的影响，会使企业筹资变得容易，筹资成本降低。

金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增加企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额与房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增加企业的经营收入和利润。

6.2.4　财税环境

财税环境是指财政、税收政策的变动对企业财务管理的影响和制约关系。国家财政一方面以税收形式将企业利润的相当份额予以征收；另一方面又以财政支出的形式（包括公共支出、投资支出、补贴支出等形式）将财政收入加以分配。当国家采取紧缩的财政政策时，一方面国家会增加税目、提高税率，减少补贴支出，以增加财政收入；另一方面会减少公共支出和国家投资支出。当国家采取扩张的财政政策时，一方面国家会减少税目、降低税率；另一方面会增加公共支出、国家投资支出和补贴支出。又通过调整税目、税率，还可调整投资规模和投资方向。上述财政、税收政策，都会直接影响企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织财务活动。

6.2.5　法律环境

市场经济是法治经济，这旨以法律规范或市场秩序来维系市场运转的经济。在市场经济中，企业总是在一定的法律前提下，从事其各项业务活动的。

根据现有有关法律规定，法律环境对企业财务管理的影响和制约作用，主要有以下几个方面：

（1）在筹资活动中，国家通过法律规定了企业筹资的渠道、筹资的方式、筹资的前提条件和基本程序。

对企业发行企业债券筹资规定了详细的条件，不符合这些条件的企业，不能发行债券，等等。

对各种不同组织类型的企业，规定了不同的筹资方式、筹资的最低规模和结构，对各种不同类型的企业，规定了不同的筹资渠道，如只有外商投资企业，才能直接吸收外商投资。

（2）在投资活动中，国家通过法律规定了投资方式、投资的基本程序和应履行的手续。

企业对外投资，可采用现金方式出资，也可用无形资产、固定资产进行出资，但对各种资产的出资，都有一些具体规定，特别是无形资产的比例，还有具体的限制。

企业在利润分配以前，必须先按税法规定的应税所得和规定税率计算应纳所得税后，再进行税后利润的分配。

在税后利润分配时，应先按照规定的顺序和比例提取法定盈余公积金，然后向投资者进行分配，等等。

6.3　房地产开发企业财务管理观念

在市场经济条件下，财务管理活动要实现企业价值最大化，除了要有高素质的管理者队伍外，还必须具有适应市场经济的一些财务管理观念。

6.3.1　资金时间价值观

1. 资金时间价值的含义及其存在的客观基础

资金时间价值，是资金在周转使用中由于时间因素而形成的新增价值。因为任何资金把它投入开发经营或生产经营以后，劳动者借以完成房地产或生产新的产品，创造新价值，都会实现增值。资金周转使用的时间越长，实现的增值额越大。所以资金时间价值的实质，是资金周转使用后的增值额。如果资金是从资金所有者那里借来的，那么资金所有者要分享一部分资金的增值额。

资金的时间价值的大小通常以利息率（简称利率），其实质是社会资金利润率。

资金时间价值是企业财务管理中的一个重要观念，也是资金使用中必须认真考虑的一个标准。如果银行借款的利息率为10%，而企业某开发项目的投资收益率低于10%，那么这项开发活动将被认为是不合算的。在这里，银行的利息率就成为企业投资收益率的最低界限。

资金时间价值产生的前提，是商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在。因为借贷关系的产生和发展使资本所有权同经营权发生了分离，资本分化为借贷资本和经营资本。这时，资金的时间价值才以利息形式在经济生活中广泛地发生作用，并使货币具有带来剩余价值的使用价值的功能。资本的所有者把货币的这种使用价值让渡给经营者，经营者用以进行生产经营活动而获得利润，就需要从利润中分出一部分给资本所有者作为报酬。一定时间内利息量同借贷资本量的比率，就是利息率。当利息普遍化以后，不仅借入资本的经营者要计算利息，就是使用自有资本的经营者，也要把利润的一部分扣除下来，作为对自有资本的报酬，而只把利润的剩余部分看做是真正的经营收益。于是，资金的时间价值就作为普遍适用的观念广泛应用于经济生活中，并对企业财务管理产生影响。

从上可知，资金的时间价值是货币资金在价值运动中形成的一种客观属性。在社会主义市场经济中，由于到处存在借贷关系，资金运动中也必然客观地存在着这种时间价值。

2. 资金时间价值的计算

常用的资金时间价值的计算方法，从其基本形式来看，可归纳为两种：单利法和复利法。

单利法的计算出发点是：资金在投入生产后的全部生产时间内，每年按一定利率为社会提供一定的经济效益，而这部分所创造的经济效益，不再投入生产中去。

复利法的计算出发点是：资金在投入生产后的当年所得到的经济效益，将作为生产资金重新投入生产领域，第二年它和原来的资金一样，又按利率为社会提供一定的经济效益。以后，又将这部分经济效益作为生产资金投入生产领域，……如此不断反复地进行下去。在开发项目决策和经营决策中，复利法对资金占用的数量和时间有较大的约束力，比较更符合经济发展的客观规律，被世界各国普遍作为资金时间价值的计算方法。由于按复利法计算能使资金随着时间的运动而增值，所以也叫做“动态计算”。

（1）名义利率和实际利率

在实际工作中，资金的计息期不一定为1年，也可能是以半年、3个月或1个月为计息期。由于计息期长短的不同，同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差别。在开发项目投资决策和经营决策中，如按复利法计算利息，而各个方案在1年中计算利息的次数不同，就难以比较各个方案经济效益的优劣，这就需要将各个方案计算的“名义利率”全部换算成“实际利率”，然后进行比较。

所谓“名义利率”，就是通常所说的年利率。“实际利率”，就是资本在计息期计息用的利率。如年利率为12%，以年为计息期，1元资金的年利息为：

1元×（1+0.12%）-1元＝0.12元

如规定1个月为计息期，则月实际利率为1%，到第1年末1元资金的年利息为：

1元×（1+0.01）12-1元=0.1268元

即实际年利率为12.68%。

从上可知，1年中计算复利的次数越频繁，计息期越短，实际年利率越高。在投资决策和经营决策各个方案经济效益分析中，有关资金占用的利息，都应按照实际利率计算，如果各个方案资金的计息期不同，都应将名义利率换算成实际利率。

（2）动态计算资金时间价值的基本公式

为了合理地使用资金，企业在开发经营过程中对资金的收入和回收，借入和偿还的要求是多种多样的，有的要求每期投入资金，有的要求一次投入资金；有的按期定量逐步借入，一次偿还；有的一次借入资金而等量分期偿还。因此，随着资金投入、借入、偿还方式的不同，计算时间价值的具体方法也是多种多样的。在动态计算资金时间价值时，常用的基本公式有如下几个。

①复利终值方式。复利终值也叫本利和、到期值。它是指资金在规定期限内按一定利率计算的到期值，按资金现值和复本利系数计算。复利终值的计算公式为：

F=P（1+i）n

公式中，F为资金终值；

P为资金现值（也叫期初值）；
i为利率或投资收益率；
n为期限（以下均指年）；

（1+i）n为复本利系数。

②复利现值公式。复利现值是指未来某一特定资金的现在价值。计算现值的意义恰好与计算终值的意义相反，它是根据资金终值和折现系数计算的。复利现值的计算公式为：

P=F÷（1+i）n

公式中，1÷（1+i）n为折现系数。

把未来值折算为现值的过程，叫做折现或贴现。现值是通过折现率（也叫贴现率）计算而得的。1元资金在不同时期的现值，叫做折现系数。

③年金终值公式。所谓年金，是指一定时期内，间隔相等时期支付或收入固定的金额（也叫分次款）。年金终值是指各期分次款及由这些分次款复利累积的总和，它根据年金和年金终值系数计算。年金终值的计算公式为：

F=A×［（1+i）n-1］÷i

公式中，A为年金；

［（1+i）n-1］÷i为年金终值系数。

④年金现值公式。年金现值是指今后一定时期内，每年都有一定等额收入或支出的现值的总和。它根据年金和年金现值系数计算。其计算公式为：

A=Fxi÷［（1+i）n-1］

公式中，i÷［（1+i）n-1］为年金现值系数。

⑤资金存储值公式。资金存储值也叫偿债基金。它是指为了偿还一笔规定在若干年后归还的债务，或者指若干年后需要的一笔投资，每年必须提存的资金，也就是求已知年金终值的分次提存款。资金存储值根据资金终值和资金年存系数计算。

⑥资金回收值公式。资金回收值也叫投资回收值。它是指一定时期内，分期偿还一笔利率固定的债务，每年必须偿还固定的金额，其中一部分偿还本金，一部分偿还利息，而本金和利息的比例是逐年变化的，也就是已知年金现值求分次偿还款。资金回收值根据资金现值和资金回收系数计算。其计算公式为：

P=A×［（1+i）n-1］÷［i（1+i）n］

公式中，［（1+i）n-1］÷［i（1+i）n］为资金回收系数。

6.3.2　资金风险价值观

1. 资金风险价值的含义和分类

财务管理中的风险，一般是指某一项目或事件在一定条件下和一定时期内可能发生的收益或损失的变动程度。风险是在“一定条件下”的风险。我们在投资开发项目时，在什么地区开发，开发哪一类房屋，风险是不一样的。但一旦决定下来，风险大小就无法加以改变。所以特定开发项目投资风险是客观的，但你是否要冒风险及冒多大风险，是可以选择的，是主观决定的。

风险的大小随时间延续而变化，是“一定时间内”的风险，我们对一个开发项目的开发成本，事前的估算可能不很准确，越接近完工，越容易估算。随着时间的延续，项目成本的不确定性在缩小，因此，风险总是“一定时间内”的风险。

企业财务管理中风险，主要指资金风险，即资金筹集和使用过程中的风险。企业如果冒着风险筹集和使用资金，就必须要求获得超过资金成本和资金时间价值以外的收益。这种由于冒着风险筹集资金和使用资金而取得的额外收益，就是资金的风险价值，或叫风险收益、风险报酬。

开发企业财务管理中资金风险价值，一般分为以下两种类型：

（1）筹资风险价值

筹资风险价值是指由于冒着风险筹集资金而取得的超过资金成本以外的收益或损失。

（2）投资风险价值

投资风险价值是指由于冒着风险进行投资而获得的超过资金时间价值以外的额外收益，这种额外收益是投资收益的重要组成部分。投资收益由两部分组成：一部分是资金时间价值，又叫无风险投资收益；另一部分是投资风险价值，即风险补偿收益。

2. 资金风险价值的计算和运用

（1）资金风险价值的计算

由于风险和概率有着直接的联系，所以资金风险程度可以用概率的方法来计算。运用概率方法计算资金风险价值，一般是依次通过计算资金收益率或收益额、期望资金收益率或收益额、标准离差、标准离差率、资金风险收益率来求得：

①根据预测的相关数据先分析各种可能情况的概率和可能获得的资金收益率或收益额，计算出资金收益率或收益额的期望值。资金收益率或收益额期望值指按可能获得的资金收益率或收益额的概率分布计算的资金收益率或收益额的平均值。它表示在所有各种风险条件下，期望可能获得的平均资金收益率或收益额。

②计算标准离差。标准离差指可能获得的资金收益率或收益额对期望资金收益率或期望收益值之间的偏离程度。其偏离程度，主要是由各种可能获得的资金收益率或收益额（随机变量）与期望资金收益率或期望收益值之间的差距所决定的。它们之间差距越大，说明各种可能获得的资金收益率或收益额与期望资金收益率或期望收益值的偏离程度越大，意味着风险越大；反之，它们之间的差距越小，意味着风险越小。因此，标准离差的大小，是资金风险程度大小的具体标志，标准离差与风险程度大小成正比例。

③计算标准离差率。标准离差率是指标准离差与期望资金收益率或期望收益值的相对数。标准离差率越高，表示风险程度越大；反之，则越小。标准离差率是标准离差与期望资金收益率或期望收益值的比值。

④计算资金风险收益率。标准离差率虽能正确评价资金风险程度的大小，但它不是资金风险收益率，要计算资金风险收益率，还必须借助资金风险收益系数。资金风险收益和标准离差率、资金风险收益系数之间的关系如下：

资金风险收益率＝标准离差率×资金风险收益系数

式中资金风险收益系数是将标准离差率转化为资金风险收益的一种系数或倍数，一般可参照以往同类投资项目的历史资料，运用下列公式计算：

资金风险收益系数=资金收益率-无风险收益率标准离差率

⑤求得资金风险价值。在算出资金风险收益率后，就可将它乘以投资额，求得资金风险收益即资金风险价值：

资金风险价值＝投资额×资金风险收益率

（2）资金风险价值的运用

资金风险价值观念贯穿在企业财务活动中，要求在财务活动中必须考虑资金收益与资金风险价值对称，也就是要依财务活动所面临的不同资金风险，选择相应的资金收益。具体地讲，企业在筹资时，如果自身面临高风险，则必须低成本支付；自身低风险，可以高成本支付。在投资时，假如自身面临高风险，则必须有高收益；自身面临低风险，则可以是低收益。

第7章　房地产开发企业项目投资管理

本章主要内容

7.1　如何做好项目开发的可行性研究

7.2　投资经济效益评价

7.3　项目开发的成本、费用计划与控制

……

7.1　如何做好项目开发的可行性研究

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

7.1.1　可行性研究概述

1. 可行性研究发展历程与作用

可行性研究最早应用于20世纪30年代，并从那时起逐步为人们所接受。50年代，新技术不断涌现，企业开始将可行性研究用于技术的成功可行性论证。60年代，人们越来越重视可行性研究的作用，可行性研究成为在投资决策前必须认真完成的工作。随着可行性研究的应用和推广，可行性研究已经具有了一套完整的方法体系。

我国20世纪70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广。我国进行可行性研究的主要参考文献有联合国工业发展组织（简称UNIDO）在1978年、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。1981年，国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年2月，国家计委正式颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作。1987年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化水平。

房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用。因为在当时的环境下开发商没有意识到房地产的风险，靠投机就可以取得成功。随着房地产市场的逐步规范，房地产投机机会越来越少。投资房地产只有靠合法经营，不断提高决策水平，才能取得开发收益。

可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面：

（1）可行性研究是投资决策的重要依据

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。

（2）可行性研究是编制设计任务书的依据

可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

（3）可行性研究是项目资金筹措的依据

房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业，筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

（4）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据

开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。

（5）可行性研究是项目审批的依据

在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。

2. 可行性研究的步骤和内容

（1）可行性研究的步骤

①组织准备。进行可行性研究首先要求组建研究班子，具体负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划等。由于可行性研究是一个相当复杂的智力活动，研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，领导班子应由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营并善于进行协调工作的专业人员来主持。

②资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针、政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。

③开发方案的设计和评价、选择。对于开发项目而言，可以有不同的开发方案加以实施。每一种开发方案都有各自的特点，根据不同的开发方案会得到不同的经济效益和社会效益。

④详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，分析项目的可行性。

⑤编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面、翔实。

（2）房地产可行性研究的内容

房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。房地产开发项目可行性研究的具体内容有以下几个方面：

①项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

②市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。

③规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。

④开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

⑤项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。

⑥资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

⑦财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

⑧风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

⑨国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。

根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。

7.1.2　项目开发方案选择

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商入住需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。

1. 开发方案选择程序

进行开发方案选择，要遵循一定的程序。

（1）开发方案的设计

由专业人员设计构思开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

（2）技术经济指标的计算

根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

（3）技术经济指标的比较、评价

根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，并针对方案的问题提出改进意见。

（4）选择最优开发方案

在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2. 居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

（1）用地平衡表

用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式如表7-1所示。

表7-1　用地平衡表

（2）技术经济指标

技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

（3）工程造价指标

工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3. 开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量其优劣是非常困难的事，评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会、技术、环境、生态等诸多方面。例如，一个投资于重庆解放碑的低档写字楼项目工程造价低，但该项目实施后对改善该地区的环境景观、满足城市规划要求的程度及建筑的群体组合等方面却是不可取的，因此需要对开发项目进行综合评价。综合评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。这里简单介绍评分综合评价法。

评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得出总综合分值，依此选择最优方案的方法。计算模型主要有以下几种。

（1）加法模型

加法模型的计算公式为：

F1=∑WiPi

式中，F1——综合单指标评分值；

Wi——第i项指标的权重；

Pi——第i项指标的得分。

加法模型适用于各项指标的权重值和得分相差不大或者权重值差异大而得分的差异不大的情况。

（2）乘法模型

乘法模型的计算公式为：

F2=∏WiPi

式中，F2——为乘法综合单指标评分值。

如果各项指标权重值和得分值相差不大或虽然得分差异较大但权重差异不大，可以考虑选用乘法综合单指标评分值。采用乘法模型，使得综合单指标评分值受各项指标影响的敏感性强。如果某个方案的某项指标为零，则综合单指标值也为零，方案将被否定。

（3）加乘混合模型

加乘混合模型吸收了加法和乘法模型的优点，使用范围增大，当各项指标的权重值和得分值都很大时，可以充分发挥其作用。

计算公式为：

F3=F1+F2

式中，F3——加乘混合综合单指标评分值。

（4）除法模型

在用于综合评价的指标中，有的越大越好，如反映经济效益的指标；有的则是越小越好，如反映造价的指标。这时可以采用除法模型。

计算公式为：

F4=∑WiPi∑WjPj

式中，F4——除法综合单指标评分值；

Wi，Pi——希望越大越好的指标的权重和得分；

Wj，Pj——希望越小越好的指标的权重和得分。

表7-2是我国评价AAA级、AA级、A级住宅的评定项目和分值。

表7-2　住宅评定项目和分值

1. 敏感性分析

（1）敏感性分析的概念

敏感性分析又叫敏感度分析，是通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。

分析不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

（2）敏感性分析的步骤

进行房地产项目敏感性分析，可按照如下步骤进行：

①选择不确定性因素。对于房地产开发项目而言，存在的不确定性因素很多，包括售价和租金、开发成本、空置率、开发周期、贷款利率、贷款额度、建筑面积等。

②选定分析评价指标。衡量房地产项目经济效果的指标有很多，敏感性分析的工作量比较大，对于每一个指标都进行敏感性分析是不可能的，也是没有必要的。因此，在确定性分析的基础上，选择一个或几个指标进行敏感性分析。净现值是常用指标。

③计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况。将不确定性因素的变动划分为若干变动幅度，以变动率表示，然后计算对应变动幅度下的评价指标，进而计算评价指标的变动情况。如研究投资额对于净现值指标的敏感性，可以将投资额变动情况划分为+10%，+20%等不同幅度，然后分别计算相应的净现值指标，并比较净现值的情况。

④判定敏感性因素。所谓敏感性因素就是变动幅度小而引起的评价指标的较大变动的因素。根据相同的变动引起的评价指标变动的大小将这些因素进行敏感性排序，从而判定不确定性因素的敏感性，通常采用判定敏感性因素的方法有相对判定法和绝对判定法。

⑤提出控制敏感性因素的方案。根据敏感性因素的特点、敏感度和发生的阶段，提出控制措施，以便提高项目的经济效益。

2. 风险分析

风险分析，又称概率分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过敏感性分析可以判断不确定性因素的敏感性，但这是在认为所有因素具有同等出现概率的前提下做出的，不能完全反映不确定性因素的风险性，通过概率分析则可以了解项目的风险性大小。某个不确定性因素如果是敏感性因素，但若发生的概率非常小，则实际给项目带来的风险就非常小了，甚至可以忽略不计。

在进行项目评价过程中，概率分析一般仅对项目的财务净现值的期望值和出现财务净现值大于和等于零时的累计概率进行计算。前者是以概率为权数计算出来的各种不同情况下的财务净现值的加权平均值；后者则反映了在各种可能情况下财务净现值出现大于和等于零时的累计概率。一般步骤如下：

（1）列出各种要考虑的不确定性因素；

（2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度；

（3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1；

（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；

（5）计算净现值大于和等于零的累计概率。

3. 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析，又叫本量利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。

其内容主要包括销售收入函数、成本函数、利润函数、盈亏平衡点和项目安全率等，在此不一一详述。

7.2　投资经济效益评价

房地产开发项目投资经济效益评价，是在技术可行性研究的基础上，对拟开发项目的不同开发方案的投资经济效益进行计算、分析和论证，并在多种开发方案的比较中，推荐最佳的方案，作为选择开发方案和进行项目投资决策的经济依据。

7.2.1　开发项目投资支出的估算

房地产开发项目要进行投资经济效益的分析，首先要估算开发项目所需的投资。开发项目的投资支出，既是销售、转让房地产的经营成本，又是出租房地产的价值，对销售、转让的房地产来说，它的投资支出就是房地产的经营成本，与房地产销售、转让的经营收入对比，据以计算利润。对出租房地产来说，它的投资支出就是出租房地产的价值，据以计算出租房屋的折旧和出租土地的摊销。因此，开发项目的投资支出，应按房地产开发的完全成本估算。它不能按房地产开发企业会计中的开发成本估算，除了包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费等开发成本外，还包括开发期间发生的管理费用和财务费用。

房地产开发项目的投资支出，按其构成内容，包括：

1. 土地征用及拆迁补偿费或批租地价

对征用土地，包括：土地补偿费；拆迁补偿费；安置补助费。对批租土地，包括地租和拆迁安置费在内的批租地价。

2. 前期工程费

包括：勘察设计费；可行性研究费。

3. 基础设施费

包括：七通一平费；环卫绿化费。

4. 建筑安装费

包括：建筑工程费；设备购置费；安装工程费。

5. 配套设施费

包括：非营业性公共配套设施费；按规定列入投资支出的大配套设施费。

6. 开发间接费及管理费

包括：为组织管理开发项目而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，以及开发企业分摊的管理费。

7. 预备费

预备费也叫不可预见费。主要指与施工图不相符的特殊现象（如地基出现古墓、废井、流沙等）和不可抗拒的自然灾害如冰雹、台风、水灾等所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。在存在通货膨胀、物价逐年上涨的情况下，预备费中还应充分考虑开发期间物价上涨所增加的各项工程、设备、费用支出，否则，就可能使投资出现缺口。

开发项目投资支出的估算，一般是指在开发项目决策之前项目建议书和可行性研究阶段对开发项目工程建设费用的预测和计算。为了合理确定并有效控制开发项目投资支出，提高投资经济效益，必须力求提高投资支出估算的精确度。

开发项目投资支出估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和设计所处的不同阶段以及资料数据的可靠性决定的。通常在开发项目建议书阶段可采用单位土地、房屋面积投资估算法。

单位土地、房屋面积投资估算法，是根据已开发完成类似项目的投资支出和开发的土地面积（公顷或平方米）或房屋建筑面积（平方米），算出单位土地面积或房屋建筑面积所需投资支出，再将它乘以开发项目的土地面积或房屋建筑面积，来估算开发项目投资支出总额的方法。

为了提高开发项目投资支出估算的精确度，在开发项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。概算指标是参照概算定额和各项取费标准，算出单项工程、设施投资支出，土地征用及拆迁补偿费或批租地价，前期工程费、开发间接费和管理费、预备费等，然后汇总计算开发项目投资支出总额的方法。

7.2.2　开发项目经营收入、成本、费用和税金的估算

1. 商品房屋经营收入和成本的估算

开发项目开发的房屋，如果用以销售，应估算商品房屋的经营收入和经营成本。

（1）商品房屋经营收入的估算

商品房屋经营收入即房屋销售收入。房屋销售与其他商品销售不同：第一，房屋扎根于土地，属于不动产，它的购买者一般局限于所在地区的企业单位和居民，不易在开发后立即全部销售出去。除了代开发房屋外，大都要分层、分单元出售，销售时间较长。第二，房屋开发周期较长，它的价格要受开发后销售年份房产市场有效需求和供应量的影响，必须预测今后房产市场的景气度，充分考虑它的价格变动趋势。第三，房屋开发所需的投资较大，占用资金多，为了解决开发企业周转资金，国家允许在完成房屋基础工程并具备一定条件后，即可进行预售，如果预售房屋时购房者一次付清房款，往往要打一个折扣，以补偿预付期的资金占用费。计算公式为：

商品房屋经营收入＝房屋销售面积×每平方米建筑面积房屋价格

（2）商品房屋经营成本的估算

商品房屋的经营成本，主要是房屋开发期间的投资支出（在会计中也叫开发成本）。由于商品房屋的销售一般是分年完成的，因此对销售房屋的经营成本，也要根据销售面积分年估算。先计算每平方米建筑面积房屋投资支出（包括开发期间借款利息），然后乘以销售面积。在房屋开发完成后如果借款没有偿还，应将后期借款利息作为各年财务费用。

商品房屋的经营成本可按照下列公式计算：

商品房屋经营成本=房屋销售面积×每平方米房屋建筑面积投资支出

2. 出租房屋经营收入和经营支出的估算

房地产开发项目开发的房屋，如果不是用来销售，而是用于出租，则要估算出租房屋的年经营收入和年经营成本。

（1）出租房屋年经营收入的估算

出租房屋年经营收入即出租房屋年租金收入。出租房屋年租金收入，决定于房屋的租金，而房屋租金的高低，主要决定于房屋的价格。因房屋的租金与房屋的价格，是相互比较依存的。房屋租金主要是按房屋价格计算出来的，而在出租的情况下，房屋价格必须通过房屋租金才能真正实现。如果出租房屋各年租金收入之和的现值，小于房屋销售价格，房产开发企业一般是不愿出租的。因在这种情况下，它从房屋租金中回收不了房屋的投资，是一种赔本的买卖。况且出租的房屋，不可能常年全部出租，在漫长的几十年中，总会遇到房产市场不景气的年份，会有部分房屋空置的。

（2）出租房屋年经营支出的估算

出租房屋的经营成本，是指出租房屋经营业务有关的各项支出，一般包括下列各项费用：

①业务人员工资。指直接从事房屋出租经营人员的工资。

②职工福利费。指按上述业务人员的工资总额和国家规定提取标准计提的福利费。

③办公费。指房屋出租经营管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电等费用。

④出租房屋折旧费。

⑤差旅交通费。指业务人员因公出差的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费、上下班交通补助，以及经营管理部门使用的交通工具的油料、养路费、牌照税等。

⑥修理费。指保证出租房屋及其附属设施的正常使用而进行的定期大修理和日常维修养护的费用。

⑦低值易耗品摊销。指经营管理用器具、家具等低值易耗品的购置、摊销费。

⑧保险费。指为了使出租房屋免遭意外损失而向保险投保支付的费用。

⑨土地使用税。

⑩房产税等。

在估算出租房屋年经营成本时，应根据出租房屋经营业务人员定编、工资奖金标准、出租房屋折旧费、修理费率、保险费率、有关税率及各项费用开支标准逐项计算加总。

为了便于对出租房屋投资经营活动全过程的投资经济效益进行分析，在估算出租房屋年经营成本时，要将年经营成本中的出租房屋年折旧费单独列出。因为出租房屋折旧率虽属经营成本，但它的支出已包括在开发房屋的投资支出中，在出租房屋经营过程中，不发生资金支出，因而也不再将它算作资金的流出量。

这样，出租房屋经营成本就要估算包括出租房屋折旧费的经营成本和不包括出租房屋折旧费的经营成本。为了便于区分，可将前者叫做“经营成本”，后者叫做“经营支出”；前者用以计算出租房屋的经营利润，后者用以计算现金流出量。

3. 商品土地经营收入和经营成本的估算

商品土地的经营收入即土地转让收入。它一般是指已进行七通一平、达到具备房屋建造条件的土地使用权的转让收入。

按每平方米土地价格计算商品土地经营收入时，其计算公式为：

商品土地经营收入＝每平方米土地价格×转让土地面积

按每平方米楼面地价计算商品土地经营收入时，应先根据转让土地面积和城市规划中允许容积率（即每平方米土地可以建造的房屋建筑面积）计算可以建造的房屋建筑面积，然后乘以每平方米楼面地价计算。其计算公式为：

商品土地经营收入=转让土地面积×容积率×每平方米楼面地价

如果开发好土地要在不同年度分块转让，要分年计算商品土地经营收入。

商品土地的经营成本，主要是土地开发期间的投资支出，或开发成本。假如土地分年转让出去，要先计算每平方米土地经营成本，然后乘以转让土地面积。其计算公式为：

每平方米土地经营成本＝项目土地投资支出或开发成本总额÷开发土地总面积

商品土地经营成本=每平方米土地经营成本×转让土地面积

4. 开发项目费用的估算

（1）销售费用的估算

开发项目的营业费用是指开发企业在销售、出租、转让房屋、土地时所发生的各项费用。主要包括：

①开发房屋、土地销售、出租、转让过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费，以及空房看护费。

②为销售、出租、转让开发房屋、土地而专设的销售机构的各项经费，包括销售机构人员工资、职工福利费、销售机构房屋设备折旧费、修理费、办公费、差旅费。

③将出租房、周转房转为商品房销售以前发生的改装修复费等。

（2）管理费用的估算

开发项目的管理费用，是指开发企业行政管理部门（公司总部）为组织管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、行政管理部门使用房屋设备折旧费、修理费、低值易耗费摊销、工会经费、职工教育经费、劳动保护费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、资料费、等等。这些费用，与土地、房屋开发没有直接的联系，为了划清开发单位和企业行政管理部门的责任，在会计中不将它计入开发成本，而作为期间费用，直接由企业当期利润补偿。但这些管理费用，也间接与土地、房屋开发营销有关，在估算开发项目利润时，应将它列作一项费用支出。考虑到一个开发企业，往往同时开发营销若干个开发项目，而且各个项目只有在开发完成以后，才有经营收入，可以分摊管理费用。在这种情况下，只能根据企业若干年（3年、5年）的历史数据，计算管理费用与经营收入的费率，即每100元经营收入发生的管理费用，然后根据这个管理费用费率乘各个开发项目的经营收入，来估算各开发项目应分摊的管理费用。管理费用费率和开发项目应分摊管理费用的计算公式为：

管理费用费率=企业前3年或5年管理费用合计÷企业前3年或5年经营收入合计×100%

开发项目应分摊管理费用＝该开发项目经营收入×管理费用费率

（3）财务费用的估算

开发项目的财务费用，主要是指房屋、土地开发完成以后发生的投资借款利息。在开发过程中发生的投资借款利息，应计入投资支出或开发成本。如果开发企业采用发行企业债券筹集开发资金的，应将开发完成以后发生的企业债券利息计作开发项目的财务费用。

5. 开发项目税金的估算

与房地产开发项目直接有关的税种，主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税等。

（1）营业税

营业税是按提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的营业额征收并将其税金包含在价格中的一种流转税。开发项目应纳的营业税以经营收入为计税依据，按照经营收入和规定的税率计算。其计算公式为：

开发项目应纳营业税＝该开发项目经营收入×税率

按照现行税收制度的规定，销售房屋项目营业税以商品房屋销售收入为计税依据，税率为5%；出租房屋项目营业税以出租房屋租金收入为计税依据，税率为5%；转让土地项目营业税以土地转让收入为计税依据，税率为5%。

（2）房产税

房产税是以城镇和工矿区的房产为课征对象，由房产所有人缴纳的一种税。对自用房产的房产税，其计税依据是依照房产原值，一次减除10%~30%后的余值；没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产税核定，自用房产的房产税税率为1.2%。其税额的计算公式为：

应纳房产税税额＝房产原值×（1-一次减除率）×1.2%

对出租房屋的房产税，以房产租金收入即出租房屋经营收入为计税依据，出租房屋房产税税率为12%。其税额的计算公式为：

应纳房屋税税额＝房屋全年租金收入×12%

（3）土地使用税

土地使用税也叫城镇土地使用税，用以调节土地级差收入，提高土地使用效益。

开发项目土地使用税以项目实际占用的土地面积为计税依据。由于各地的具体情况不同，土地等级不同，土地使用税实行有幅度交叉的定额年税率：①大城市每平方米0.5~10元；②中等城市每平方米0.4~8元；③小城市每平方米0.3~6元；④县城、建制镇、工矿区每平方米0.2~4元。

（4）土地增值税

土地增值税是向转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物即房地产并取得增值收入的单位征收的一种税。它是按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收的。开发项目计算应纳土地增值税时的增值额，是指转让房地产时所取得的经营收入减除规定扣除项目金额后的余额。计算增值税时的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用；②开发土地和新建房及配套设施的开发成本；③开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、财务费用和管理费用；④旧房及建筑物的评估价格；⑤与转让房地产有关的税金；⑥房地产开发企业还可按①、②项规定的金额加计20%的扣除。土地增值税实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

开发企业建造的普通标准住宅出售、增值额未超过上述①、②、③、⑤、⑥项扣除金额20%的，可以免缴土地增值税。

（5）城市维护建设税

城市维护建设税以缴纳的营业税为计税依据，并与营业税同时缴纳。

城市维护建设税税率依开发企业所在地的不同规定不同的税率：

开发企业所在地在市区的，税率为7%；

开发企业所在地不在市区，而在县城、镇的，税率为5%。

开发企业除了按营业税税额和规定税率缴纳城市维护建设税外，还要按营业税税额的3%缴纳教育费附加。营业税和按营业税税额的规定税率缴纳的城市维护建设税和教育费附加，叫做经营税金及附加。

根据上述营业税税率和按营业税税额计算的城市维护建设税税率和教育费附加费率，可知开发项目应缴纳的经营税金及附加的税费率是：

开发企业所在地在市区的为：

5%×（1+7%+3%）＝5.5%

开发企业所在地在县城、镇的为：

5%×（1+5%+3%）=5.4%

如地区还规定要按营业税缴纳其他附加税费的，应另加计算。

（6）企业所得税

企业所得税是对我国境内企业，除外商投资企业和外国企业外，就其在中国境内、境外从事生产、经营所得和其他所得征收的一种税。国内企业应纳所得税额，按应纳税所得额计算，税率为25%。应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。

7.2.3　开发项目财务状况分析

商品房屋开发项目财务状况的分析，是从项目微观的角度，对项目的盈利能力和借款偿还能力等进行分析计算，其主要目的是：分析项目销售后的盈利能力；估算项目投资借款的偿还能力。

项目财务状况分析和企业财务状况分析不同。前者是根据项目估算数据编制的利润表等分析销售后的盈利能力和投资借款偿还能力，后者是根据企业会计核算报表资料分析年度开发经营活动的盈利能力和财务实力。由于项目从设计、开发到销售，往往要经历若干年，因此，在进行项目财务状况分析时，必须收集并估算一系列财务数据。除了估算项目各个年度的投资支出、经营收入、经营成本、经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所纳所得税外，还要估算项目销售后各年实现的利润以及分析投资借款偿还的可能性。

1. 商品房屋开发项目盈利能力的分析

商品房屋开发项目盈利能力分析，是从项目微观经济的角度，不考虑资金的时间价值，对投资收益能力、经营收入盈利水平进行的静态分析。

（1）商品房屋开发项目投资收益能力的分析

商品房屋开发项目投资收益能力的静态分析，可通过投资收益率指标来进行。投资收益率是指项目收益额与项目投资支出总额的比率。它是从项目微观经济角度，按照国家现行财政、税收、会计制度，分析测算项目开发后给企业带来的投资经济效益。其计算公式为：

投资收益率＝项目收益额÷项目投资支出总额×100%

公式中项目投资支出总额包括项目开发期间投资支出（开发成本）和投资借款利息。

项目收益额按其是否包括应纳所得税额，分为利润总额和净利润。考虑到目前开发企业应纳所得税税率并不相同，如果仅按项目不包括应纳所得税额的净利润计算投资收益率，往往不能将它与其他开发企业的项目的投资收益率相比较，也难以制定一个适用于行业的基准投资收益率。所以都同时按包括应纳所得税额的利润总额和不包括应纳所得税额的净利润来计算两个投资收益率。

在实际工作中，常将按项目利润总额计算的投资收益率叫做投资利税率，按项目净利润计算的投资收益率叫做投资利润率。

（2）商品房屋开发项目经营收入盈利水平的分析

商品房屋开发项目经营收入的盈利水平，可通过经营收入利税率和经营收入利润率指标加以分析。

经营收入利税率是指项目利润总额与经营收入的比率，说明商品房屋销售的盈利程度。它的计算公式为：

经营收入利税率＝项目利润总额÷项目经营收入×100%

经营收入利润率也叫经营收入净利率。经营收入利税率虽能说明项目开发经营盈利能力的程度，但在利润总额中还包括应纳所得税，只有从利润总额中扣除应纳所得税，才归企业支配，所以只有将净利润（利润总额减应纳所得税）与经营收入相比，计算经营收入利润率，才能说明经营收入所获净利的程度。经营收入利润率的计算公式为：

经营收入利润率＝项目净利润÷项目经营收入×100%

商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率如高于同行业其他开发企业商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率，说明该项目在房产市场房价上有一定竞争能力，当房产市场不景气时，有降价空间，具有抗风险能力。

2. 商品房屋开发项目偿债能力的分析

商品房屋开发项目如举债开发的，要对项目偿债能力进行分析。商品房屋开发项目偿债能力的分析，可以根据开发项目投资支出估算表、开发项目利润估算表及有关资料进行。一般按项目到债务偿还时的经营收入估算数，减去项目到债务偿还时发生的经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税额后的余额，是否大于投资借款本息来评价。如果大于投资借款本息，说明项目是有偿还能力的。否则，如小于投资借款本息，说明项目不能按期偿付投资借款本息，要设法延长还款期，或另行筹措自有投资，或在债务到期前另行向银行借款偿还。这也说明开发项目在举债开发以前，必先测算拟开发项目到债务偿还时的经营收入减去各项税费后，是否有足够的资金偿还投资借款本息。

7.2.4　项目投资经济效益评价

商品房屋开发项目投资经济效益的评价，应考虑资金时间价值来对项目投资经济效益进行分析评价，主要有净现值法和内部收益率法。

1. 商品房屋开发项目现金流量的计算

要在商品房屋开发项目投资效益分析、评价中考虑资金的时间价值，必须对拟开发商品房屋项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点（通常为项目开发期初）的资金价值，然后进行对比分析。

开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量或资金流量。现金流量的计算与常规的会计核算不同，它只按实际发生时计算货币资金的收支，不计算转账的收支。如开发项目经营成本和财务费用中借款利息，都不加以计算。开发项目的经营成本，是由投资支出即开发成本转入，只是项目内部转账，不是货币资金支出，所以在分析计算项目现金流量时，只将投资支出列作现金流出量，不再将经营成本列作现金流出量。对投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息作为现金流出量。

商品房屋开发项目的现金流量是经营收入；现金流出量是投资支出、经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。

在算得商品房屋开发项目现金流入量和现金流出量后，就可通过下列算式计算两者的差额，算得净现金流量：

净现金流量=经营收入-投资支出-经营税金及附加-销售费用-管理费用-应纳所得税

2. 净现值法

净现值法也叫财务净现值法。它是把项目开发期和销售期发生的现金流入量和现金流出量，都按折现系数换算成现值收入和现值支出，然后对比现值收入和现值支出，来评价项目投资效益的动态分析法。

（1）先计算开发期和销售期内各年与拟开发项目有关的现金流入量和现金流出量，求出净现金流量（在实际工作中，可在开发项目现金流量计算表中进行计算）。凡现金流入量超过现金流出量，净现金流量用正值表示；现金流出量超过现金流入量，净现金流量用负值表示。

（2）再将各年净现金流量都按折现系数折算成现值，并加总求得净现值。

（3）净现值为正值，表示发生投资净收益，有财务效益，该项目可取；如净现值为负值，表示发生投资亏损，没有财务效益，该项目不可取。

计算折现系数时的折现率，一般应采用行业基准投资收益率或行业平均资金利润率，而不宜采用市场利率或社会平均资金利润率。因为折现率的高低，直接影响现值的大小，关系着计算的净现值能否正确反映项目的投资财务效益。这在我国目前各行业投资收益还有差别的情况下必须加以注意的。

净现值法的优点，是考虑了开发项目开发销售期的收益和资金的时间价值。它的缺点是难以确定折现率。因为项目净现值的大小，很大程度上依赖所采用的折现率。折现率的高低，对开发方案决策起着非常敏感的作用。

3. 内部收益率法

内部收益率法也叫财务内部收益率法。它是用内部收益率来评价拟开发项目财务效益的动态分析法。所谓内部收益率，就是现金流入现值总额与现金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率需要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。净现值越接近零，求得的内部收益率越正确。它的计算步骤如下：

（1）在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用比这个净现值计算更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。

（2）再继续提高折现率，直接测算出一个净现值为负值，如果负值过大，就降低折现率再测算接近于零的负值。

当找到按某一折现率所求得的净现值为正值，而按相邻的一个折现率所求得的净现值为负值时，就表明内部收益率在这两个折现率之间。

（3）然后根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法，求得精确的内部收益率。但要注意正负值的两个折现率的间距不能太大，否则，算得的内部收益率就不会精确。

内部收益率法的优点是能够把开发项目的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目确切的收益率，便于同房产行业的基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得开发。如使用借款进行开发，在借款条件（主要指利率）还不很明确时，内部收益率还可以避开借款条件问题，先求得投资收益率，作为可以接受的借款利率的上限。因此，一些国际金融机构，如世界银行、亚洲开发银行等对项目财务评价均采用内部收益率法。但是，内部收益率表现的比率，不是绝对值。一个内部收益率较低的方案，可能由于其开发规模较大而有较大的净现值，因而更值得进行投资开发。所以，一个拟开发项目，如有几个开发方案进行选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。

7.3　项目开发的成本、费用计划与控制

项目开发成本费用的大小直接关系到项目投资的支出，进而直接影响到利润。因此，做好成本费用的计划和控制成为了财务管理工作的重点。房地产开发企业财务管理人员应该努力提高成本费用管理水平，降低成本费用，增加企业效益。

7.3.1　成本费用计划

1. 项目成本费用计划发展历程

人们对拟建的房地产项目进行费用预算（或估算），并以此作为项目经济分析与决策、签订合同、落实责任、安排资金的依据。这样的项目成本计划已经有多年的历史。但随着项目管理理论和管理方法的发展，在现代房地产项目中，人们不局限于事先的项目成本估算和成本计划，而是在成本计划的实施过程中，根据项目的具体环境进行调整的成本计划管理模式。它是一种积极的项目成本计划模式，是一种广义的项目成本计划概念——作为项目成本管理的一项职能，贯穿项目管理的全过程。

积极的成本计划表明：随着市场经济的发展和市场竞争规则的规范化，现代房地产项目管理中成本计划的职能在不断地加强，在不断地得到重视和发展。在实际房地产项目成本计划中，应注意如下两种情况对项目成本计划的影响：

（1）对项目初期的成本计划要求过高

项目的业主常常期望尽快的准确的从项目成本计划中获悉项目的总成本，期望项目计划成本要尽可能低，要比项目未来的实际成本低，否则就认为项目成本计划是不成功的。但事实上，项目初期的技术设计方案、实施方案以及各项任务安排等是比较粗糙的、不具体的，项目实施过程中，业主、用户对项目可能有新的要求，项目的环境条件都在不断变化。所以，在项目初期难以得到详细和具体的成本数据，难以准确预测未来成本的变化情况，难以制定符合业主期望的准确的项目成本计划。这种不符合实际的较高要求，其结果会影响项目成本计划的过程和质量。

（2）项目成本计划过程的人为因素较强

项目成本计划是人们对预期项目成本的情况所做出的安排，在此过程中可能会出现项目决策者、计划部门人员受其心理因素或部门主义等人为因素的作用，而过分地抬高或压低项目计划成本。这种情况会影响项目计划成本和项目决策的正确性、科学性和客观性，影响上层系统战略决策的制定，影响项目有限资源的合理配置，甚至影响整个国家或地区的资源配置，从而导致项目决策失误和实施过程的混乱，损害项目的总体目标及其他相关目标。

2. 成本计划过程

在房地产项目的目标设计、可行性研究、设计与计划、施工过程和阶段性结算的过程中，会产生不同版本的项目成本计划，它们依次在上一级项目成本计划目标的控制下进行不同程度的调整，同时又在项目成本计划的实施过程中通过反馈机制，对上一级成本计划目标进行适当的修改与补充，共同形成一个完整的项目成本计划体系。

在总体上，成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算、再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。其具体过程如下：

（1）确定项目总成本计划目标

在项目总目标设计过程中应提出项目总投资目标，并通过可行性研究对总投资目标进行分析论证，待项目批准立项后，该项目的总投资目标可确定为项目总成本计划目标。这种计划总成本是有约束力的，对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

（2）对总成本计划目标进行逐层分解

通常按项目结构分解图对项目总成本计划目标直接进行成本的分解，拆分到各个成本对象，作为项目单元设计和计划的依据或限制，作为项目单元的设计标准，决定着项目单元的功能、工作范围、质量要求等。这个过程实质是一个由上而下的控制体系。

（3）成本估算

随着项目的深入、技术设计和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算（这个数值常常是比较精确的），以此估计值与限额值相比，结合项目的具体情况，对项目进行优化组合，寻求项目成本计划的最优组合。

（4）成本计划的调整

通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标进行对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的保证和反馈过程。当然，调整后的成本计划，必须经过规定的批准程序，才能够作为各层次组织的成本责任，并作为成本控制的依据。

但是，在项目总成本的分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内合理的配置。这种合理的配置是项目系统均衡和协调的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。所以，房地产项目成本计划是与项目各阶段的其他管理工作融为一体的管理性工作，也是一项专业性很强的技术工作。

3. 成本费用计划精确度的影响因素

房地产项目的一次性使项目成本计划没有精确可比较的基础，而房地产项目环境的不确定性，又使项目的成本计划与实际成本不可能完全吻合，所以要做出精确的成本计划是非常困难的。通常情况下，项目成本计划的精确度有如下主要影响因素：

（1）项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程度等。

（2）业主对成本计划的期望与关心程度。

（3）实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案、技术措施等。

（4）成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度等。

（5）掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目条件的可用性程度。

（6）项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素。

（7）项目的进度。

通常情况下，房地产项目的成本计划与项目最终实际成本相比较（不包括特别新颖、风险大的项目），其精确度为：目标设计阶段的成本计划允许，±30%的误差，可行性研究阶段的成本计划允许±（10%~20%）的误差，初步设计阶段的成本计划允许±（10%~15%），成本预算阶段的成本计划允许±（5%~10%）的误差。

4. 成本费用计划的内容及形式

通常一个完整的房地产项目成本计划包括如下几方面内容：

（1）确定各个成本对象的计划成本值。

（2）绘制成本——时间表和曲线。成本强度计划曲线表示各时段的项目成本的完成情况。

（3）绘制累计成本——时间表和曲线。S曲线或香蕉图，又被称为项目的成本模型。

（4）确定还有工程款收支计划、现金流量计划、融资计划等相关成本计划内容。

同时，成本计划应根据项目管理的需要采用简单易懂、便于成本控制的表达形式。常用的成本计划表达形式有如下几种：

（5）表格形式，如成本项目——时间表和成本分析对比表等。

（6）曲线形式，如直方图形式，累计曲线形式等。

（7）图形式，如各成本要素份额的圆（柱）形图等。

5. 项目成本计划体系

项目成本计划体系是指具有不同分类标志的所有成本项目（成本对象）及其预期成本值所构成的系统。在成本计划体系中，为了对项目成本进行精确的计划和有效的控制，必须多角度地划分成本项目，以便形成一个多维的严密的房地产项目成本计划系统。

（1）按费用项目分解的项目成本计划体系

即按项目费用要素对项目成本进行分解而得到的项目费用体系。这种分解又有许多角度，在我国，建设项目费用可以分为：建筑工程费用；设备购置费用；工具、器具、家具购置费用；安装工程费用；预备费；投资方向调节税和建设期贷款利息等；其他费用，如土地、建设单位管理费、拆迁费用等。

（2）按成本要素分解的成本计划体系

通常房地产项目的成本可以分为人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，每一项又有一个具体的统一的成本范围和内容。

（3）按项目结构分解的项目成本计划体系

即在项目结构分解图的基础上，以各项目单元为成本项目而建立的项目成本计划体系。这些项目单元必须是成本的估算对象，否则这种体系不利于成本模型的建立、成本责任的落实、成本的控制过程等有关问题。

（4）按项目参加者（成本责任人）划分的成本计划体系

成本的责任通常随合同、任务书（责任书）委托给具体的负责单位或人，如工程小组、承（分）包商、供应商、职能部门或专业部门，他们是各项相关工作与任务的承担者，又是成本责任的承担者。这种成本计划可作为对他们工作的考核、评估、处罚的依据，如各工程小组的成本消耗指标，承（分）包合同价格，采购（供应）部门费用计划，各职能部门费用计划等。

（5）按项目分项工程划分的成本计划体系

通常是将项目按工艺特点、工作内容、项目所处位置细分的分部分项工程。这在招标文件的工程量目录中列出，承包商按此报价，并作为业主和承包商之间实际工程价款结算的对象。

在项目管理中，这种结构分解是很重要的，因为业主、监理工程师和承包商都需要这方面的信息。它是业主的投资管理系统与承包商成本管理系统的信息交会点。

（6）其他的分解形式，如按项目阶段分为可行性研究、设计和计划、实施、运行等阶段的费用计划，按年度分解的费用计划等。

6. 计划成本的估算方法

项目计划成本的估算是专业性非常强的工作，必须由专门人员承担，且在不同阶段对不同成本对象的计划成本估算方法也有差别。

（1）前期策划阶段的估算

成本计划工作投入较早，在目标设计时就已经开始，并为决策提供依据。不过，前期策划阶段仅有总体目标和总功能要求的描述，对项目的技术要求、实施方案尚不清楚，所以无法精确地估算。一般采用的方法如下：

①按照国家或部门颁布的概算指标估算。概算指标通常是在以往项目统计的基础上得出的，它有较好的指导作用，尤其是在房地产项目的成本估算的过程中，其作用是非常显著的。但选择这种方法时，常需考虑特殊的环境条件可能带来的附加的、不正常的费用和专门开发费用（如占用农田或居民区，拆迁量和青苗赔偿量大，需要长距离的输变电设施，特殊的建筑基础等），考虑特殊的使用功能带来费用的增加（如天气的影响）。

②参照过去同类项目成本的信息，按照项目规模、生产能力或服务能力指标估算，如医院以“元／病床”，住宅小区或办公楼以“元／平方米”，公路建设以“元／公里”估算，但在使用的过程中应注意单位指标的适应性。这种方法在房地产项目前期估算中应用较多。

③专业人士咨询法。对没有系统的详细说明的新项目，或研究开发性的项目，可征询专业人士意见进行成本估算。这里的专业人士是从事实际工程估价、成本管理的工作者。在选定专业人士时，应注意估算意见的收敛性、专业人士选择的匿名性、专业人士意见的反馈性等有关问题。

在房地产项目中，由于投资的多方性，资金预算的紧张性，资金追加的困难性，项目较大的风险性等方面的影响，使人们常常以立项时批准的项目总投资作为项目投资控制的尺度，并在此基础上进行投资分解，进行限额设计，保证项目的顺利完成。

（2）设计与计划阶段的概率预算

在项目审批后，项目进入设计与计划阶段，尽管每一步设计的名目不同，但国内外的几步设计内容都非常相似，如我国的初步设计、扩大初步设计和施工图设计，国外的方案设计、技术设计和详细设计。但每一步设计都有相应的成本计划形式与方法，如概算、修正概算和施工图预算，且必须与项目其他设计与计划文件一起经过批准。

①类似项目的历史数据法。这种方法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算。上述可供参考的资料一般是按照统一的工程费用结构或建筑工程成本结构的分项标准进行统计公布的，可以比较方便地使用，所以国外的业主、设计事务所、管理公司使用较多。目前，我国已经在开始进行这方面的工作准备。在使用这类资料信息时，应结合下列因素进行适当地调整：

◆项目产品差异。不同的房地产项目有不同的技术质量要求，不同的建造标准，使项目的成本相差悬殊。所以必须结合项目的不同要求进行适当调整。

◆时间与地区差异。不同时间、不同地区的房地产项目有不同的市场环境、价格水平、气候、运输条件、地质条件等因素影响项目成本。所以要对历史资料进行调整，才能够使用，或最好采用近期类似项目的有关资料进行适度调整。

◆另外，要对造价资料的“环境”真实性进行分析。即使作为标准项目公布的成本资料，人们也只能获得“硬信息”，如项目规模、面积、建筑装饰要求、建设工期、各成本项目的实际成本值，而很难获得其软信息，如承包商的企业方针、报价策略、合同双方友好合作程度、项目受到的干扰情况、项目的经验教训等，对实际成本有很大的影响。

②使用定额资料法。这种计算方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的取费标准和规定的计划利润，再计算各种费用。当然，只有准确地确定项目工作量、各种资源投入量、费用支出量，以及有关的合同价款等，才能准确地计算出成本计划值。

从理论上讲，概预算定额可作为业主投资估算和制定标底的依据，但定额值是一定时间、范围内实际工程费用的统计分析结果，它代表常见的工程状况、施工条件、运输状况、设备、施工方案和劳动组合，如果拟建项目具有特殊性，那么按上述方法计算的结果与实际项目成本相比会存在一定的差距，所以在规定的范围内，要对上述计算值进行适度的调整。

③合同价法。这是业主在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格，并在双方签订的合同文件中加以确认，最终作为项目结算的依据。

采用合同价法时，业主的目标、技术设计方案和承包商的施工方案之间是相互作用的，对业主的标底和承包商的报价有重大的影响，业主必须先确定技术设计方案，在与承包商共同确定施工方案。此阶段成本计划者必须与工程专业设计入员共同工作，探讨技术设计、实施方案对成本影响的各种因素。另外，此阶段成本计划可能涉及众多的不确定性因素，所以应对风险做出评价，在成本计划中加以考虑，如适度改变风险准备金、合同暂定金额。

④询价法。这种方法是采取对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在它们的基础上，进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。无论是业主还是承包商都可采用这种方式，但业主应将项目的技术要求、方案、采购条件、环境条件等，向被询价单位或报价单位说明清楚，使询价和报价更准确。

（3）实施阶段成本计划的方法

项目实施阶段，成本计划工作仍在进行，其实质是对已完工的工程成本计划进行落实与修正，对未完工的工程成本计划进行重新调整。所以此阶段的成本计划包括以下内容：

①修正原成本计划。由于工程变更、环境变化、合同条件变化等原因而引起合同价款的改变，所以要对原计划进行修正，重新制作新的成本计划，以便调整后期的成本计划。

②落实已完成或已支付成本计划，并计算项目实际完成的进度。

③剩余成本计划，即按当时的环境，要完成余下的工程还要投入的成本量。它实质上是项目前期计划成本的调整和完善，是项目管理者对尚未完成的工程的成本、收益进行预测和控制的过程。

④最终实际成本和结算价格的计算。施工结束后必须按照统一的成本分解规则对房地产项目的成本状况进行统计分析，计算出最终的实际成本，作为储存资料，为以后项目成本计划提供依据。当然，还要计算出结算价格，便于与承包商进行工程结算。

7. 成本数据库的建立和使用

房地产项目管理的实践证明：已完工项目成本数据库的建立不仅对项目成本计划工作有很大帮助，而且有利于项目成本计划体系的完善和发展。为了切实发挥其功效，在建立项目成本数据库的过程中应注意如下问题：

（1）保证项目成本数据库的有效性

项目成本数据库的有效性取决于内容的一致性和运作机制的规范化。其中，内容的一致性是指项目的成本数据库数据和实际成本数据在项目成本的核算、统计上要保持性质、内容、范围、口径等方面的一致，使其具有参考价值；运作机制的规范化是指要通过一定的行政规章、行业规范或法律手段，使项目成本数据库的建立、使用、调整等过程规范化，保证数据的可靠性。

（2）保证项目成本数据库体系标准的统一性、规范性

建立项目成本数据库时，应对已完工的房地产项目按统一的标准划分项目类别，按规范化的程序分析、统计、核算、汇集项目的实际成本，为后期项目成本计划提供可参考的资料，提供可对比分析的依据，也为成本数据库的后续工作具有良好的接口打下基础。这种标准体系包括名词解释、成本范围、内容说明、成本计划过程、成本项目分解及统一编码等许多内容。

（3）加强项目成本计划体系之间的沟通

只有这样，才能使项目的成本计划、合同价格、成本核算、财务评价、成本数据库的建立等方面保持一致性，使它们共同形成一个完整的体系，保证项目相关工作的顺利完成。

8. 房地产项目资金计划

在项目建设期，业主必须在有限资金的范围内安排项目的规模、标准、进度，考虑特殊情况下的资金需求，如物价上涨、不可抗力、不可预见性因素等，确定合同付款方式和付款期，拟订项目资金支付计划，保障项目的正常实施；承包商也必须考虑自己的资金计划，是因为承包项目的收入与费用支出常常在时间上是不平衡的，特别是付款条件苛刻而必须垫资承包的项目更是如此，这势必会影响企业的财务状况，影响项目的正常实施。

（1）支付计划

项目资金支付计划是按照工期计划确定的项目成本消耗，包括人工费支付计划、材料费支付计划、设备费支付计划、分包工程款支付计划、现场管理费支付计划、其他费用计划（管理费、保险费、利息等）。但实际支付进度与资金支付计划并不同步，如：施工准备（调遣队伍、培训人员、调运设备和周转材料、搭设临时设施、布置现场等）需支付一些费用，这些费用的支付计划需在项目进度款中分摊；材料费是项目实际消耗的材料价值，但材料在使用前要经过订货、运输、入库、贮存等过程，材料款的支付由采购合同具体规定等，这就要求开发商必须提前支付项目的部分费用。因此，做好项目资金支付计划是非常重要的。

（2）融资计划

对一个房地产项目，特别是大型的房地产项目，采用什么样的资本结构，如何取得资金，对项目建设过程及其经济收益具有较大的影响。

在进行项目资金融资的过程中，必须考虑项目的融资计划与融资方式。由于目前可融资的渠道很多，如世行贷款、国内外商业银行贷款、外国政府各种形式的信贷、发行股票与债券、各种形式的合作开发等，但不同的融资渠道，有不同的项目借贷与使用条件，不同的资金成本，不同的权力与利益，不同的宽限期，最终都要承担不同的风险，因此，通常要综合考虑风险、资金成本、收益等因素，确定本项目资金的融资计划与投资方式。

7.3.2　成本费用控制

成本费用的控制主要是对项目成本的控制。

1. 房地产项目成本费用的构成

房地产项目成本是指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。从前面的有关章节的内容可知，开发成本是房地产项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用等。销售成本是指房屋销售过程中发生的费用。

项目费用主要包括销售费用、管理费用和财务费用。

2. 房地产项目成本控制的特点

房地产项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目、发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

在市场经济中，项目的成本控制不仅在整个项目管理中，而且在整个企业管理中都有着重要的地位，房地产项目的参与者追求的是企业和项目的经济效益，企业成就通常通过项目成就来实现，而项目的经济效益通常通过盈利的最大化和成本的最小化实现。

房地产项目的成本控制具有以下特点：

（1）成本控制的全面性

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。因此，成本控制具有全面性。在成本控制时，要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和工器具费用的控制；要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他的子项目的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

（2）成本控制的综合性

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才具有它的价值。项目管理者不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，例如为了降低成本而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或是停工，拖延工期，这样不但达不到降低成本的目的，也会损害了项目的整体功能和利益。因此，在项目实施的过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。

根据目标控制的原则，项目管理者在实现成本控制时应当注意以下问题：

①在进行成本控制的过程中，要协调好与质量控制、进度控制、合同控制及安全控制的关系，做到它们之间的有机配合。当采取某项成本控制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。

②在对房地产项目的成本目标进行确定或论证时，应综合考虑整个目标系统的协调和统一，不仅要使房地产项目的成本目标满足开发商的需要，还要使进度目标和质量目标也能满足开发商的要求。这就要求在确定项目目标系统时，要充分地分析开发商对房地产项目的整体需求，做好成本目标、进度目标和质量目标三方面的反复协调工作，力求优化实现各目标之间的平衡。

（3）成本控制的微观性

为了控制好整个房地产项目的成本支出，项目管理者应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每个分项分部工程开始，一步一步地进行控制。但应注意成本控制的周期不可太长，在成本控制的过程中，通常按月进行核算、对比、分析，而实施中的控制以近期控制为主，这样才能提高控制的准确性和详细程度。

3. 房地产项目成本控制的原则

（1）设置科学的成本控制目标

房地产开发项目建设过程是一个周期长，投资大的生产消费过程，建设者的开发经验，知识水平是有限的，再加上科学，技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的，一成不变的成本控制目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，形成为设计概算，设计预算，承包合同价等。可见，开发项目投资成本控制目标的设置是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置的。

成本控制目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造性。

（2）设计阶段的投资控制是重点

项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、发包、施工、销售等阶段，房地产项目成本控制的重点是设计阶段的投资控制，从国内外建设工程实践可以看出，影响项目投资最大的阶段是项目建设前期策划阶段。

（3）采取经济与技术结合的成本控制手段

有效地进行项目成本控制应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本控制最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计和施工组织设计，结合技术主要研究节约投资的可能性；经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。

（4）变被动控制为主动控制

房地产开发项目建设管理的基本任务是对项目的建设工期，投资成本和工程质量进行有效的控制，力求使所建项目达到建设工期最短，投资最省，工程质量最高。但是这样的理想要求实际上不可能完全实现，需要开发商根据建设的主客观条件进行综合分析研究，确定切合实际的衡量准则。如果投资控制的方案符合准则要求，成本控制就达到了预期目标。

4. 房地产项目成本控制的内容

（1）项目策划阶段的成本控制

房地产项目策划阶段的主要内容是寻找项目、市场调查和投资评估。开发商应该着重考察投资环境、投资房地产产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套情况、建材与设备的供应情况等。该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。

（2）设计阶段的成本控制

设计阶段的成本控制工作是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细的分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：

①设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。

②初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。

（3）发包、施工阶段的成本控制

房地产项目发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，作出工程报价，最终工程量按实际完成的数量进行结算。可见，施工阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。

施工阶段的成本控制工作主要包括：

①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务；

②熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象；

③详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证；

④对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；

⑤定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；

⑥及时掌握国家和省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化；

⑦注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。

⑧做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据；

（4）项目销售阶段的成本控制

房地产项目销售阶段的成本控制主要是营业费用的支出，营业费用支出的主要部分一般为房地产销售广告费用支出。一般情况下，房地产营业费用为房地产商品销售价格的2%~4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划，广告费用如何支出，应根据项目规模大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。2l世纪是网络经济时代，利用网络开展房地产营销将是降低开发商销售成本的有效手段。

5. 成本超支的原因分析

在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，则应将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。然后再在分析的基础上分清责任，提出成本控制的相应措施。成本超支的原因可以按照具体超支的成本对象进行分析，其原因主要有以下几个方面：

（1）外部原因，包括来自业主或是上级主管部门的干扰、天气原因、物价上涨、不可抗力事件等；

（2）工程范围的增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。

（3）实施管理中的问题，包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外开支；工人频繁地调动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，浪费严重，发生事故，造成返工；周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等；

（4）原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略等。

在实际的项目开发建设过程中，成本超支的原因是非常多的。可以说在项目的目标设计、可行性研究、设计和计划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成成本的超支。

6. 降低成本的措施

通常要压缩已经超支的成本而不损害其他目标是十分困难的，对成本的控制措施必须与工期、质量、合同、功能通盘考虑。一般只有当给出的措施比原计划已选定的措施更为有利，或使工程范围减少，或生产效率提高时，成本才能降低。例如：

（1）购买部分产品和构件，而不是采用完全由自己生产的产品。

（2）改变实施过程，在符合项目或合同要求的前提下改变项目工程的质量标准。

（3）删去部分工作，减少工作量、作业范围，降低工作要求，但这会损害到工程的最终功能，降低项目工程质量。

（4）重新选择合宜的供应商，但会产生供应风险，而且选择需要时间。

（5）在特殊的情况下，可采取索赔方式来弥补费用超支。

7.4　项目开发风险分析

风险无处不在，无时不有，渗透于人类社会的所有领域。尽管其具有突发性，但是可测可控的。本节将探究风险的内涵和特征及房地产投资的风险分析。

7.4.1　风险概述

1. 什么是风险及房地产投资风险

风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。

众多学者对风险的概念做了大量探讨。美国经济学家P.H.奈特在《风险、不确定性和利润》一书中，将风险和不确定性进行了重要区分。他认为，风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险足可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。美国学者H.A.威利特对风险进行了实质性分析，他认为风险是关于不愿发生的不确定性之客观体现。20世纪中期，美国明尼苏达大学教授C.A.威廉和R.M.汉斯进一步将风险与人们的主观认识联系起来。他们认为，人们对未来某件事件的发生或变化有一致看法时，其风险就以客观存在的状况体现出来，人们对这种不确定判断同一化；若人们的判断有差异时，人们面临的风险就产生了同样的差异。日本学者武井勋在《风险理论》一书中归纳出风险定义应有的三个基本因素：风险与不确定性有所差异；风险是客观存在的；风险可以被测算，等等。

房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。

在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。显然，这是一对复杂而难解的矛盾。对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。

2. 风险的特征

风险具有以下特征：

（1）风险存在的客观性

风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过风险因素的控制、规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。

（2）风险具有相对性

承受风险的主体不同，时空条件也不同，则风险的涵义也不同。例如，汇率风险对于国际投资者来说是可能的风险，而对国内投资者来说则算不上风险。同幅度的汇率的变化，由于人们主观认识存在差异，使各类投资主体面临的风险也不相同。随着时空条件的变迁，风险的形式和内容也会发生变化。

（3）风险事项发生具有随机性

任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。这是因为风险事项发生的原因是错综复杂的，惟有众多的因素共同起作用的结果才能导致风险的发生。因而，就具体的风险事项而言，发生是随机的。

（4）风险与收益相伴而生

风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。对高收益的追求是现代风险投资蓬勃发展的内在动力。

（5）风险事项具有可测可控性

所谓可测性是指根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，人们可以根据对风险的认识和估测，采取不同手段对风险进行控制。

3. 房地产投资风险的分类

房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。

房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别，下面介绍主要的几类。

（1）按风险的来源分类

按风险的来源可把房地产投资风险分为国家风险、市场风险、企业风险和自然风险。

①国家风险。国家风险是指由于国家政治、社会、经济形势的稳定性，国民经济发展状况、国家产业政策、税负政策、货币政策等的变化，国家有关法规的变化等宏观政治、经济、社会、文化及法规因素变化带来的风险。

②市场风险。市场风险是指由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争状况以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。

③企业风险。企业风险是由于企业的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。例如由于理财举措不当、资金筹措失误带来的财务风险，由于营销策略不当带来的营销风险等等。

④自然风险。自然风险是由于自然条件变化带来的风险，如意外的自然灾害，自然环境的突变等引起房地产投资经济损失的风险。这种风险是来自大自然的变化，人们目前很难控制。

（2）按房地产寿命周期划分

房地产寿命周期可划分为前期、开发建设期、经营期和管理期四个阶段，每一阶段的投资风险内容不同，表现形式各异，风险大小亦不一。

①投资前期的风险。房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。由于房地产投资的自身特点，这一阶段的风险的危害特别大。一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。

②开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。

③经营阶段的风险。房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，例如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，例如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。

④管理阶段风险。管理风险是指房地产工程竣工，交付使用后的物业管理阶段的风险。例如与住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全卫生管理问题存在的风险。

（3）按风险的内容划分

按房地产投资的实际内容不同，可以分为财务风险、变现风险、利率风险、社会风险和意外事故风险。

①财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

②变现风险。房地产投资的变现性较差，这是由于：

◆非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差。

◆房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性。

◆急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能作为房地产资产进入市场进行流通。

◆房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。

③利率风险。由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。

④社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。

4.　风险报酬

风险报酬是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬，如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是资金时间价值和风险报酬之和。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。

风险报酬原理来源于经济学价值规律作用的结果。一般情况下的项目风险越大，人们越害怕，不敢问津，使风险项目产品的产量减少，市场定会出现供不应求，产品价格随之提高，这也就是风险项目投资收益率往往比其他项目高的原因。据有关资料表明，世界上一些发达国家，尽管投资和经营“风险企业”的成功率只有20%，但“风险企业”还能形成一股热潮，曾风靡世界。其原因就在于“风险企业”一旦成功，其巨额利润是传统企业所无法比拟的，通常利润率可达到25%~50%，甚至更高。

随着我国改革的不断深化，经济和科学技术发展，市场经济体制的完善，使风险报酬的科学原理越来越被人们所认识和重视。尽管房地产开发项目的风险较高，但其投资收益率高，自然会吸引投资者的投资欲望。因此，房地产项目高额的风险投资报酬率将吸引着无数的风险投资家，是房地产业的兴起和发展的根本原因。

7.4.2　项目风险预测

1. 项目风险预测的方法

项目风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于项目实施全过程的项目风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定项目风险的类型、大小、特征、来源和作用机理等。如房地产项目究竟有哪些风险，是项目的工期、成本风险，还是项目质量风险，风险会给项目的工期、成本、质量、销售带来什么影响等。有代表性的项目风险预测方法有：

（1）现场勘察法

在风险识别阶段，风险经理对现场勘察非常重要。特别是房地产项目，风险经理应通过直接观察项目现场的各种设施及各种操作，以便能更多、更细致地识别项目的潜在损失。

（2）问询法

项目风险经理应该向涉及本项目的各部门、各专业技术人员、各部门经理或管理人员、有丰富的施工经验的工人等，广泛征询他们对本项目风险的看法。

（3）索赔统计记录法

风险经理在进行风险识别时，应大量查阅已完工的类似工程的有关索赔记录（本企业或可以查到的其他企业的索赔记录），这种方法也许发现风险的绝对量要比别的方法少些，但这种方法可以识别其他方法不能发现的某些风险。

（4）财务报表法

通过分析资产负债表、营业报表以及财务记录，项目风险经理就能预测本企业或项目当前的所有财产、责任和人身损失风险，将这些报表、财务预测和经费预算联系起来，风险经理就能发现未来的风险。

（5）相关部门配合法

项目的风险经理应与其他相关部门（如合同管理部门、采购部门、财务部门等）密切配合，一同来识别项目风险。

（6）流程图法

流程图法首先要建立一个房地产项目的总流程图与各分流程图，它们要展示项目实施的全部活动。

（7）环境分析法

企业或项目的环境包括四个部分：即顾客（业主）、原材料供应商、竞争者和政府管理者。在分析环境风险时，应重点考虑它们相互之间的联系特征和稳定性。有时分析上述环境的组成，会发现许多风险因素。

2. 项目风险预测的步骤

（1）收集资料

通过多种途径，尽可能地收集项目风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的完整性和正确性。有关风险的资料信息能否全面收集，直接影响风险分析的结果。

（2）风险估计

风险估计是要明确项目的目标、战略、战术以及实现项目目标的手段和资源，以确定项目及其环境的变数。风险估计还要明确项目的前提和假设，减少许多不必要的风险分析工作。有些前提和假设，在制定项目规划时，常常没有被意识到。

（3）项目风险评价

项目风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，此项工作是与采取何种风险处理方法密切相关的。风险评价首先要进行风险费用分析，进而做出风险处理决策。

①项目风险费用分析。既然在项目中存在风险，那么风险处理就需要花费一定的费用，这种风险费用包括直接的或间接的两部分。

◆风险处理费用。项目对风险的识别、估计、评价和处理均要花费一定的费用，如保险费、预防损失设备费、咨询费、风险转移给合同对方的补偿费、风险管理人员的工资和日常开支等，这都是较易测定的费用。

◆风险存在引起的费用。风险存在需要开列的费用有：项目储备基金、风险监测仪器或人员费用、潜在风险费用等。

◆风险损失费用。风险损失费用分直接和间接损失，直接损失费用包括赔偿费、设备损失费、事故调查费用、事故应急措施费用等；间接损失包括返工造成的效率下降、项目时间拖长造成项目预期收益降低等。

◆个人费用与社会费用。在上述风险费用中有较大一部分是个人或项目必须承担的，也有一部分是必须由社会承担的。比如公司员工因公伤残后，个人或公司要付出一定代价（个人的收入损失，公司的补偿金与医疗费），社会也需要向残疾人提供一系列的社会救助或公益事业而花费。

②项目风险评价准则。风险评价是评价风险存在的影响、意义及应采取何种对策处理风险等问题。为了解决上述问题，应建立风险评价的准则。

◆风险回避准则。风险回避是风险评价最基本准则。根据这一准则，人们对风险活动采取禁止或完全回避的态度。

◆风险权衡准则。风险权衡准则的前提是假设世界存在一些可接受的风险，其包含两层含义：一层存在小概率或小损失的风险，一层存在付出较小的代价即可避免风险。当然，风险权衡原则需要确定可接受风险的限度。

◆社会费用最小准则。这种准则体现了企业对社会应负的道义、责任。在企业进行经营活动时，企业承担了大量风险，并为此付出了较大的代价，同时企业也将从中获得风险经营的回报。同样，社会在承担风险的同时也将获得回报。因此，企业在进行风险经营时，应考虑该风险对社会的影响，尽可能地使社会承担的风险费用最小。

◆风险处理成本最小原则。风险处理成本越小越好，然而风险处理的最小成本只是理想状态，难于计算的。因此，人们通常采用定性的方法进行处理，若此风险的处理成本足够小，人们是可以接受此风险的。

③风险评价的综合分析法。综合分析法常用于工程项目的风险评价实践，并取得了较好的效果。综合分析法在进行风险评价时不仅针对风险的一个因素，而是针对项目的各种因素进行综合分析。其基本方法是专家调查法。

④识别风险。即根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。项目风险识别的任务是将项目面临的损失的不确定因素一一列举出来，其成果是编制“潜在损失一览表”。国外的一些专业风险学会或保险公司经常负责发布这种一览表。但这只是一般性的，对特定的项目则需要建立本项目的“潜在损失一览表”，如表7-3所示。

表7-3　潜在损失一览表

建立风险一览表，最重要的是对风险的辨认。实践中辨认风险最常用的方法是根据“风险源”而不是风险发生的概率和影响来对项目风险进行归纳和分类，任何能进行潜在问题识别的“信息源”都可用于风险识别。“信息源”有主观和客观两种，客观的信息源包括过去项目中记录的经验和表示当前项目进行情况的文件，如工程文档、技术性能评价等；主观的信息源是基于有经验的专家的经验判断。

3. 风险预测的结果

风险预测之后要把结果整理出来，写成书面文件，为风险分析的其余步骤和风险管理做准备。风险预测的成果应包含下列内容：

（1）风险的分类或分组。

风险识别之后，应该将风险进行分组或分类。分组或分类的主要目的是为了便于进行风险分析的其余步骤和风险管理。

（2）风险症状。风险症状就是风险事件的各种外在表现。

（3）风险来源表。

在表中应列出所有的风险。并且应尽可能全面，不管风险事件发生的频率或可能性、收益或损失、损害或伤害有多大，都要逐一罗列其中。

（4）对项目管理其他方面的要求。

在风险预测的过程中可能会发现项目管理其他方面的问题，需要完善和改进。

7.4.3　项目风险控制

项目风险控制包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化，所开展的项目风险控制活动。项目风险控制是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的一种项目管理工作。

1.　项目风险控制的内容

项目风险控制的内容主要包括：

（1）项目风险的识别与度量；

（2）追踪项目风险发生的征兆；

（3）监控项目潜在风险的发展；

（4）采取各种风险防范措施，应对和处理发生的风险事件；

（5）消除和缩小项目风险事件的消极影响，管理和使用项目的不可预见费以及实施项目风险管理计划等。

项目风险是发展和变化的，这种发展与变化会随着人们的控制活动而改变。因为项目风险的控制过程，实际是一种人们发挥其主观能动性去改造客观世界的过程，在这一过程中所产生的信息也会进一步改变人们对于项目风险的认识和把握程度，使人们对项目风险的认识更为深入，对项目风险的控制更加符合客观规律。实际上人们对项目风险的控制过程也是一个不断认识项目风险的特性、不断修订项目风险控制决策与行为的过程。这一过程是一个通过人们的活动，使项目风险逐步从相对可控向绝对可控转化的过程。

2. 项目风险控制的目标

（1）避免项目风险的发生

在识别出项目风险以后，要采取各种风险应对措施，积极避免项目风险的实际发生，从而确保不给项目造成不必要的损失。

（2）尽早识别项目风险

项目风险控制的首要目标是通过开展持续的项目风险预测、识别和度量工作，尽早发现项目所存在的各种风险及其特性。

（3）消除项目风险的消极后果

项目风险并不是都可以避免的，有许多项目风险会由于多种原因的影响而最终是不可避免的，对于这种情况，项目风险控制的目标是要积极采取行动，努力削减这些风险事件的消极后果。

（4）充分吸取项目风险管理中的经验与教训

对于各种已经发生并形成最终结果的项目风险，一定要从中吸取经验和教训，从而避免同样事件的再次发生。

3. 项目风险控制的步骤

（1）建立项目风险控制体制

在项目开始之前，必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息，制定出整个项目的风险控制措施和程序，以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度，项目风险信息报告制度，项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。

（2）确定控制的项目风险

它要求根据项目风险识别与度量信息，报告所列出的各种具体项目风险，确定对哪些项目风险要进行控制，对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。

（3）确定项目风险的控制责任

所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员，同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责，不能分担，否则将会造成大量的时间与资金的浪费。

（4）确定项目风险控制的行动时间

对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排，即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制，多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此，制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。

（5）制定具体项目风险的控制方案

在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员，根据风险的特性和时间计划，去制定出各具体项目风险的控制方案。

（6）实施具体项目风险控制方案

它要求按照确定出的具体项目风险控制方案，开展项目风险控制活动。这一步必须根据项目风险的发展与变化，不断地修订项目风险控制方案与办法。

（7）跟踪具体项目风险的控制结果

这一步的目的是要收集风险事件控制工作的信息并得出反馈，即采用跟踪的方式，确认所采取的项目风险控制活动是否有效，项目风险的发展是否有新的变化等。这样就可以不断地提供反馈信息，从而指导项目风险控制方案的具体实施和完善。

4. 项目风险控制的方法

（1）风险分离

风险分离是常用的风险控制对策，从理论上讲，风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律（一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理），企业或项目借助于风险分离，增加了独立风险单位的数量，但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量、扩大经营范围等方面。

（2）风险分散

分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。

（3）回避

回避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某工程风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。

（4）风险损失控制

风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

（5）转移

这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下几个方面：

◆依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。

◆将风险的财产或活动转移。它主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。

7.5　案例

设某房地产开发公司有一笔5 200万元的资金，市场研究人员提出了A、B、C三种投资方案。A方案为投资住宅，B方案为投资写字楼，C方案为一半资金投资住宅、一半资金投资写字楼。每种方案的投资收益状况如表7-4所示。试比较各方案的投资收益水平及风险程度。

表7-4　投资方案及收益状况表

由表7-4所提供数据，计算各方案的投资收益率、投资收益率平均值、期望值及其标准差如下所示：

1. A方案

（1）投资收益率。

1 040÷5 200=20%，600÷5 200=11.54%，-400÷5 200=-7.69%

（2）投资收益率平均值。

XA=（20%+11.54%-7.69%）÷3=7.95%

（3）投资收益率期望值。

E（A）=0.60×20%+0.30×11.54%-0.10×7.69%=14.69%

（4）投资收益率标准差。

2. B方案

（1）投资收益率。

1 500÷5 200=28.85%，1 050÷5 200=20.19%，

-820÷5 200=-15.77%

（2）投资收益率平均值。

XB=（28.85%+20.19%-15.77%）÷3=11.09%

（3）投资收益率期望值。

E（B）=0.5×28.85%+0.3×20.19%+0.2×（-15.77%）=17.33%

（4）投资收益率标准差。

3. C方案

由题设条件可知，C方案将面临9种状态，各状态的发生概率及投资收益率如下所示：

（1）住宅市场和写字楼市场行情都好。

概率：0.60×0.50=0.30

投资收益率：（580+750）÷5 200=25.58%

（2）住宅市场行情好，写字楼行情中。

概率：0.60×0.30=0.18

投资收益率：（580+525）÷5 200=21.25%

（3）住宅市场行情好，写字楼市场行情差。

概率：0.60×0.20=0.12

投资收益率：（580-410）÷5 200=3.27%

（4）住宅市场行情中，写字楼市场行情好。

概率：0.30×0.50=0.15

投资收益率：（300+750）÷5 200=20.19%

（5）住宅市场行情中，写字楼市场行情中。

概率：0.30×0.30=0.09

投资收益率：（300+525）÷5 200=15.87%

（6）住宅市场行情中，写字楼市场行情差。

概率：0.30×0.20=0.06

投资收益率：（300-410）÷5 200=-2.12%

（7）住宅市场行情差，写字楼市场行情好。

概率：0.10×0.50=0.05

投资收益率：（-200+750）÷5 200=10.58%

（8）住宅市场行情差，写字楼市场行情中。

概率：0.10×0.30=0.03

投资收益率：（-200+525）÷5 200=6.25%

（9）住宅市场行情差，写字楼市场行情差。

概率：0.10×0.20=0.02

投资收益率：（-200-410）÷5 200=-11.73%

由此可求得C方案投资收益率平均值：

XC=（25.58%+21.25%+3.27%+20.19%+15.87%-2.12%+10.58%+6.25%-11.73%）÷9=9.9%

进而求得C方案投资收益率期望值：

C方案的标准差：

由上述分析计算可知，组合投资方案C的投资收益率的期望值16.70%要小于B方案的投资收益率期望值17.33%。

第8章　房地产开发企业筹资管理

本章主要内容

8.1　资金筹集渠道分析

8.2　资金成本的计算

8.3　财务风险与资本结构优化

……

8.1　资金筹集渠道分析

房地产投资资金的来源渠道主要有：自有资金、银行贷款、集资、利用外资、财政拨款、预售款、承包商带资承包等。

8.1.1　自有资金

在我国，当前，自有资金一般包括企业自我积累、主管部门投入的资金和联营的企业单位提供的资金三部分。

1. 企业自我积累

企业自我积累是企业依据财务制度，从产品生产成本和税后留利两个渠道中提取的资金，主要表现为生产发展基金、后备基金、员工福利基金等。其中，生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流动资金不足部分的资金。

2. 主管部门投入资金

主管部门投入资金是指各级地方政府在其正常支出外可自行支配的财政资金中拨入房地产开发经营的资金。这类资金包括：上年地方财政预算的结余；当年地方财政超收分成；地方预备费用；由地方财政掌握的预算外资金。

3. 联营的企业单位投入的资金

联营企业单位投入的资金由于联营方式的不同而呈多样化。如果联营各方共同出资组建房地产企业，则各方按协议或企业章程投入到联营房地产企业的资金均为该房地产企业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按协议或合同投入资金，没有设立联营企业，则这些资金作为借入资金。

8.1.2　银行贷款

房地产投资方面的银行贷款，主要有银行信贷和抵押贷款两种。

1. 银行信贷

银行信贷即指银行向房地产投资者发放的、不需抵押或担保的贷款。

按有关规定，银行信贷要用于补充房地产企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，且不得挪作他用。

利用银行信贷，房地产投资者须具备以下条件：

（1）在贷款银行开立账户，并办理结算；

（2）房地产企业的自有流动资金占生产流动资金的30%；

（3）房地产企业具有健全的管理机构和财务管理制度；

（4）开发计划被批准；

（5）开工前预购房款不低于开发项目总造价的30%；

（6）其他。

银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本付息为止所经过的时间，一般不超过2年。贷款利率按流动资金贷款利率标准执行。

2. 抵押贷款

房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。

房地产抵押贷款按其贷款对象的不同，划分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、住房抵押贷款等几类。这里主要讨论房屋开发抵押贷款。

根据有关规定，凡在当地注册登记的法人单位，符合以下条件，均可申请抵押贷款：

（1）借款人具备偿还贷款本息的能力；

（2）借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和其他要求提供的文件；

（3）借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押登记和登记公证手续；

（4）借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定，一般不超过抵押房地产现价的70%。

抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限长短实行浮动利率。房地产抵押贷款利率实行固定利率，在贷款期限内不变动贷款利率。利息按季结算，收取方法是由贷款方直接从借款方的存款账户中收取。

8.1.3　集资

这里的集资是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券方式筹集资金。

1. 房地产股票

房地产投资者发行房地产报票往往是出于下述目标：

（1）筹集注册资本，这是公司创立时的目的；

（2）债券转化为股票；

（3）兼并其他公司；

（4）扩大公司规模或因新上项目而追加投资；

（5）分割或合并股份；

（6）公积金或资产增值转化为新股票；

（7）在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时，按原股东股息配股，起到集资的目的。

房地产股票发行的程序一般为准备工作、申报、股票发行三个阶段：

①准备工作。主要内容有：企业营业执照副本；企业章程；招股说明书；联系确定股票承销者，并签订承销合同。

②申报。根据股权发行的管理权限，向央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：有关设立股份公司的批文；发起人认购不少于股份总额30%的验资证明等。如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：经股东大会通过的增资发行股票的决议；经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。

③股票发行。主要工作有：印制股票认购书；公告认股办法；承销者向社会公开发行股票；承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书；召开股东大会，产生法人代表，印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；其他。

利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处：分散风险；使企业获得永久性资本；解决急需资金；减轻财务负担等。只不过，发行股票的条件相对较严格。

2. 房地产债券

按有无记名分，房地产债券有记名式和无记名式两种。由于记名式房地产债券具有手续繁琐、流通性差等特点，而无记名式房地产债券具有手续简便、流通性良好，风险性小等特点，所以房地产投资者应以选择无记名式房地产债券为主。

按期限分，房地产债券有长期债券（10年以上）、中期债券（1~10年）、短期债券（1年以内）三种。由于短期债券要求偿还的时间紧迫，不利于房地产投资者做长远打算，而长期债券又面临着利率风险，所以宜以中期债券为首选对象。

发行房地产债券的好处很多，主要有：没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险；可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效；发行债券易于被大众接受。

8.1.4　利用外资

房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动，主要方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行境外债券等。

1. 外国政府贷款

外国政府贷款是一种优惠贷款，利率低而期限长，而且还有一定的宽限期。但由于其贷款较少，所以获得的机会不太多。

2. 外国商业银行贷款

外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。一般来说，贷款的利率较高，期限较短。虽然这种利用外资的方式的代价较高，但相对容易获取，而且额度较大，所以它成为利用外资的最主要方式。房地产投资在利用此种贷款时，须审慎，不要盲目贷款。

3. 国际金融组织贷款

国际金融组织的贷款利率也比较低，一般比商业银行贷款利率低，比外国政府贷款利率稍高。此种贷款的期限也比较长，如世界银行贷款的期限最长可达25年。国际金融组织贷款的审查非常严格，所以也不易获取。

4. 发行境外债券

发行境外债券指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券，以筹集资金的方式。境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率，且风险较小。

5. 与外资合营

与外资合营指房地产投资者与外国投资者进行合作，与外国投资者共同投资的方式。它是目前利用外资的主要方式。常见的是，中方投入土地使用权，外方投入资金，双方共同投资开发经营房地产。

8.1.5　预售款

预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。这是深受欢迎的筹资方式。

对于房地产买方而言，由于可用相对低价抵头款获得房地产，而且容易买到楼层和位置好的房地产，所以，一般情况下，从理论上讲，买方的积极性高，预交部分价款也愿意。

对于房地产卖方而言，由于预售可提前获取资金，从而为后续投资需要做好准备，而且又可将部分市场风险分散给买方，另外还可以通过找差价来减少低价预售的损失。所以卖方积极性也很高。

利用预售款来筹资，应注意政府的规定。因为不同时期、不同地区的关于房地产预售的规定有所不同，另外消费者的消费心理状态同样是值得考虑的重要因素。

8.1.6　财政拨款

房地产投资的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。它的资金来源主要有两部分：一是政府划出一定地块和拨出一定资金给国有房地产开发公司进行房地产开发；二是国有大中型企业和事业单位依靠财政拨款而为企业或事业单位员工兴建住宅的那部分资金。前一部分资金和地块主要用于开发微利房或低租金租给城市居民或搬迁户的住房，它是一些房地产开发公司的主要资金来源；后一部分资金用来兴建单位自管房并低租金分配给本单位员工。

8.1.7　承包商带资承包

承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。

当建筑市场处于买方市场的情况下，许多具有一定实力的承包商，为了获得施工，避免“窝工”和设备闲置的损失，很可能愿意，带资承包建设工程。房地产投资者可以利用这种市场状态，将一部分筹资的风险分摊给承包商。当然，投资者应对延期支付的工程款，除了补足应付款外，还要支付利息，但利率一般低于银行贷款利率。

8.2　资金成本的计算

筹资成本是房地产投资者筹资时所付出的代价。下文将集中对筹资成本及筹资决策有关问题加以分析。

8.2.1　影响筹资成本的主要因素分析

房地产投资者在筹资时所付出的“代价”包括以下三方面：使用资金所支付的费用，即资本占用费；筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；特定条件下的机会成本。

资本占用费产生于资金“两权”的分离。在市场经济条件下，资金也是商品，这种商品的“买卖”的实质是转让其使用权。

筹资过程中的筹资费用产生于筹资中介机构的劳动消耗的必要补偿。这种耗费包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费，向银行借款的手续费等等。

特定条件下的机会成本是指房地产投资者从企业内部筹资所形成的机会成本。

资本占用费与筹资额度、筹资期限有直接关系，因此，它属于筹资成本中的变动费用；资本筹集费则一般与筹资额度、筹资期限无直接关联，因而，它可看做是筹资成本中的固定费用。

资本结构是由房地产投资者筹集各种资本来源而构成的财务结构，它是筹资决策的主要目标，也是影响筹资成本的重要因素。资金的时间价值是指随着时间的推移，投入周转使用的资金的价值会增加，同样一笔资金在不同时间上具有不同的价值。一般地，资金占用时间越长，所付“费用成本”越大，反之则越小。出资者预计所投资金要承受较大风险，则会要求筹资者付出较高的费用成本，反之少付。当资金供求关系紧张时，在筹资者的竞争下，资金仅能提供给出较高费用成本者；反之，当资金供大于求时，筹资者便向索要费用成本较低的出资者借入资金。

8.2.2　筹资成本的计算

筹资成本既可以使用绝对数表示，也可以使用相对数表示。由于筹资方式的不同，往往造成同一筹资额所付出的筹资成本有很大不同，为了便于比较，筹资成本更多是使用相对数，即筹资成本率，

式中，C0——第1年初筹集资金时的净所得现值；

Ct——第t年末房地产投资者的付款；
n——房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金所有者付款的持续年数；
k——筹资成本率。

1.　各单项筹资方式的筹资成本率

（1）银行贷款资金成本

由于资金成本考虑的是税后的成本，而银行贷款的利息是税前支付的。企业因向银行贷款而增加了利息费用I，但是如果考虑到所得的税率为T，则企业的实际税后成本只增加了I（1-T）。若是进一步考虑到某项贷款的支付利息周期可能比贷款利息周期计息周期（1年）要短，故还需将名义利率换算成实际利率。这样，贷款的资金成本的计算公式为：
k=［（1+r÷t）t-1］（1-T）

上式中，k——银行贷款的资金成本；
r——银行贷款的名义利率；
t——一年中支付利息的次数；

T——企业所得的税率。

（2）债券的资金成本

企业筹措资金发行债券时，往往要支付一笔费用，如印刷，宣传，推销等，这与银行贷款的方式不同。相同的是，债券利息的支付方式与银行利息的支付方式相似，统称都是每年支付利息，到期一次偿还本金。债券的资金成本计算公式为：

上式中，B0——债券的发行价格；

T——企业所得的税率；
f——债券的筹资成本率；
k——债券的资金成本；

Bn——第n年年末的偿还债券的本金数，即债券面额。

债券发行价格有三种：一是溢价发行，即以高于票面的金额的价格发行；二是折价发行，即以低于票面金额的价格发行；平价发行，即以与票面金额相等的价格发行。不同的发行价格会影响债券投资者的收益，并会影响债券筹资的资金成本。

（3）股票的资金成本

股份公司支付的股利是税后支付的，因此，它不能像利息、债息一样减少应该缴纳的所得税。发行股票跟发行债券一样，也要支付宣传、推销等费用。假定股票每年的股利是相等的，由于股票是不还本的，所以，我们可以把股利视为永续年金。这样，我们便得到股票的资金成本的计算公式：

Ke=d÷s（1-f）

式中，Ke——股票的资金成本；
d——每年末支付的股利；
s——股票的发行价格；
f——股票发行时的筹资成本率。

（4）留存收益筹资成本率

留存收益实际上是普通股资金增加额。普通股持有者虽然没有以股息形式取走这部分收益，但可以以股票价值（市价）的提高得到补偿，相当于股东对企业追加了投资。股东对这部分追加投资也要求得到补偿，企业对这部分资金并非无偿占有，所以也应计自筹资成本。但由于留用利润不需要支付筹资费，所以其筹资成本率略低于普通股票筹资或本率。综上分析，留用利润的筹资成本率可按类似于普通股票的筹资成本率计算法计算。

K′=d÷s（1-f）

式中，f——留存收益筹资成本率。

2. 综合筹资成本率

筹资者从不同来源渠道筹措资金，其筹资的成本率是各不相同的。由于诸多条件的制约，筹资者可能无法做到只从某种筹资成本率较低的来源渠道筹措资金。相反，从多渠道筹集资金的可能性较大，而且有时多渠道组合筹资对筹资者更为有利。这样，为了进行筹资决策和投资决策，就需计算全部资金来源的综合筹资成本率，于是可以通过加权平均的办法计算出总的资金成本。即，以各种来源的资金占全部资金的比重作为权数，将各种资金来源的资金成本加权平均计算出来。其公式为：

上式中，K——总的资金成本；

Wi——不同来源的资金比重；

Ri——某种资金来源的资金成本。

3. 按风险调整的资金成本

按风险调整的资金成本首先要确定无风险的资金成本和风险报酬率这两部分。然后相加得到。其公式为：
k=K0+r

上式中，k——按照风险调整的资金成本

K0——风险的资金成本
r ——风险报酬率

这里，r的确定通常具有很大的主观性。我们一般是以整个市场的平均风险报酬率为基点，综合考虑到资金使用方式上的风险，期限长短的风险以及市场环境变化的风险等因素来确定。由于r的影响因素很多，且很难定量，所以它一般要依赖于决策者的智力，经验和风险意识。

【例8-1】设某房地产投资项目制定的筹资方案有关财务数据如表8-1所示。

表8-1　某房地产项目筹资方案有关财务数据

根据已知条件和前述计算公式，则：

（1）各单项筹资成本率。

①银行贷款筹资成本率为：

K=500×8.5%×（1-0.25）÷［500×（1-20÷500）］×100%=6.64%

②普通股筹资成本率为：

Ke=3%+50×1÷［500×（1-2.5÷500）］×100%=13.05%

③债券筹资成本率为：

K=1 600×9.0%×（1-0.25）÷［1 600×（1-16÷1 600）］×100%=6.82%

④留用利润筹资成本率为：

K′=［5%+0.7÷12×（1-0）］×（1-25%）=8.1%

（2）综合筹资成本率。

由已知，总筹资额为（500+500+1 600+200），即2 800万元，因而可求出Wi ，如下：

W1=500÷2 800=0.18

W2=0.18

W3=0.57

W4=0.071

代入综合筹资成本率计算公式，可得：

K=0.18×6.64%+0.18×13.05%+0.57×6.82%+0.071×8.1%=7.36%

8.3　财务风险与资本结构优化

8.3.1　财务风险

财务风险指房地产项目融资、资金运用等财务管理方面带来的风险。其中，融资带来的风险占主要比重。如果过度举债、资金运用不当。不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，而失去抵押物或使企业面临破产危险。

8.3.2　资本结构优化

房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措到所需资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最佳方案。然后再考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到最优。这个过程就是资本结构的优化与筹资决策。

1. 筹资方案的收益率

考察筹资方案是否有利时，通常是用各种筹资方案的综合筹资成本率（即加权平均筹资成本率）与相应方案的投资收益率进行比较。如果投资收益率大于综合筹资成本率，则表明此筹资方案是有利的，筹资效益好；反之，筹资效益差。

2. 筹资方案的财务杠杆收益与财务风险之考虑

优化的筹资方案应该是财务杠杆收益与财务风险之间的一种最佳的均衡。

综合筹资成本率可以分解成与财务杠杆收益有关的综合筹资成本率和与财务风险有关的综合筹资成本率：资本结构最优状态即财务杠杆收益与财务风险的最优均衡点。

当某一筹资方案确定的资本结构中的债务资本比例在一定范围内增加时，负债资本筹资成本率并不会增大，总资本的平均筹资成本率会因负债资本筹资成本率小于权益资本筹资成本率而下降，这时企业可以在较小的财务风险条件下获得财务杠杆收益。但当资本结构中的债务比例超过一定范围时，由于财务风险迅速增大，负债资本筹资成本率会明显上升，总资本的平均筹资成本率也会明显上升，这时企业会因为过大的财务风险而蒙受负财务杠杆收益。可见，最优资本结构是在它们之间寻求一种最优的均衡。

在分析杠杆收益对筹资方案的影响时，通常采用的是EBIT——EPS分析法。这种方法是根据不同资本结构的EBIT（企业营业收益额）对EPS（每股普通股收益额）的不同影响，确定不同债务比例筹资方案的平衡点，用以判断当EDIT在什么取值范围时，应选择怎样的筹资方案。

3. 筹资方案的最低综合筹资成本率

在筹资方案中，不同的权益资本和不同的债务资本都各有不同的筹资成本率和不同的具体筹资条件和要求。因此，筹资者对经过前述两方面考虑后保留下来的筹资方案还要进一步优化，在诸多方案中选择一个综合筹资成本率最低的筹资方案。

8.4　案例

某房地产项目总投资12 159万元，设计了5种筹资工具，其中银行长期借款（10年期，利率8%）600万元，发行金融债券（20年，利率9%）1 000万元，发行股票、优先股（股利7%）420万元，普通股5 334万元，留存收益2 700万元，共筹集资金10 054万元。该项目资产负债表及相应的财务补充资料分别如表8-2和表8-3所示。试据此对该项目的筹资方案进行决策分析。

表8-2　项目资产负债表

表8-3　项目财务补充资料

1. 计算该项目单项资金成本率

（1）银行借款资金成本率K1

借款总额：L=600万元

年支付利息额：I=600×8%=48（万元）

所得税率：r=25%

抵减金额率：R=20%（相称存款余额）

所以K1=48×（1-0.25）÷［600×（1-0.20）］=7.5%

（2）金融债券资金成本率K2

年利息支付额：I=1 000×9%=90（万元）

债券发行总额L=1 000万元，现值市场价997.5万元

所得税率：25%

抵减金额率：1.5%（筹资费用率）

所以K2=90×（1-0.25）÷［997.5×（1-0.015）］=6.87%

（3）优先股资金成本率K3

年股利支出额：420×7%=29.4（万元）

优先股发行总额：420（万元）

现行市场价：76.25×420÷100=320.25（万元）

抵减金额率：3%（股票发行费率）

所以K3=29.4÷［320.25×（1-0.03）］=9.46%

（4）普通股资金成本率K4

预期年股利支出额：5 334÷10×0.70=573.38（万元）

普通年股利支出额（现行市价）:

12×5 334÷10=6 400.8（万元）

抵减金额率：3%（股票发行费率）

预期股利增长率：5.5%

所以K4=573.38÷［6 400.8×（1-0.03）］+5.5%=14.73%

（5）留存收益资金成本率K5

最近一期股息利率：0.75÷10=7.5%

普通股现行市价：6 400.8（万元）

抵减金额率：3%

预期股息增长率：5.5%

股东个人所得税率：20%

所以K5=［0.075÷6 400.8×（1-0.03）+5.5%］×（1-0.20）=4.4%

2. 计算该项目综合资金成本率

W1=600÷11 018.55=0.0545

W2=997.5÷11 018.55=0.0905

W3=320.25÷11 018.55=0.0291

W4=6 400.8÷11 018.55=0.5810

W5=2 700÷11 018.55=0.2450

将各单项资金成本率代入上式，得到该筹资方案综合资金成本率：

K=0.0545×7.5%+0.0905×6.87%+0.0291×9.46%+0.5810×14.73%+0.2450×4.4%=10.95%

3. 计算该项目财务杠杆系数

由题设条件可知：

税前利润额为630万元

借款利息：I=600×8%+1 000×9%=138（万元）

租赁费用为0

优先股股息：d=420×7%=29.4（万元）

所得税税率：r=25%

财务杠杆系数DFL=630÷［630-138-29.4÷（1-0.25）］=630÷452.8=1.39

说明该方案具有较高的财务杠杆系数。

4.　财务比率分析

（1）流动比率=12 080÷2 105=5.74＞2

（2）速动比率=（12 080-7 030）÷2 105=2.40＞1

（3）负债比率

长期债务与股东权益之比=（600+1 000）÷8 454=18.93%

负债总额与资产额之比=3 705÷12 159=30.47%

由上述财务比率分析结果可以判断，该方案的债务构成合理，有较强的偿还短期债务的能力（流动比率大于2，速动比率大于1），该项目筹资方案所决定的资金结构状况良好，长期负债仅占股东权益的18.93%，具有较强的偿还长期债务的能力。负债总额与资产总额之比为30.47%，说明该项目资产中，有30.47%来源于债务，69.53%来源于股东权益，该项目的资本结构是合理的。

第9章　利润及其分配管理

本章主要内容

9.1　利润的构成及其对企业发展的重要作用

9.2　企业利润最大化目标管理

9.3　企业利润的分配管理

9.1　利润的构成及其对企业发展的重要作用

企业利润是企业开发经营成果的集中体现，也是衡量企业开发经营管理业绩的主要指标。过去，我国对利润及其构成缺乏规范化的规定，各企业计算利润的方法也存在较大的差别。这不仅不利于财税部门对企业利润确定的监督，而且也不利于对利润指标的汇总和比较。为了克服上述缺点，在房地产开发企业财务制度中，对利润的构成进行了统一的规范。

9.1.1　企业利润的构成

开发企业利润总额是企业在一定时期内实现盈利的总额，它由营业利润、投资净收益、营业外收支净额三个部分构成。其计算可用以下公式反映：

利润总额＝营业利润+投资净收益+营业外收入-营业外支出

1. 营业利润

开发企业营业利润是企业在一定时期内实现的房地产经营利润，其他业务利润减去管理费用、财务费用后的余额。营业利润的计算可用以下公式表示：

营业利润＝房地产经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用

（1）房地产经营利润

房地产经营利润是开发企业在一定时期内的房地产经营收入减去经营税金及附加再减去房地产经营成本和营业费用后的余额。房地产经营收入包括土地转让收入、商品房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租土地房屋租金收入。房地产开发经营活动所获得的经营收入，应当根据实现原则加以确认。开发企业开发土地、商品房屋在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为经营收入的实现。代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为经营收入的实现。出租土地、房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为经营收入的实现。以分期收款方式销售的商品房屋，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为经营收入的实现。对买方预付购房款给予的折扣，按扣除折扣后的销售净收入确认为经营收入的实现。

经营税金及附加包括按经营收入计征的营业税及按营业税计征的城市维护建设税和教育费附加。

房地产经营成本是指为取得当期房地产经营收入而发生的土地转让成本、商品房屋销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本和出租土地、房屋经营成本。房地产经营成本按开发成本计算，只包括企业在开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，不包括营业费用、管理费用、财务费用等期间费用。因为期间费用都是企业在经营期间发生的费用开支，与开发工程量的关系并不密切，如果将期间费用计入开发产品的成本，在开发产品开发与销售、转让、出租不同步的情况下，就会增加开发产品的成本。特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的销售费用、管理费用、财务费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成虚盈实亏，不能反映企业的经营状况。因此，现行财务制度规定把期间费用计入当期损益，开发产品的经营成本只计算开发成本。

销售费用是指企业在销售、出租、转让房屋土地时所发生的各项费用，包括广告宣传费、展览费、代销手续费、空房看护费、专设销售机构经费，以及出租房、周转房转为销售以前发生的改装修复费等。

根据上面所述，房地产经营利润的计算可用以下公式表示：

房地产经营利润=房地产经营收入-经营税金及附加-房地产经营成本-销售费用

房地产经营收入=土地转让收入+商品房屋销售收入+配套设施销售收入+代建工程结算收入+出租土地、房屋租金收入

房地产经营成本=土地转让成本+商品房屋销售成本+配套设施销售成本+代建工程结算成本+出租土地、房屋经营成本

（2）其他业务利润

其他业务利润是开发企业在一定时期内除了房地产经营业务以外其他业务收入减去其他业务成本、经营税金及附加后的余额，这些业务主要有房屋售后服务、材料销售、无形资产转让等。开发企业取得房屋售后服务收入，应在提供劳务、同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认为收入的实现。材料销售收入，应在发出材料、同时收讫料款或者取得索取料款的凭证时，确认为收入的实现。无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议、同时收讫转让价款或取得索取价款凭证时，确认为收入的实现。

其他业务成本是指为取得当期其他业务收入而发生的与其相关的成本。房屋售后服务成本指售后服务发生的人员工资、福利费、耗用物料等支出。材料销售成本指材料采购成本或生产成本。转让无形资产所有权成本指无形资产摊余价值。转让无形资产使用权成本指无形资产摊销和派出技术服务人员的费用。出租固定资产成本指为出租固定资产计提的折旧费和发生的维修费及摊销大修理支出等。

其他业务利润的计算，可用以下公式表示：

其他业务利润＝其他业务收入-经营税金及附加-其他业务成本

（3）财务费用

财务费用是指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括企业开发经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

上述管理费用、财务费用、销售费用，均是与特定会计期间有直接联系的费用，属于期间费用，它们与房地产开发及其他业务没有直接的联系。因此，不得分配计入各项开发产品及其他业务的成本，而将它们一次性计入当期损益。

（4）管理费用

管理费用是指开发企业行政管理部门（公司总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，包括行政管理部门的人员工资，职工福利费，办公费，差旅费，折旧费，修理费，低值易耗品摊销，工会经费，职工教育经费，劳动保险费，待业保险费，咨询费，审计费，诉讼费，业务招待费，车船使用税，印花税，技术转让费，技术开发费，无形资产摊销，业务招待费，坏账损失，存货盘亏（减盘盈）和计提跌价准备，以及其他管理费用。

2. 投资净收益

开发企业的投资净收益是企业对外股权投资、债权投资所获得的净利润。它的计算可用以下公式表示：

投资净收益＝投资收益-投资损失

投资收益包括企业对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回或中途转让取得价款高于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。

投资损失包括企业对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。

3. 营业外收支

营业外收支包括开发企业的营业外收入和营业外支出，是指与企业开发经营没有直接关系的收入和支出。

营业外收入是相对营业收入而言的，虽然它与企业开发经营及其他业务活动没有直接关系，但却是与企业整体经营有联系的收入，所以也应成为企业利润总额的组成部分。开发企业营业外收入包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、罚款收入、无法支付应付款、教育附加费返还、债务重组收益等。

营业外支出是相对营业成本、费用而言的。虽然与企业开发经营及其他业务活动没有直接关系，但却是与企业整体经营有联系的支出，所以也应成为企业利润总额的扣除部分。开发企业营业外支出包括固定资产盘亏、处理固定资产净损失、债务重组损失、非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金等。

9.1.2　企业利润的作用

搞好利润管理，不断提高企业的盈利水平，不论对企业还是对国家、对企业投资者，都具有十分重要的意义。企业利润的作用，主要表现在以下几个方面：

1. 利润是实现企业财务管理目标的重要保证

企业财务管理的目标是实现企业价值最大化。也就是要通过企业的合理开发经营，采用最优的财务政策，在考虑资金时间价值和风险价值的情况下，不断增加企业积累，使企业价值达到最大。这一目标的实现，主要取决于以下两个方面：一是要不断提高企业的盈利水平；二是要不断降低企业的财务风险和经营风险。因此，在考虑财务、经营风险的同时，不断提高企业的盈利水平，增加企业的投资收益率，是实现企业财务管理目标的重要保证。

2. 利润是投资者获得投资回报的前提

投资者投入企业的资金，是为了获得投资回报，取得比银行存款利息更多的收益，而投资回报只有在企业收入大于成本、费用获得盈利的前提下，才能通过分配的利润或股利才能获得。因此，只有不断提高企业的盈利水平，企业才能拿出更多的资金用于利润的分配，使投资者获得更多的投资回报。

3. 利润是企业自我发展的资金来源

在市场经济条件下，开发企业要在市场竞争中取胜并获得更快发展，必须不断增加企业的财力。企业发展需要的大量资金，不可能完全依靠债务资金来解决。增加企业自有资金的根本途径，是不断提高企业的盈利水平。因此，只有增加企业的利润，才能保证扩大再开发的资金需求，使企业获得更快地发展。

4. 利润是保证社会正常活动的必要条件

在国民经济中，除了直接从事物质资料生产、流通的部门以外，还必须有行政、国防、文教卫生等部门。这些部门不生产物质财富，其开支主要依靠物质资料生产流通部门上缴的税金来解决。国家通过财政预算，把企业利润的一部分以所得税等形式集中起来，形成社会消费基金，然后将它用于行政、国防、文教、卫生等部门的支出。增加企业利润，为国家多上缴税金，可以保证社会正常活动，加强精神文明建设，巩固国家政权。

9.2　企业利润最大化目标管理

企业的最终目标是实现企业利润最大化。目标利润是企业事前确定、要在一定时期内努力完成的利润。它可以是企业所要完成的全部利润，也可以是某一开发项目所要完成的利润。目标利润管理是一种科学的管理方法。它是通过制定的目标利润，并把这一指标进行分解，落实到责任单位或个人，并配合有关激励制度，调动职工增加经营收入、降低成本费用的积极性，从而达到增加利润的目的。

9.2.1　制定目标利润所要考虑的因素

企业在制定目标利润时，必须全面考虑有关因素，以期目标利润符合企业经营要求，既要体现目标的激励性，又要体现目标与环境的适应性。

1. 资本保值、增值的需要

资本保值与增值，是投资者对经营目标的基本要求，只有增值，才能保证保值；不能增值，要想保值也难做到。资本保值是企业经营的最低要求，资本不断增值是投资者投资的主要目标。

2. 适应企业内外部环境的要求

制定目标利润，要充分考虑企业内部和外部环境。企业内部环境虽可由企业加以调控，但内部环境的改善，必须与外部环境相协调。如企业房地产经营收入的增加，很大程度上要受房地产市场有效需求的制约，如果房地产市场不景气，企业就很难增加房地产的销售和转让数量，保持较高的价格，从而增加企业的经营收入和经营利润。因此，在制定目标利润时，必须充分了解企业内部、外部、环境，全面考虑市场有效需求、市场价格、开发成本等因素对利润变动的影响，与企业经营管理目标相协调。

3. 企业持续经营与发展的需要

目标利润的制定，不是对企业现有状况的消极反映，应当考虑企业未来持续经营与发展。因此，目标利润必须具有激励性，能够激发广大职工的积极性，使职工要想完成目标利润，必须积极努力，而不是随随便便就能完成的。

9.2.2　目标利润的制定

1. 制定目标利润的程序

目标利润制定的过程，就是在企业现有营销状况和财务状况的基础上，根据未来市场有效需求和企业开发经营规模，对企业财务状况和经营成果进行全面规划和决策的过程。从制定程序来看，大致包括以下三个步骤。

（1）考察基期目标利润的执行情况，分析影响下期利润变动的各项因素

通过基期目标利润和实际利润的对比，查明发生差异的原因，并尽可能把握基期开发、营销状况对下期利润的影响。此外，还需根据房地产市场调查预测等资料，分析影响利润的各种因素对目标利润的影响程度。

（2）预测各房地产开发项目目标经营利润

开发企业的目标利润，由房地产经营利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额组成。由于其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额在利润总额中所占比重一般不大，在实际制定目标利润时，都不把它们作为重点。因此，目标利润的制定，主要是针对房地产经营而言。又因房地产经营利润，很大程度上取决于各个房地产开发项目所处地理位置、房屋类型、小区配套设施等，不同地区、类型、配套设施的开发项目，其盈利水平往往有较大的差异，所以在制定房地产目标经营利润时，必先预测各个开发项目目标经营利润。但是预测的目标经营利润，不是各个开发项目在可行性研究时的利润预测值，而是在利润预测值的基础上，参照房地产市场价格升降趋势和开发成本等其他因素进行粗略修正后的目标经营利润。

（3）通过综合平衡，最终确定企业目标利润

在各个房地产开发项目目标经营利润基础上，再预测其他业务利润、投资净收益、营业外收支净额和管理费用、财务费用，并综合考虑各项内部、外部环境的变动因素，制定企业目标利润。经过上述全面评价与综合平衡，最后确定企业目标利润。

2. 目标利润制定的方法

制定目标利润的方法很多，现介绍几种常用方法如下：

（1）定额确定法

定额确定法是根据某一利润定额来制定目标利润的一种方法。一般在以下几种情况下使用：

①房地产市场竞争激烈，企业房地产销售、出租、转让困难，而又必须保持基期或一定利润水平时，可把基期或一定的利润水平作为目标利润。它可用于房地产开发项目目标经营利润的制定，也可用于其他业务的目标经营利润的制定。

②如果企业实行了某种形式的经济责任制，如利润承包、经理任期目标责任制，可以把利润承包数或任期的利润指标作为目标经营利润、目标其他业务利润或企业目标利润。

（2）递增率确定法

递增率确定法是根据企业的基期利润和利润递增比率来确定目标利润的一种方法。它适用于生产经营稳定增长的其他业务（如建筑安装工程施工单位）的目标其他业务利润的制定。其计算公式为：

目标其他业务利润＝基期其他业务利润×（1+i）n

式中，i——利润的递增比率；
n——利润递增的期数。

（3）利润率确定法

利润率确定法是根据各种利润率和其他相关指标来制定目标利润的一种方法。它适用于根据房地产经营收入和经营收入利润率来预测开发项目目标经营利润。其计算公式为：

开发项目目标经营利润＝预计房地产经营收入×目标经营收入利润率

式中预计房地产经营收入是根据房地产开发项目销售、出租、转让收入的预测数来确定的。目标经营收入利润率对新开发项目可参照该开发项目可行性研究报告中有关数据和现实条件来确定，对已开发项目可参照已销售、出租、转让房地产的经营收入利润率和现实条件来确定。

9.2.3　目标利润的控制

开发企业实行目标利润管理的目的，是为了不断提高企业盈利水平。在目标利润的执行过程中，必须进行认真控制。目标利润的控制，主要包括以下几个方面：

1. 合理分解目标利润

目标利润的分解，是落实目标利润管理的一个重要方面。利润分解通常是把企业目标利润在各利润中心之间进行分配。所谓利润中心，是指既对成本负责、又对收入和利润负责的责任中心。通过对目标利润的分解，可使各利润中心及职工明确其为实现目标利润所要履行的职责，制定达到目标利润的具体措施，从而调动各利润中心和职工的积极性，形成自上而下的目标与措施的对应体系。

2. 分析利润差异，查找原因，采取相应措施

目标利润经过分解后，在实际执行过程中就可以将目标利润与实际利润不断进行对比分析，查找发生利润差异的原因。例如，利润减少的原因是由于房地产经营收入减少引起的，就要分析产生房地产滞销的原因。一般说来，引起房地产经营收入减少的原因，主要有以下几个方面：小区配套设施不全、周边环境不佳、交通不便、房屋设计质量不好、房价太高、促销不力，等等。诸如此类问题，都要进行深入细致的分析，采取相应的措施。

目标利润一经制定，就要保持相对稳定。但在执行过程中，如发现新的问题，出现了原来没有考虑到的情况，目标利润已变得不合理，这时就要及时地对目标利润加以修正，以保证目标利润的合理性和激励性。

3. 衡量、评价目标利润的完成程度

目标利润完成程度的衡量和评价，是目标利润管理中最后一环，通常采用比较法和比率法两种衡量方法。

（1）比较法。它是通过实现利润与目标利润的差额来衡量其完成程度。

（2）比率法。它是通过实际利润与目标利润的比值来衡量其完成程度。

在进行目标利润完成程度的评价时，不能简单从事，对存在的问题，要深入调查研究，按照各个利润中心的可控范围，划清界限，明确责任。通过对目标利润完成程度的考核，主要达到两个目的：一是通过考核，对照目标，查明责任的归属，据以奖惩；二是为下期制定目标利润提供更为可靠的依据和信息。

9.3　企业利润的分配管理

利润分配是对企业利润总额进行的分配。它包括两项主要内容：一是企业缴纳所得税；二是税后利润的分配。企业利润分配涉及国家、投资者、经营者等各方面的利益关系，涉及企业长远利益与近期利益、整体利益与局部利益等关系的正确处理与协调。因此，利润分配管理是企业正确处理财务关系，并使财务管理得以顺利开展的关键。

9.3.1　应纳所得税的计算和缴纳

企业利润总额要在减去应纳所得税后，才能作为利润分配的依据，而应纳所得税要根据应税所得和规定所得税税率计算。但企业利润总额是会计利润的概念，它是依据财务会计制度所确认的收入扣除成本、费用、损失后的差额计算而得。应税所得是依据税法规定所确认的收入总额减去准予扣除项目金额（即可扣除的费用）后的差额计算而得。税法与财务会计制度规定由于其目的不同，应税所得与会计利润也不相一致。税法是依据“公平税负、促进竞争”的原则来确定应税所得，其目的在于保证国家机构正常运转所需的财政收入。会计利润是依据权责发生制、配比原则等来确定利润总额，其目的在于公允、客观地反映企业的财务状况和经营成果。基于税法与财务、会计制度规定的目的的不同，应税所得与会计利润两者之间产生了差异。会计利润只有按照下列方法进行调整，才能算得应税所得：

应税所得=会计利润+纳税调增项目-纳税调减项目-弥补以前年度的亏损

1. 会计利润

会计利润即指依据财务、会计制度规定计算的企业利润总额。

2. 纳税调减项目

纳税调减项目又称税前扣除项目。它是指国家有关规定允许的在计算应税所得时可以减少的项目。目前主要有投资收益中已纳税的项目等。

3. 纳税调增项目

纳税调增项目是指按财务、会计制度可以列入成本、费用和损失的支出，而按税法规定不准列作可扣除的费用的项目。这些项目在计算应税所得时必须作适当调整，增加应税所得。目前，这些项目主要有：

（1）在开发经营期间向非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同类、同期贷款利率计算的部分；

（2）职工工资支出超过在财政部规定的范围内，由省、市、直辖市人民政府规定的计税工资标准的部分；

（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费支出分别超过按计税工资的2%、14%、1.5%计算的部分；

（4）业务招待费支出超过财务制度规定限额的部分；

（5）公益、救济性捐赠支出超过年度应税所得额的3%计算的部分，以及非公益性、救济性的捐赠支出；

（6）各种赞助支出；

（7）在商品房屋销售时按规定预提房屋质量担保费用，超过当年实际因质量问题而发生的修理费用部分；

（8）股权投资采用权益法记账时，会计核算按持股比例确认的投资收益，超过当年实际收到的股利或投资利润部分；

（9）税法规定不能从应税所得中扣除的其他支出。

4. 弥补以前年度亏损

根据税法和财务制度的有关规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的利润弥补，下一年度不足弥补的，可以在5年内用税前的利润延续弥补，延续5年未弥补的亏损，用缴纳所得税后的利润弥补。企业作为自负盈亏的商品生产者，其盈利必须是原有资本保全基础上的价值增值，因此，企业发生年度亏损时，应当用以后年度获得的利润进行弥补。这样，企业亏损的弥补就有两个渠道：即税前利润弥补和税后利润弥补。如果企业以税前利润弥补亏损，则应减少当年应税所得。

企业的会计利润即利润总额按照上述内容加以调整后，便可确认为企业的应税所得。应税所得与适用所得税税率的乘积，便是企业当年应纳所得税。

按税法规定，公历年度为所得税年度。在年度中间，企业应分月或分季预缴所得税。如果因为会计上结账的原因不能及时算出当期的应纳所得税，企业可按税务机关确定的金额预缴，待算出企业应纳所得税后少缴的应补缴，多缴的可抵作下期的应缴数。

企业所得税一般实行就地缴纳方式，企业可向当地税务机关申报纳税，并将税款缴入当地国库。

9.3.2　税后利润的分配

开发企业实现的利润，在缴纳所得税后，一般应按如下顺序进行分配：

（1）弥补企业以前年度亏损；

（2）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金已达到注册资本50%时，可不再提取；

（3）支付优先股股利；

（4）向投资者分配利润或支付普通股股利。

企业税后利润分配顺序的逻辑关系是：企业以前年度亏损未弥补完，不得提取法定盈余公积金和公益金；在提取法定盈余公积金、法定公益金以前，不得向投资者分配利润；企业必须按照当弥补亏损后的税后利润的10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金已达到注册资本50%时，可不再提取；企业以前年度未分配利润，可以并入本年度利润进行分配；股份制企业在提取法定盈余公积金和法定公益金后，要分派优先股股利，然后分派普通股股利；在分派普通股股利前，经股东大会决定，可以提取任意盈余公积金。

关于利润分配的内容可参见本书第四章。

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参考书目

1. 刘德英，邱红　编著，《房地产开发企业会计》，清华大学出版社2011年版；

2. 弓锋伟，刘总理　主编，《房地产开发企业会计》，立信会计出版社，2012年版；

3. 冯浩　主编，《房地产开发企业会计（第二版）》，复旦大学出版社，2010年版；

4. 俞文青　编著，《房地产开发企业会计（第三版）》，立信会计出版社2008年版；

5. 王玉红　编著，《房地产开发企业会计》，大连出版社2011年版；

6. 周龙腾　编著，《房地产开发企业会计》，中国宇航出版社2010年版；

7. 李曙亮，王晓敏，安胜莉，吕辉　等著，《房地产开发企业会计与纳税实务》，大连出版社2010年版；

8. 吴芳　编著，《小型房地产开发企业会计、税务、审计一本通》，经济科学出版社，2012年版

Table of Contents

- 封面

- 前言

- 上篇　会计实务篇

- 第1章　房地产开发企业会计与一般企业会计的比较

- 1.1　房地产开发企业会计对象的特殊性
- 1.2　会计任务与会计核算
- 1.3　对会计工作组织的特殊要求

- 第2章　几个重要的会计科目第

- 2.1　货币资金：企业生存和发展的血液
- 2.2　应收款项
- 2.3　存货：房地产开发企业的重要资产
- 2.4　固定资产：维持企业正常运营的关键
- 2.5　无形资产的核算
- 2.6　负债：影响企业安全的重要科目
- 2.7　所有者权益的核算

- 第3章　房地产开发企业项目开发成本核算

- 3.1　项目开发成本的构成
- 3.2　土地开发成本的核算
- 3.3　配套设施开发成本
- 3.4　房屋开发成本的核算
- 3.5　开发间接费用的核算

- 第4章　房地产开发企业收入与利润的核算

- 4.1　房地产开发企业的产品销售、转让核算
- 4.2　产品出租的核算
- 4.3　房地产经营利润的核算
- 4.4　成本费用的核算
- 4.5　利润与利润分配的核算

- 第5章　财务会计报告与财务报表分析

- 5.1　财务会计报告的种类及作用
- 5.2　资产负债表
- 5.3　利润表
- 5.4　现金流量表
- 5.5　财务报表综合分析

- 下篇　财务管理实务篇

- 第6章　房地产开发企业财务管理概述

- 6.1　房地产开发企业财务管理的对象与目标
- 6.2　房地产开发企业财务管理环境
- 6.3　房地产开发企业财务管理观念

- 第7章　房地产开发企业项目投资管理

- 7.1　如何做好项目开发的可行性研究
- 7.2　投资经济效益评价
- 7.3　项目开发的成本、费用计划与控制
- 7.4　项目开发风险分析
- 7.5　案例

- 第8章　房地产开发企业筹资管理

- 8.1　资金筹集渠道分析
- 8.2　资金成本的计算
- 8.3　财务风险与资本结构优化
- 8.4　案例

- 第9章　利润及其分配管理

- 9.1　利润的构成及其对企业发展的重要作用
- 9.2　企业利润最大化目标管理
- 9.3　企业利润的分配管理

- 参考书目